Troisième chambre civile, 5 mars 2020 — 19-10.398

CIV. 3

JT

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 5 mars 2020

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 225 FS-P+B+I

Pourvoi n° V 19-10.398

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 5 MARS 2020

1°/ M. U... P...,

2°/ Mme N... D... épouse P...,

domiciliés [...] ,

ont formé le pourvoi n° V 19-10.398 contre l'arrêt rendu le 7 novembre 2018 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre civile B), dans le litige les opposant :

1°/ à la société M... I... B..., T... B... et K... S..., société civile professionnelle, dont le siège est [...] ,

2°/ à la société JLM, société civile immobilière, dont le siège est ...,

défenderesses à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. et Mme P..., de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société M... I... B..., T... B... et K... S..., de la SCP Marlange et de La Burgade, avocat de la société JLM, et l'avis de M. Brun, avocat général, après débats en l'audience publique du 11 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M. Nivôse, Mme Greff-Bohnert, MM. Jacques, Bech, Boyer, conseillers, Mmes Guillaudier, Georget, Renard, Djikpa, conseillers référendaires, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt ;

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 7 novembre 2018), M. et Mme P... ont consenti à la société civile immobilière JLM (la SCI) une promesse de vente d'un bien immobilier pour le prix de 244 000 euros.

2. Celle-ci a levé l'option et versé le prix de vente entre les mains du notaire.

3. Le notaire ayant relevé l'existence d'une inscription hypothécaire consentie par les vendeurs au profit du Crédit lyonnais, les parties ne se sont pas accordées sur les modalités de mainlevée de cette sûreté, de sorte que le notaire a dressé un premier procès-verbal de difficultés le 13 février 2013, puis un second le 27 février 2014, après accord du Crédit lyonnais pour donner mainlevée de l'hypothèque contre paiement de la somme de 64 241,01 euros, montant de sa créance en principal et intérêts.

4. M. et Mme P..., refusant toute purge amiable de l'hypothèque de la banque, ont assigné la SCI en réalisation judiciaire de la vente avec séquestration ou consignation du prix à hauteur d'une offre réelle de paiement de 36 587,76 euros faite au Crédit lyonnais dans l'attente de la décision à intervenir dans l'instance en radiation sans paiement introduite contre celui-ci.

Examen des moyens

Sur les premiers et deuxième moyens, pris en leur première branche, réunis

Enoncé du moyen

5. M. et Mme P... font grief à l'arrêt de leur enjoindre de signer l'acte authentique de vente sans les modalités particulières de vente exigées et de les condamner au paiement de dommages-intérêts, alors « que, si une purge amiable peut être réalisée, lorsqu'à l'occasion de la vente, les créanciers inscrits conviennent avec le débiteur que le prix en sera affecté au paiement total ou partiel de leurs créances, cette procédure demeure facultative et ne peut être imposée contre la volonté des créanciers ou du débiteur ; qu'en l'absence de purge amiable, il appartient à l'acquéreur de procéder aux formalités légales de purge ; qu'en décidant que c'est de façon illégitime que les époux P... ont refusé de procéder à la purge amiable de l'immeuble quand ils n'étaient pas tenus d'y consentir, les juges du fond ont violé l'article 2475 du code civil, ensemble les articles 1583 et 1382 du code civil. »

Réponse de la Cour

Vu l'article 2475 du code civil :

6. Il résulte de ce texte que la purge amiable, qui permet aux créanciers inscrits d'exercer leur droit de préférence sur le prix de vente, est une procédure facultative qui nécessite l'accord du vendeur sans qu'il soit tenu d'y consentir.

7. Pour déclarer illégitime le refus du vendeur de signer l'acte authentique de vente avec mainlevée de l'hypothèque par remise d'une partie du prix au créancier à l'issue d'une procédure de purge amiable, l'arrêt retient que M. et Mme P... ne pouvaient pas imposer le processus complexe de la purge légale des articles 2476 et suivants du code civil à un acquéreur tenu dans l'ignorance de l'inscription grevant le bien, d'autant que le Crédit Lyonnais avait manifesté son accord pour donner mainlevée de l'inscription contre paiement du montant de sa créanc