Troisième chambre civile, 29 novembre 2018 — 17-27.526

CIV.3

JT

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 29 novembre 2018

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 1035 FS-P+B+I

Pourvoi n° W 17-27.526

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. Jean-Yves Z...,

2°/ Mme Françoise X... épouse Z...,

domiciliés [...],

contre l'arrêt rendu le 12 novembre 2015 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence [...], représenté par son syndic le cabinet Piveteau immobilier, dont le siège est [...],

défendeur à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 23 octobre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mmes Andrich, Provost-Lopin, MM. Barbieri, Jessel, conseillers, Mmes Corbel, Collomp, MM. Béghin, Jariel, Mme Schmitt, conseillers référendaires, Mme A..., avocat général, Mme Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. et Mme Z..., de la SCP Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [...], l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 12 novembre 2015), que M. et Mme Z..., propriétaires de deux lots dans une résidence services soumise au statut de la copropriété, soutenant que les charges qui leur étaient réclamées n'étaient imputables qu'aux copropriétaires ayant usage des services concernés, ont assigné le syndicat des copropriétaires en mainlevée de l'opposition, formée par le syndic, au paiement du prix de vente d'un de ces lots ;

Attendu que M. et Mme Z... font grief à l'arrêt de rejeter la demande, alors selon le moyen :

1°/ qu'à défaut d'extension de l'objet du syndicat des copropriétaires à la fourniture aux occupants de l'immeuble, de services spécifiques, notamment de restauration, de surveillance, d'aide ou de loisirs, par une modification du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires n'est pas habilité à fournir aux occupants de l'immeuble, des services spécifiques, ni de procéder au recouvrement de charges de cercle ayant pour objet ces services ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété qui n'a pas été modifié, stipule seulement (article 35), que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes ; que dès lors le syndicat des copropriétaires n'était pas habilité à fournir aux occupants de l'immeuble, des services spécifiques, ni à procéder au recouvrement de charges de cercle ayant pour objet ces services ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 14 et 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans leur rédaction applicable à la cause ;

2°/ que les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas des charges de copropriété ; qu'en entérinant les demandes du syndicat des copropriétaires sans s'expliquer ainsi qu'elle y était invitée sur la nature des « charges de cercle » dont le paiement était demandé, et sans vérifier notamment si ces charges ne comprenaient pas des dépenses afférentes à des prestations individualisées ne constituant pas des charges de copropriété, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à la cause ;

3°/ que dans une résidence service soumise au statut de la copropriété, les copropriétaires dont les lots sont restés inoccupés et qui par conséquent n'ont pas confié l'exploitation de leurs lots à la société qui gère les prestations de restauration et les prestations hôtelières, ne sont pas tenus de supporter les charges afférentes à ces services qui ne présentent aucune utilité objective pour leurs lots ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé les articles 41-3 et 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 dans leur rédaction applicable à la cause ;

4°/ qu'il résulte des stipulations du règlement de copropriété que les contrats de restauration et de prestation hôtelières régularisés ont pour objet la fourniture de prestations spécifiques bénéficiant aux « occupants » de la résidence ; qu'en énonçant que les charges de cercle seraient dues par les copropriétaires même non occupants, la cour d'appel a violé l'article 1134 dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 devenu 1103 du code civil ;

5°/ qu'en se borna