Troisième chambre civile, 12 mars 2020 — 19-14.200

CIV. 3

FB

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 12 mars 2020

Rejet non spécialement motivé

M. CHAUVIN, président

Décision n° 10143 F

Pourvoi n° C 19-14.200

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 MARS 2020

La société Le Colisée, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° C 19-14.200 contre les arrêts rendus le 13 décembre 2018 et le 24 janvier 2019 par la cour d'appel de Nîmes (4e chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société immobilière du Colisée, société anonyme, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Corbel, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Le Colisée, après débats en l'audience publique du 4 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Corbel, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision.

1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre des décisions attaquées, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation.

2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi.

EN CONSÉQUENCE, la Cour :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Le Colisée aux dépens ;

En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Le Colisée ;

Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du douze mars deux mille vingt.

MOYEN ANNEXE à la présente décision

Moyen produit par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Le Colisée.

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR constaté l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 24 septembre 2017, d'AVOIR, en conséquence, dit que la SARL Le Colisée est occupante sans droit ni titre des locaux situés à Nîmes, à l'[...], (« bail brasserie »), [...] (« bail commerce ») et [...] (« bail bureau »), dit que la SARL Le Colisée devra libérer les lieux dans le délai de deux mois suivant la signification de l'arrêt et qu'à défaut de départ volontaire dans ce délai la société immobilière Le Colisée pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, si besoin à l'aide du concours de la force publique et d'un serrurier ;

Aux motifs qu'en application de l'article 808 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ; Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance ainsi que prévu au contrat du bail commercial, le preneur ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance de cet acte. La réalité de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou résulter d'agissements fautifs de la part de la bailleresse à une période contemporaine à celle-ci. Il est seulement établi que le 16 décembre 2008, la locataire avait signalé à Manceaux assurances (agent Allianz) des infiltrations affectant son établissement, puis encore en novembre 2015 auprès au syndic de l'immeuble, et une nouvelle fois à son assureur Allianz en 2016. Mais l'appelante ne justifie pas qu'antérieurement à la délivrance du commandement de payer, elle avait mis en demeure la bailleresse de procéder à la réfection de la toiture, s'étant limitée au vu des courriers ci-dessus rappelés à intervenir auprès de son assureur ou auprès du syndic. Et la seule expertise produite établissant le lien entre les infiltrations et la toiture ne date que de 2018. La mauvaise foi alléguée de la bailleresse ne relève donc pas d'une contestation sérieuse ni davantage sa carence alléguée à entreprendre les travaux nécessaires en toiture puisqu'il n'est pas établi qu'au jour de la délivrance du commandement de payer, elle ait été avertie de la problématique et mise en demeure d'y remédier. Il apparaît ensuite que les parties s'opposent sur l'imputabilité de travaux à effectuer sur les menuiseries de l'établissement exigés par l'administration en application du règlement de plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé de Nîmes. La bailleresse estime que la demande de la mairie est liée aux détériorations consécutives à la suppression des vérandas construites par la locataire sur le domaine public alors que cette dernière soutient que l'obligation de remplacement affecte toutes les menuiseries à savoir celles mises à nues après suppression des vérandas déjà construites lors de la prise à bail mais également celles qui ne débordaient pas sur la voie publique, telles celles de la porte d'entrée. Dans son rapport, l'expert judiciaire chargé en 2008 de l'évaluation de l'indemnité d'éviction opposant alors les parties, indique que la surface du local du rez-de-chaussée a été complétée par deux vérandas prises pour des surfaces respectives de 28,48 m² et 28,29 m² qui n'entrent pas dans le champ de son expertise « s'agissant d'espaces aménagés sur le domaine public ». Il ne précise pas la date de leur construction ni leur auteur mais quand il énumère en page 24 de son rapport les travaux réalisés par la SARL Le Colisée depuis son entrée dans les lieux, il n'y intègre pas les vérandas ce qui accrédite la thèse de la locataire quant à leur préexistence. Mais informée depuis le 04 novembre 2015 de la volonté de l'administration de mettre les lieux en conformité avec la réglementation issue du plan de sauvegarde et de mise en valeur du secteur sauvegardé de Nîmes, force est de constater que la SARL Le Colisée n'a adressé sa première en demeure à la bailleresse que le 17 novembre 2017 près de 4 mois après la délivrance du commandement de payer. Ainsi l'argument de la mauvaise foi du bailleur tenant à l'inexécution de travaux est encore voué à l'échec faute de démontrer que la bailleresse avait été mise en demeure préalablement. Le premier juge a justement relevé que l'appréciation de l'obligation pour la société bailleresse de réaliser les travaux de réfection litigieux dans les lieux loués nécessite de procéder préalablement à une interprétation de la clause des contrats liant les parties intitulées « entretien-réparation » qui relève du pouvoir souverain du juge du fond. S'y ajoute que dans ses conclusions, la SARL Le Colisée admet que lors de la prise de possession des lieux, elle avait pris en charge, la réfection des menuiseries extérieures qui étaient vétustes. Elle a ensuite entrepris seule les démarches pour obtenir le 20 juillet 2016 le permis pour leur reconstruction ainsi qu'un accord de financement de la mairie le 20 juillet 2016 à hauteur de 24.497,00 euros. Puis elle a attendu le 21 novembre 2017 pour revendiquer leur exécution par sa bailleresse qui subissait depuis juin 2016 un manque à gagner résultant des impayés de loyers se chiffrant à 66.422 euros au jour du commandement de payer. Ainsi l'obligation de l'intimée relative à la prise en charge des travaux apparaît elle sérieusement contestable au regard du précédent convenu entre les parties et des démarches assumées depuis 2015 par le locataire pour y procéder. Sur la demande de sursis à statuer en l'état de la saisine du juge du fond : Dans son assignation du 04 juillet 2018, intitulée 'opposition à commandement', la SARL Le Colisée demande au tribunal de grande instance d'annuler le commandement de payer délivré le 24 août 2017 en raison d'un manquement de la bailleresse à son obligation de loyauté en formulant subsidiairement les mêmes demandes que celles présentées tout aussi subsidiairement devant la Cour d'appel. Mais l'ordonnance de référé ni davantage l'arrêt statuant sur un recours formé contre celle-ci n'ont au principal l'autorité de la chose jugée. La décision de référé ne s'impose donc pas au juge saisi au fond, nonobstant son caractère définitif et il n'y a pas lieu de surseoir à statuer ; Sur la demande de suspension du jeu de la clause résolutoire : Le jeu de la clause résolutoire qui sanctionne le manquement du locataire à son obligation de paiement a un caractère automatique qui ne peut être écarté qu'en cas de mauvaise foi du bailleur dans sa mise en oeuvre ou de contestation sérieuse dans le cadre d'une procédure de référé qui ne sont établies ni l'une ni l'autre. En conséquence, la SARL Le Colisée ne peut davantage soutenir une suspension de la clause résolutoire dans l'attente de l'exécution de travaux par le bailleur d'autant que la seule possibilité de suspension est régie par l'article L.141-45 du code de commerce lequel prévoit que la demande doit être présentée dans les conditions de l'article 1343-5 du code civil. Il s'agit d'un tempérament au jeu de la clause résolutoire conditionnée à la capacité de paiement du locataire mais également aux besoins du créancier ; En l'occurrence, la dette locative s'établit à la somme conséquente de 96 360,19 euros au mois de juillet 2018 et la SARL Le Colisée ne justifie pas être en capacité d'honorer un échéancier sur deux ans étant constaté que depuis l'ordonnance de référé, elle n'a même pas repris le paiement intégral des loyers courants. Elle ne donne notamment aucune indication sur les délais prévisibles de la décision à intervenir du tribunal administratif saisi de la question de l'indemnité proposée par la commune à hauteur de 41 028 euros qu'elle a estimé insuffisante. Et n'opposant pas explicitement une exception d'inexécution à l'appui de sa demande de réduction des loyers, qui ne pourrait être admise au regard la disproportion existante entre le coût des travaux ( 55 185 euros) et le montant de la dette locative atteignant 96 360,19 euros au mois de juillet 2018, il convient de constater que dans ses explications, la SARL Le Colisée impute également la baisse de son chiffre d'affaires à la gêne occasionnée par les travaux de la ligne Tango 2 par la commune dans le secteur et que le bailleur ne peut en subir les conséquences. Cette demande sera a fortiori rejetée (arrêt, pages 7 à 10) ;

1°) ALORS QUE la mauvaise foi du bailleur fait obstacle à l'acquisition de la clause résolutoire du bail ; que lorsque pour faire signifier au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, le bailleur se prévaut d'un arriéré de loyers, tandis que cette dette a été, au moins partiellement, causée par sa propre inertie, du fait de l'inexécution de travaux de réfection lui incombant, et dont la réalisation était nécessaire pour permettre une exploitation normale du local à usage commercial, la démarche de l'intéressé est nécessairement empreinte de mauvaise foi, sans être subordonnée à la délivrance préalable d'une mise en demeure infructueuse d'avoir à exécuter ces travaux ; qu'en l'espèce, l'exposante a expressément fait valoir (conclusions d'appel, page 5 ; conclusions en réponse sur appel incident, page 5) qu'en application du bail du 14 avril 1995, la bailleresse était tenue de procéder aux travaux de réfection des façades, y compris les menuiseries, lesquelles étaient totalement vétustes, qu'en raison de la carence de la bailleresse, de nature à mettre en péril la pérennité de l'entreprise, la preneuse avait dû supporter le coût de ces travaux, ce qui a affecté sa trésorerie, ce dont il résulte que par son inertie délibérée, la bailleresse a directement provoqué la situation dont elle s'est emparée pour se prévaloir de la clause résolutoire du bail, de sorte qu'en l'état de la connaissance nécessaire que la bailleresse avait des obligations qu'elle n'a pas exécutées, la mauvaise foi de l'intéressée était parfaitement établie sans être subordonnée à une mise en demeure préalable d'avoir à exécuter les travaux litigieux ; qu'ainsi, en se bornant à énoncer que, faute d'avoir été mise en demeure, avant la délivrance du commandement, d'exécuter les travaux litigieux, la bailleresse ne pouvait se voir reprocher d'avoir agi de mauvaise foi, quand une telle mise en demeure n'était pas requise en l'état des stipulations du bail décrivant précisément les obligations qui étaient les siennes en matière de réfection des façades, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 1134 du code civil, devenu l'article 1193 du même code.

2°) ALORS QU' en tout état de cause, le juge a l'obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; qu'en constatant, pour écarter la mauvaise foi du bailleur, que « dans ses conclusions la Sarl Le Colisée admet que lors de la prise de possession des lieux, elle avait pris en charge la réfection des menuiseries extérieures qui étaient vétustes » quand celle-ci contestait que ces travaux soient à sa charge en rappelant que « lors de la signature du bail le 14 avril 1995, la bailleresse s'étaient engagée à procéder aux travaux de réfection des façades, y compris les menuiseries qui étaient totalement vétustes » selon les prévisions du bail (cf. p. 6 et 7), la cour a dénaturé les termes clairs et précis des conclusions d'appel de la Sarl Le Colisée et violé le principe susvisé.