Troisième chambre civile, 28 mai 2020 — 19-13.381
Texte intégral
CIV. 3
CH.B
COUR DE CASSATION ______________________
Audience publique du 28 mai 2020
Rejet
M. CHAUVIN, président
Arrêt n° 317 F-D
Pourvoi n° N 19-13.381
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
_________________________
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________
ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 28 MAI 2020
La société Daphné, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° N 19-13.381 contre l'arrêt rendu le 20 février 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires du [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Sully gestion, désignée dans la procédure Oralia Sully gestion, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.
Le dossier a été communiqué au procureur général.
Sur le rapport de Mme Provost-Lopin, conseiller, les observations de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société Daphné, de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] , après débats en l'audience publique du 10 mars 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Provost-Lopin, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,
la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.
Faits et procédure
1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 février 2019), la société Daphné, qui vient aux droits de M. W..., est titulaire d'un bail commercial portant sur des locaux situés au rez-de-chaussée et au premier étage des bâtiments A, B et C d'un immeuble en copropriété au sein desquels elle exploite un fonds de commerce de restauration.
2. La société locataire occupe partiellement les caves du bâtiment A, en vertu d'un engagement de location consenti le 15 juillet 1971 par le même bailleur à M. W... pour les employer uniquement « à son usage ». Par avenant du 20 mai 1981, le syndicat des copropriétaires du [...] (le syndicat) et M. W... sont convenus de fixer une indemnité annuelle au titre de cette occupation.
3 . Le 21 décembre 2012 , le syndicat a donné à la société Daphné congé des locaux situés au sous-sol pour le 14 juillet 2013.
4. Se prévalant de ce que ces locaux, dans lesquels sont installées ses cuisines, constituaient des locaux accessoires soumis au statut des baux commerciaux, la société Daphné a assigné le syndicat en annulation du congé.
Examen du moyen
Enoncé du moyen
5. La société Daphné fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors :
« 1°/ que le statut des baux commerciaux s'applique au bail d'un local accessoire à l'exploitation d'un fonds de commerce quand sa privation est de nature à compromettre l'exploitation du fonds, dès lors que le local accessoire a été loué au vu et au su de son propriétaire en vue d'une utilisation jointe avec le local principal ; que l'effet de cette privation s'apprécie au regard de l'usage effectif de ces locaux fait par le preneur à la date de délivrance du congé ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que c'est au vu et au su du propriétaire du sous-sol de l'immeuble dans lequel la société Daphné exploite un fonds de commerce que la location de ce sous-sol a été faite en vue de l'utilisation jointe avec le local principal à usage de restaurant, vins et liqueurs et a retenu que seul un usage de caves devait être pris en considération pour déterminer si la privation de ce local accessoire à l'exploitation du fonds de commerce est de nature à compromettre celle-ci, dès lors que la simple tolérance par le bailleur de la modification des caves en cuisine ne légitime pas un tel usage ; qu'en statuant ainsi, quand il lui appartenait de vérifier l'effet de cette privation sur l'exploitation du fonds au regard de l'usage effectif de ces locaux en cuisine, chambres froides et réserves fait par le preneur à date de délivrance du congé, la cour d'appel a violé l'article L. 145-1, I, 1° du code de commerce ;
2°/ que, par un engagement de location à effet du 15 juillet 1971, Mme B... avait donné à bail à M. W..., aux droits de laquelle vient la société Daphné et qui exploitait antérieurement le fonds de commerce de restauration en cause, le sous-sol de l'immeuble litigieux afin qu'il les emploie « à son usage » ; que la cour d'appel a constaté qu'à cette date, M. W... exploitait déjà les locaux du rez-de-chaussée et du premier étage de l'immeuble, qui appartenaient à Mme B... , à usage de restaurant, que la location du sous-sol était donc présumée être intervenue en vue de l'utilisation jointe avec le local principal donné à bail à M. W... et qu'il résultait d'un avenant conclu le 20 mai 1981 entre ce dernier et le syndicat des copropriétaires de l'imm