Troisième chambre civile, 8 décembre 2016 — 14-27.986

CIV.3 CH.B COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 8 décembre 2016 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 1404 FS-P+B Pourvois n° J 14-27.986 et P 15-16.494 JONCTION R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur les pourvois n° J 14-27.986 et P 15-16.494 formés par Mme [F] [L], épouse [W], domiciliée [Adresse 5], contre un arrêt rendu le 11 septembre 2014 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre B), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. [E] [E], domicilié [Adresse 6], notaire associé de la SCP, anciennement dénommée [G], actuellement [E], 2°/ à Mme [S] [U], domiciliée [Adresse 2], 3°/ à M. [Q] [H], domicilié [Adresse 1], pris en qualité de mandataire ad hoc de la société à responsabilité limitée Cabinet Grignan investissements, 4°/ à la société Canovas, société civile immobilière, 5°/ à la société Quentin, société civile immobilière, ayant toutes deux leur siège [Adresse 7], défenderesses à la cassation ; La demanderesse aux pourvois invoque, à l'appui de ses recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, composée conformément à l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, en l'audience publique du 8 novembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jardel, conseiller doyen rapporteur, MM. Pronier, Nivôse, Maunand, Mme Le Boursicot, M. Bureau, Mme Greff-Bohnert, conseillers, Mmes Abgrall, Guillaudier, Georget, Renard, Djikpa, conseillers référendaires, M. Charpenel, premier avocat général, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Jardel, conseiller doyen, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de Mme [L], de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. [E], Mme [U] et de M. [H], ès qualités, l'avis de M. Charpenel, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Joint les pourvois n° 14-27.986 et n° 15-16.494 ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 11 septembre 2014), que, par acte dressé le 11 septembre 2009 par M. [E], notaire, avec la participation de Mme [U], notaire, Mme [L], architecte, a acheté deux appartements d'un même immeuble, l'un appartenant à la société civile immobilière Canovas et l'autre à la société civile immobilière Quentin ; que la vente a été négociée par l'intermédiaire de la société Cabinet Grignan investissements ; que, se prévalant de l'ouverture d'une procédure de péril imminent par le maire le 14 décembre 2009, ainsi que de l'impossibilité de déterminer l'identité du propriétaire du rez-de-chaussée, de l'absence de syndic et de l'absence de paiement des loyers et d'un gestionnaire chargé de les encaisser, Mme [L] a assigné les venderesses, les notaires et l'agent immobilier sur le fondement de la garantie des vices cachés et en paiement de diverses sommes ; Sur le premier moyen : Attendu que Mme [L] fait grief à l'arrêt de rejeter son action estimatoire, alors, selon le moyen : 1°/ que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ou diminuent fortement cet usage ; que le syndic est notamment tenu d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation et de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice, c'est-à-dire que son absence rend impossible la gestion dudit immeuble, diminuant ainsi largement son usage ; qu'en retenant toutefois que « l'absence de syndic [n'est pas un vice] affectant le bien immobilier objet de la vente », la cour d'appel a violé l'article 1641 du code civil ; 2°/ que le jugement doit être motivé ; qu'en l'espèce, l'arrêt énonce uniquement que « l'impossibilité de déterminer l'identité du propriétaire du rez-de-chaussée, l'absence de syndic, l'absence de règlement des loyers, l'absence d'un gestionnaire chargé d'encaisser les loyers ne sont pas des vices affectant le bien immobilier objet de la vente et de nature à le rendre impropre à son usage d'habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait acquis qu'à un prix moindre » ; qu'en statuant ainsi, sans aucunement justifier ses motifs, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit que l'absence de syndic ne constituait pas un vice de nature à rendre l'immeuble impropre à son usage d'habitation ni à en diminuer tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurai