Troisième chambre civile, 27 juin 2019 — 18-14.003

CIV.3

CH.B

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 27 juin 2019

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 586 FS-P+B+I

Pourvoi n° T 18-14.003

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. O... B...,

2°/ Mme T... E..., épouse B...,

domiciliés [...],

contre l'arrêt rendu le 23 janvier 2018 par la cour d'appel de Pau (1re chambre civile), dans le litige les opposant à l'Association syndicale du lotissement Parc Basque (ASL Parc Basque), dont le siège est [...],

défenderesse à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 28 mai 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, MM. Pronier, Nivôse, Mmes Farrenq-Nési, Greff-Bohnert, M. Bech, conseillers, Mmes Guillaudier, Georget, Renard, Djikpa, conseillers référendaires, M. Burgaud, avocat général référendaire, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations de la SCP Célice, Soltner, Texidor et Périer, avocat de M. et Mme B..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de l'Association syndicale du lotissement Parc Basque, l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 23 janvier 2018), que M. et Mme B..., propriétaires d'un lot dans le lotissement du Parc Basque, régi par un cahier des charges du 10 septembre 1925, ont assigné l'Association syndicale libre de ce lotissement (l'ASL) en annulation de la délibération de l'assemblée générale du 1er juin 2007 ayant décidé, à la majorité qualifiée de l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme, de modifier le cahier des charges afin, notamment, de réduire la largeur de la voie privée desservant le lotissement ;

Sur le premier moyen, pris en ses trois premières branches :

Attendu que M. et Mme B... font grief à l'arrêt de rejeter leur demande, alors, selon le moyen :

1°/ que le cahier des charges constitue un document contractuel qui ne peut être modifié par la seule décision de l'assemblée générale des colotis qu'à l'unanimité ; qu'en déclarant valable la résolution du 1er juin 2007 qui modifiait des dispositions déclarées perpétuelles par le cahier des charges, quand il ressortait de ses propres constatations que cette résolution n'avait pas été votée à l'unanimité des colotis, la cour d'appel a violé l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du code civil ;

2°/ que le cahier des charges constitue un document contractuel qui ne peut être modifié par la seule décision de l'assemblée générale des colotis qu'à l'unanimité ; que le cahier des charges du lotissement du Parc Basque, qui régissait le lotissement, prévoyait expressément la création d'une association syndicale libre destinée à gérer les questions d'organisation et de réglementation de l'association, dans la limite des stipulations du cahier des charges ; que le cahier des charges prévoyait ainsi expressément que « ses décisions celles de l'association syndicale libre qui en aucun cas ne pourront être contraires aux stipulations du présent cahier des charges, seront prises à la majorité des membres présents ou représentés », tandis que les statuts de l'association syndicale libre prévoyaient, en application de ce cahier des charges, que « l'association a pour objet : l'appropriation, la gestion, l'entretien et l'amélioration de la voirie, des espaces verts de toutes installations d'intérêt commun et tous terrains propriété de l'association tels que définis dans le cahier des charges » ; qu'en jugeant néanmoins que l'ASL, créée en application de ce cahier des charges, avait pu valablement modifier, par un vote non unanime, les dispositions expresses dudit cahier des charges relatives à la largeur de la voirie, et ce en application de règles de vote figurant aux statuts de l'ASL, la cour d'appel a violé l'article 1103 nouveau du code civil, anciennement 1134 du code civil ;

3°/ qu'une association syndicale libre ne constitue pas une « autorité compétente » susceptible de modifier unilatéralement le cahier des charges d'un lotissement au sens de l'article L. 315-3, devenu L. 442-10 du code de l'urbanisme ; qu'en retenant, pour déclarer valable la modification du cahier des charges adoptée à la seule majorité des colotis et que prétendait imposer l'association syndicale libre, que « la résolution litigieuse a été adoptée à la majorité qualifiée requise par l'article L. 315-3 du code de l'urbanisme qui, à cette condition, donne compétence à l'autorité compétente pour