Troisième chambre civile, 28 juin 2018 — 17-14.605

CIV.3

FB

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 28 juin 2018

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 637 FS-P+B+I

Pourvoi n° B 17-14.605

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Greginvest Belgium, société de droit belge, dont le siège est [...],

contre l'arrêt rendu le 12 janvier 2017 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 1), dans le litige l'opposant à la société Librairie B, société par actions simplifiée, dont le siège est [...],

défenderesse à la cassation ;

EN PRESENCE :

1°/ de la société BA, société à responsabilité limitée,

2°/ de la société Financière Pierre X..., société à responsabilité limitée,

ayant toutes deux leur siège [...],

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 29 mai 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Brenot, MM. Echappé, Parneix, Mmes Andrich, Dagneaux, Provost-Lopin, M. Barbieri, conseillers, Mmes Meano, Collomp, M. Jariel, Mme Schmitt, conseillers référendaires, M. Z..., avocat général référendaire, Mme Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, les observations de la SCP Leduc et Vigand, avocat de la société Greginvest Belgium, de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société Librairie B, l'avis de M. Z..., avocat général référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 12 janvier 2017), que la société BA, propriétaire d'un immeuble à usage commercial loué à la société Librairie B, a donné mandat à la société Kehl, exerçant l'activité d'agent immobilier, de rechercher un acquéreur ; que, le 12 mai 2015, par l'intermédiaire de cet agent immobilier, la société Greginvest Belgium a fait connaître à la société BA son intention d'acquérir l'immeuble ; que, le 20 mai 2015, la propriétaire a notifié à la locataire une offre de vente aux clauses et conditions acceptées par la société tierce, à savoir un prix augmenté des honoraires de l'agent immobilier ; que la locataire a accepté l'offre, à l'exception des honoraires ; que la propriétaire a assigné la locataire, l'agent immobilier et le candidat acquéreur aux fins que celui-ci soit autorisé à acquérir l'immeuble ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la société Greginvest Belgium fait grief à l'arrêt de condamner la société BA et, en tant que de besoin, la société financière Pierre X..., qui est son unique actionnaire, à régulariser l'acte de vente sans honoraires de l'agent immobilier, au profit de la société Librairie B, alors, selon le moyen, que nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée ; que l'inobservation de cette règle d'ordre public doit être relevée d'office ; qu'il résulte de l'arrêt attaqué que la société Khel immobilier n'a pas été intimée sur l'appel interjeté par la société Librairie B, qui remettait pourtant en cause le droit de l'agent immobilier à la perception de la commission convenue à son profit ; qu'en faisant droit à l'appel ainsi interjeté, sans avoir préalablement prescrit, au besoin d'office, la mise en cause de la société Khel immobilier, comme l'exigeaient pourtant les droits de la défense, la cour d'appel a violé les articles 14 du code de procédure civile et 6, § 1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;

Mais attendu que, le litige portant sur l'exercice par la locataire du droit que lui confère l'article L. 145-46-1 du code de commerce lorsque le bailleur envisage de vendre son bien, c'est sans méconnaître les dispositions des textes précités que la cour d'appel s'est prononcée en l'absence de l'agent immobilier ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que la société Greginvest Belgium fait le même grief à l'arrêt, alors, selon le moyen :

1°/ que la purge du droit de préférence ou de préemption du locataire commerçant peut s'opérer indifféremment, soit dès le moment où la vente est envisagée et avant même qu'un acquéreur ait été recherché et trouvé, soit au contraire après qu'un acquéreur eut été trouvé et les conditions de la vente définitivement négociées avec ce dernier ; que dans ce second cas de figure, l'exercice par le locataire de son droit de préemption a pour objet de lui permettre de se substituer, dans toutes ses obligations, à l'acquéreur évincé, et notamment dans son obligation de s'acquitter du montant de la commission due à l'agent immobilier ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'a