Troisième chambre civile, 4 mai 2016 — 15-18.586

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 mai 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10195 F Pourvoi n° N 15-18.586 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. [D] [Y], domicilié [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 10 avril 2015 par la cour d'appel de Rennes (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant à la communauté d'agglomération du pays de [Localité 2], [Localité 2] agglo, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 22 mars 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Abgrall, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de Me Delamarre, avocat de M. [Y], de la SCP Gaschignard, avocat de la communauté d'agglomération du pays de [Localité 2] ; Sur le rapport de Mme Abgrall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [Y] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par Me Delamarre, avocat aux Conseils, pour M. [Y] Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la parcelle de Monsieur [Y] ne pouvait être qualifiée de terrain à bâtir, d'avoir limité son indemnité de remploi à la somme de 13.029,10 euros et l'indemnité totale de dépossession à la somme de 133.320,10 euros ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « La date de référence n'est plus discutée ,· qu'il s 'agit du 14 février 2008, date à laquelle la parcelle se trouvait classée en zone 1 AUi dans laquelle les constructions sont autorisées dans le cadre de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble ou au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes au secteur ; que comme l'a relevé exactement le premier juge, M. [D] [Y] n'est pas l'auteur de l'opération d'aménagement d'ensemble ; qu'il ne peut pas se prévaloir de l'opération réalisée par [Localité 2] AGGLO ; que par ailleurs, si les réseaux existaient le 14 février 2008 en limite sud et ouest de la parcelle ZD n° [Cadastre 4], il n'est pas prouvé qu'ils desservaient tout le secteur ; qu'au contraire, le 18 décembre 2008, le conseil communautaire a proposé à son président d'engager les marchés d'études nécessaires à l'aménagement du secteur ; que le 14 octobre 2010, le président du syndicat intercommunal d'assainissement a présenté des observations sur les travaux de desserte en eaux usées, non encore réalisés ; que cela démontre que les réseaux n'étaient pas tous présents, que ce soit pour l'opération d'aménagement d'ensemble ou, même, pour les équipements internes au secteur, à réaliser au fur et à mesure; que le premier juge a donc rejeté, à juste titre, la qualité de terrain à bâtir ; que la parcelle ZD n° [Cadastre 4] est en nature de terrain agricole; que les termes de comparaison, dans la même zone, d'une grande superficie (comme la parcelle expropriée), permettent de retenir une valeur de 3 € du mètre carré,· que la référence à 6 € le mètre carré citée par M. [D] [Y] (pièce n° 19) ne peut être retenue car elle concerne une parcelle ZE [Cadastre 1] classée dans une zone différente, destinée à l'habitat ; que l'estimation de la parcelle expropriée à la somme de 133 284 € sera confirmée ; que de même, la parcelle étant occupée par un exploitant agricole, le premier juge a déduit de l'indemnité principale une indemnité d'éviction d'un montant de 12.993 € (selon le protocole départemental), soit un solde de 120 291 € ; que le calcul de l'indemnité de remploi par le premier juge est erroné ; que sur la somme de 120 291 €, il convient de retenir 20 % sur les 5000 €, soit une somme de 1 000 €, puis 15 % sur une somme de 10 000 €, soit 15.000 € et 10 % sur le restant (10.529,10 €), soit 10.529,10 €; que le total s'élève à 13 029,10 € au lieu de 14 279,10 €; que l'indemnité totale de dépossession est de 133 320,10 € ; qu 'il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 2] AGGLO les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens. M. [D] [Y] sera condamné à lui payer une somme de 1000 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « Par une délibération du 27 février 2008 le conseil municipal de [Localité 1] a instauré le droit de préemption urbain ; que pour ce bien soumis au droit de préemption urbain (article L. 211 - 1 du Code de l'urbanisme) la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'urbanisme, en l'espèce le PLU et délimitant la zone dans laquelle est située le bien (article L. 213- 4 et L.213- 6 du Code de l'urbanisme) ; que le plan local d'urbanisme de la commune de [Localité 1] a été approuvé par délibération du conseil municipal du 11 février 2008 transmise au préfet le 12 février et devenue exécutoire le 14 février 2008, date de sa publication dans la presse ; que c'est manifestement à tort que M. [Y] sollicite de fixer la date de référence au 4 juin 2011 par application des dispositions de l'article L. 13 -15, I du code de l'expropriation, soit un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique. Cette disposition n'est pas applicable à un bien soumis au droit de préemption urbain; que de même l'exigence de la consignation d'une somme égale à 15% n'est pas davantage applicable; qu'elle ne vaut qu'en dehors du cadre de l'acquisition prévue par l'article L 231- 6 du Code de l'urbanisme, c'est-à-dire hors acquisition par voie d'expropriation ,· que la date de référence est donc celle du 14 février 2008 ; que la parcelle est classée en zone 1AUi du plan local d'urbanisme applicable sur la commune de [Localité 1] ; qu'aux termes du règlement du PLU, la zone 1AU correspond à un secteur à caractère naturel destiné à être ouvert à l'urbanisation, le secteur AUi étant affecté aux activités professionnelles, industrielles, artisanales, commerciales et les activités liées au nautisme ; que le règlement précise qu'en secteur 1AUi les constructions à usage d'habitation sont interdites ; qu'en ce qui concerne les constructions autorisées, le règlement édicte qu'elles ne peuvent être autorisées que dans le cadre d'une opération d'aménagement d'ensemble et au fur et à mesure de la réalisation des équipements internes au secteur ; qu'ainsi, si la zone 1AUi peut être considérée comme constructible, les possibilités effectives de construction n'existent qu'à la condition d'intervenir dans le cadre d'une opération d'aménagement d'ensemble, ce qui ne permet pas à la seule parcelle de M. [Y] de recevoir la qualification de terrains à bâtir ; que l'exigence d'une urbanisation dans le cadre de la réalisation d'une opération d'aménagement d'ensemble suppose que le propriétaire du terrain soit l'auteur de cette opération. M. [Y] ne peut donc se prévaloir de l'opération réalisée par [Localité 2] Agglo ; qu'en outre, en application des dispositions de l'article L 300-1 du Code de l'urbanisme une opération d'aménagement d'ensemble, doit à minima faire l'objet d'une validation par la collectivité locale; que la parcelle ne peut donc être assimilée à un terrain de constructibilité immédiate ; que les conditions cumulatives exigées par les dispositions de l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation ne sont pas réunies et la parcelle de M. [Y] ne peut bénéficier de la qualification de terrain à bâtir; qu 'en conséquence, elle doit être évaluée en fonction de son usage effectif de terrain agricole ; que la valeur vénale d'un bien correspond au prix que le jeu normal de l'offre et de la demande permettrait de retirer, à un moment donné, de la vente d'un bien déterminé, abstraction faite de toute valeur de convenance qui pourrait être offerte, la détermination de la valeur vénale impliquant une étude de marché et une référence à des points de comparaison tirés de cette étude ; que la méthode par comparaison doit être appliquée par le juge de l'expropriation à chaque fois que cela est possible, ce qui est le cas en l'espèce ou des termes de comparaison probants sont produits ; que les mutations doivent porter sur des biens dont les caractéristiques sont similaires à celles du bien exproprié ; que la valeur vénale ne peut résulter de calculs théoriques et la méthode d'évaluation financière développée par M. [Y] dans son mémoire ne peut être admise ; que la vente du 19 avril 2011 (Le Sommer/communauté d'agglomération du pays de [Localité 2]), simplement justifiée par une attestation notariale, ne sera pas retenue en ce qu'il s'agit d'une parcelle de Lüha 60a 59ca comportant trois zonages distincts au PLU, à savoir 2 AUh, 1AUi et Na ; qu'en ce qui concerne les termes de comparaison produits et justifié par l'expropriant, la vente [X]/CAPV du 21 octobre 2009, relative à La parcelle ZD n° [Cadastre 3], d'une contenance de 27 211 m2 moyennant le prix de 81633 €, soit 3 euros du mètre carré sera retenue car il s'agit d'une parcelle à usage agricole classée en zone 1AUi qui jouxte Le terrain exproprié ; que de même l'échange CAPV /EARL LE COSQUER du 21 octobre2009, relatif à la parcelle ZD numéro [Cadastre 2], d'une contenance de 30 254 m2, pour une valeur de 90 762 € soit 3 euros le mètre carré, sera retenue puisqu'il s'agit d'une parcelle agricole classée en zone 1AUi à proximité du bien exproprié, soit en limite de la parcelle ZD [Cadastre 3] citée ci-dessus; que le 17 avril 2013, France domaine a émis un avis d'un montant conforme, soit pour un prix d'un montant de trois euros du mètre carré ; que les cinq décisions rendues par le Juge d'expropriation du Morbihan le 1er octobre 2010 concernent l'estimation de biens situés dans une zone d'activité classée 1AUi, avec une valorisation de 3 euros du mètre carré ; qu'il s'agit toutefois de terrains situés sur la commune de Saint Avé et qui ne seront pas, pour ce motif retenues ,· que l'offre de [Localité 2] Agglo, sur la base de 3 euros le mètre carré, qui tient suffisamment compte du caractère privilégié du terrain jusqu'alors à simple vocation agricole et désormais en zone AUi apparaît juste ,· qu'il convient de fixer en conséquence l'indemnité revenant à M. [Y] au montant de l'offre de [Localité 2] Agglo ; que la parcelle étant occupée par un exploitant agricole, il sera déduit de l'indemnité principale l'indemnité d'éviction devant revenir à cet exploitant calculée par le Commissaire du gouvernement, selon une méthode qui n'appelle pas de critique, à la somme d'un montant de 12.993 € ; que le caractère excessif des prétentions de M. [Y], à l'origine des développements de la procédure, ne rend pas inéquitable le fait qu'il conserve à sa charge les frais irrépétibles qu'il a exposés pour assurer la présentation de ses arguments devant le Juge de l'expropriation » ; ALORS, D'UNE PART, QUE Pour un bien soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'urbanisme ; qu'en l'espèce le plan local d'urbanisme, délimitant la zone dans laquelle est situé le bien de Monsieur [Y], a été approuvé par délibération du conseil municipal du 11 février 2008 transmise au préfet le 12 février suivant et devenue exécutoire le 14 février 2008 ; que cette dernière date a été retenue pour référence permettant d'apprécier les caractéristiques physiques de la parcelle expropriée et des réseaux desservant le secteur, éléments essentiels dans le calcul de l'indemnité d'expropriation ; qu'à cette date, la Cour d'appel a relevé que les réseaux n'étaient pas tous présents, que ce soit pour l'opération d'aménagement d'ensemble ou, même, pour les équipements internes au secteur ; qu'il convenait cependant de faire une appréciation au regard de l'ensemble du secteur, en distinguant les équipements nécessaires pour raccorder NAUTIPARC et ceux permettant le raccordement de la parcelle de Monsieur [Y] ; que dès lors, en se prononçant comme elle l'a fait, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L.13-15 II 1° du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans sa version applicable à l'espèce ensemble l'article L. 213-4 du Code de l'urbanisme ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE Pour un bien soumis au droit de préemption urbain, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'urbanisme ; qu'en l'espèce le plan local d'urbanisme, délimitant la zone dans laquelle est située le bien de Monsieur [Y], a été approuvé par délibération du conseil municipal du 11 février 2008 transmise au préfet le 12 février suivant et devenue exécutoire le 14 février 2008 ; que cette dernière date a été retenue pour référence permettant d'apprécier les caractéristiques physiques du bien ainsi que ses possibilités de construction, éléments essentiels dans le calcul de l'indemnité d'expropriation; que dans la présente espèce, la Cour d'appel a retenu que les réseaux publics du secteur, étaient insuffisants et que la parcelle de Monsieur [Y] ne pouvait dès lors être qualifiée de terrain à bâtir ; que la Cour d'appel s'est toutefois abstenue de rechercher à quelle distance, et avec quelle capacité, de la parcelle de Monsieur [Y] se trouvaient les réseaux publics existants ; que, ce faisant, la Cour d'appel a encore privé sa décision de base légale au regard de l'article L.13-15 II 1° du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans sa version applicable à l'espèce ; ALORS, ENFIN, QUE La qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui sont tout à la fois desservis par une voie d'accès et des réseaux suffisants et situés dans un secteur désigné comme constructible ; que le fait d'être l'auteur d'une opération d'aménagement ne figure pas dans les conditions fixées par l'article L 13-15 II 1° du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique permettant de retenir la qualification de terrain à bâtir; qu'en effet, la qualification de terrain à bâtir dépend de ses caractéristiques physiques; que, dès lors, en retenant que Monsieur [Y] n'était pas l'auteur d'une opération d'aménagement d'ensemble pour en déduire que la parcelle litigieuse ne pouvait bénéficier de la qualification de terrain à bâtir, la Cour d'appel a violé l'article L. 13-15 II 1° du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dans sa version applicable à l'espèce.