Troisième chambre civile, 17 mars 2016 — 15-10.860

CIV.3 IL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 17 mars 2016 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 339 F-D Pourvoi n° Q 15-10.860 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la société Bellevue 122, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], contre l'arrêt rendu le 4 novembre 2014 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre ), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. [G] [Z], 2°/ à Mme [F] [Z], tous deux domiciliés [Adresse 1], défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 9 février 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Brenot, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, M. Sturlèse, avocat général, M. Dupont, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Brenot, conseiller, les observations de la SCP Boutet-Hourdeaux, avocat de la société Bellevue 122, de Me Blondel, avocat des époux [Z], et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 4 novembre 2014), que, par acte notarié du 5 avril 2004, les consorts [W] ont vendu la parcelle cadastrée BT n° [Cadastre 2] à M. et Mme [Z] et consenti, au bénéfice de cette parcelle, une servitude de prospect sur la parcelle BT n° [Cadastre 3] dont ils demeuraient propriétaires ; que la parcelle n° [Cadastre 3] a été vendue à la SCI Bellevue 122 (la SCI), par acte du 25 janvier 2012 reproduisant à l'identique la clause de servitude ; que, soutenant que la construction entreprise par la SCI ne respectait pas la servitude de prospect, M. et Mme [Z] l'ont assignée en cessation des travaux et destruction des ouvrages déjà réalisés ; Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir ces demandes alors, selon le moyen : 1°/ que la clause intitulée « servitude de prospect » fixait clairement l'assiette de la servitude « à partir de la limite nord-ouest de ladite parcelle n° [Cadastre 3] », ce qui constituait le point à partir duquel les distances fixant les limites de hauteur étaient décomptées ; qu'en fixant néanmoins le point à partir duquel il convenait de décompter les longueurs fixant les dites limites à celui « situé sur la ligne qui constituait la limite nord de la parcelle n° BT [Cadastre 3] à la date du 5 avril 2004, au droit de la ligne séparative nord-ouest/sud-est des parcelles nos BT [Cadastre 2] et BT [Cadastre 3] à la même date », la cour d'appel a dénaturé le contrat du 5 avril 2004 et, partant, violé l'article 1134 du code civil ; 2°/ que les mutations ou constitutions de droits réels immobiliers non publiés sont inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques ; qu'en se déterminant pour définir l'assiette de la servitude litigieuse sur le croquis annexé à l'acte de vente du 5 avril 2004 passé entre les consorts [W] et les époux [Z] instituant la servitude litigieuse en faveur du fonds des époux [Z] (fonds dominant), sans rechercher si ledit croquis avait été publié à la conservation des hypothèques, ainsi qu'il était soutenu (concl. p. 15 & 16), et était ainsi inopposable à la SCI Bellevue 122, ayant cause particulier des consorts [W] qui lui avait vendu le fonds servant de ladite servitude par acte du 25 janvier 2012, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 28 et 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, ensemble les articles 1134 et 1165 du code civil ; Mais attendu qu'ayant retenu, par une interprétation de la clause de prospect contenue dans l'acte du 5 avril 2004 que son ambiguïté rendait nécessaire, que la commune intention des parties à cet acte était de préserver la vue sur la mer de la parcelle BT n° [Cadastre 2] en restreignant les possibilités de construction des acquéreurs de la parcelle BT n° [Cadastre 3], la cour d'appel, qui a constaté que la clause de servitude était reproduite intégralement dans l'acte d'acquisition de la SCI Bellevue 122 et qui ne s'est pas fondée sur le croquis annexé à l'acte, en a souverainement déduit que les constructions édifiées par la SCI Bellevue 122 ne respectaient pas cette servitude ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Bellevue 122 aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Bellevue 122, la condamne à payer aux époux [Z] la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour