Troisième chambre civile, 5 novembre 2020 — 19-21.568

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 5 novembre 2020

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 800 F-D

Pourvoi n° M 19-21.568

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 NOVEMBRE 2020

La société Advenis Value Add, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] , anciennement Avenir finance immobilier, a formé le pourvoi n° M 19-21.568 contre l'arrêt rendu le 6 juin 2019 par la cour d'appel de Nîmes (2e chambre, section A), dans le litige l'opposant à l'association syndicale libre Maison du Roy, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de Me Le Prado, avocat de la société Advenis Value Add, de la SCP Foussard et Froger, avocat de l'association syndicale libre Maison du Roy, après débats en l'audience publique du 15 septembre 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 6 juin 2019), le 7 avril 2005, la société Avenir finance immobilier, devenue Advenis value ADD, a acquis un immeuble qu'elle a divisé et vendu par lots en vue d'une opération de défiscalisation.

2. L'association syndicale libre Maison du Roy (l'ASL) a été constituée entre les acquéreurs des lots et a eu notamment pour objet la réalisation de l'opération de restauration de l'immeuble.

3. Par acte notarié du 5 avril 2006, la SCI Germaine (la SCI) a acheté le lot n° 4.

4. Un arrêt irrévocable du 15 janvier 2015 a prononcé la résolution de la vente de ce lot pour manquement du vendeur à son obligation de délivrance.

5. La société Avenir finance immobilier ayant refusé de verser les appels de fonds correspondant au lot n° 4, l'ASL l'a assignée en paiement.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

6. La société Advenis value ADD fait grief à l'arrêt de la condamner à payer à l'ASL la quote-part des appels de fonds pour travaux dus au titre du lot n° 4, alors « que la résolution de la vente emporte anéantissement rétroactif du contrat et remise des choses en leur état antérieur ; que la cour d'appel a elle même constaté que la société Avenir finance immobilier, devenue Advenis Value ADD, avait acquis, le 7 avril 2015, l'immeuble destiné à être divisé en lots devant être revendus, dans le cadre de la loi « Malraux » à des acquéreurs, ayant ensuite constitué une association syndicale libre et que la vente du lot n° 5, conclue le 5 avril 2016, avait été résolue, ce dont se déduisait que, par l'effet de l'anéantissement rétroactif de cette vente, la société venderesse n'avait pu adhérer à l'ASL, constituée postérieurement à son acquisition de l'immeuble ensuite divisé par lots, dont les acquéreurs ont constitué l'ASL ; qu'en décidant du contraire, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. »

Réponse de la Cour

7. Il résulte de l'article 3 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires que les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelque main qu'ils passent, jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre.

8. La cour d'appel a constaté que la SCI avait adhéré à l'ASL le 16 novembre 2005 et signé l'acte authentique de vente le 5 avril 2006.

9. Elle a relevé que la SCI, acquéreur du lot, avait adhéré régulièrement à l'ASL et que celui-ci était entré dans le périmètre de l'association.

10. Elle en a déduit à bon droit que l'ASL était fondée à se prévaloir de cette adhésion à l'égard de la société Advenis value ADD dès lors que celle-ci était devenue, en raison de la résolution de la vente et de son manquement à l'obligation de délivrance, propriétaire d'un lot compris dans le périmètre de l'association.

11. Le moyen n'est donc pas fondé.

Sur le second moyen

Enoncé du moyen

12. La société Advenis value ADD fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande de remboursement de la somme de 50 000 euros restituée à la SCI au titre des restitutions réciproques à la suite de la résolution judiciaire de la vente du lot n° 4, alors « que la cassation à intervenir sur le premier m