Troisième chambre civile, 17 mars 2016 — 15-12.602

CIV.3 FB COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 17 mars 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10120 F Pourvoi n° G 15-12.602 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société La Maison Bleue, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 5], contre l'arrêt rendu le 27 octobre 2014 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société JS Boulogne, dont le siège est [Adresse 1], 2°/ au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], dont le siège est [Adresse 4], représenté par son syndic le cabinet Loiselet père fils & F Daigremont, dont le siège est [Adresse 6], défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 9 février 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Masson-Daum, conseiller rapporteur, Mme Fossaert, conseiller doyen, M. Dupont, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Ortscheidt, avocat de la société La Maison Bleue, de la SCP Lévis, avocat de la société JS Boulogne, de la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ; Sur le rapport de Mme Masson-Daum, conseiller, l'avis de M. Sturlèse, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société La Maison Bleue aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société La Maison Bleue ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept mars deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Ortscheidt, avocat aux Conseils, pour la société La Maison Bleue. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les sociétés JS Boulogne et la Maison Bleue devront cesser les activités dans les lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] litigieux dans un délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt et d'avoir, en conséquence, condamné in solidum la société la Maison Bleue et la société JS Boulogne à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 400 € à titre d'astreinte pour retard à l'expiration du délai de trois mois susvisé jusqu'à la libération des lieux ; AUX MOTIFS QUE (…) sur la conformité de l'activité de l'accueil de la petite enfance au règlement de copropriété, à la destination de l'immeuble et aux dispositions réglementaires (…), l'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu'un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance, que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui se seraient justifiées par la destination de l'immeuble telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que l'article 9 de la même loi précise que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni au droit des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ; que l'état descriptif de division, même inclus dans le règlement de copropriété, demeure un document établi pour les fins de la publicité foncière, sans valeur contractuelle, et n'est pas susceptible de prévaloir sur les stipulations du règlement en sorte que, en cas de contradiction entre les deux documents, ce sont les stipulations du règlement de copropriété qui l'emportent ; qu'en l'espèce, le règlement de copropriété, à la rubrique destination de l'immeuble usage de ses parties stipule que l'ensemble immobilier est destiné à l'usage principal d'habitation et pour partie à l'usage de bureaux professionnel, de commerces et d'activités, suivant l'affectation donnée à chacun des lots composant l'ensemble immobilier dans l'état descriptif de division ci-dessus ; qu'il est encore précisé quant aux locaux affectés à un usage de commerces, d'activités de bureaux (ils) pourront être utilisés pour l'exercice de n'importe quels commerces ou professions à condition que l'exercice de ceux-ci ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble et à la tranquillité des autres occupants notamment par le bruit qui serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées, à l'exception de tout commerce alimentaire ou service alimentaire et débit de boissons » ; que l'état descriptif de division indique s'agissant des lots litigieux [Cadastre 1] et [Cadastre 2] un ensemble de locaux à usage de bureaux » ; que le syndicat des copropriétaires ne peut être suivi dans l'interprétation restrictive du terme « bureau » figurant dans l'état descriptif s'agissant des lots litigieux alors que le règlement de copropriété autorise par principe que tout local affecté à un usage de commerces, d'activités et de bureau puisse être utilisé pour l'exercice de n'importe quels commerces ou professions et pose lui-même des restrictions à cet usage en précisant « à condition que l'exercice de ceux-ci ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble et à la tranquillité des autres occupants notamment par le bruit qui se serait produit ou les odeurs qui seraient dégagées, à l'exception de tout commerce alimentaire ou service alimentaire et débit de boissons » ; que l'interprétation suggérée par le syndicat des copropriétaires est, dès lors, en contradiction manifeste avec les stipulations du règlement de copropriété qui énumère les restrictions précises et limitées à l'usage des lots de bureaux ; que le recours à l'état descriptif permet, en définitive, de comprendre que ces lots ne sont pas destinés à l'usage principal d'habitation, mais à l'usage professionnel autorisé par le règlement de copropriété ; qu'en conséquence, l'activité litigieuse à savoir, un centre d'accueil de la petite enfance, est conforme à la destination de l'immeuble qui autorise l'exercice dans les locaux litigieux de « n'importe quel commerce ou profession » ; qu'il en résulte que le jugement, en ce qu'il condamne in solidum les sociétés JS Boulogne et la Maison-Bleue à restituer aux lots [Cadastre 1] et [Cadastre 2] leur destination à usage de bureaux sera réformé ; que pour autant, bien que conforme à la destination de l'immeuble, il revient encore à cette cour de vérifier si l'activité litigieuse respectait les prescriptions du règlement de copropriété qui autorisent tout local affecté à « un usage de commerces, d'activités et de bureaux » à l'exception de ceux qui offrent « un service alimentaire » ; qu'une activité ou un commerce offrant un service alimentaire s'entend d'une activité qui propose à son personnel, à ses clients ou usagers, des repas préparés ou réchauffés et servis sur place ; qu'il résulte tant des écritures que des productions que la Maison Bleue offre dans ses locaux un service alimentaire prohibé par le règlement de copropriété et qui n'a fait l'objet d'aucune autorisation par l'assemblée générale des copropriétaires ; que le syndicat des copropriétaires démontre en outre par des pièces qu'il produit (en particulier des attestations (…), un constat du huissier et des photographies) que l'activité exercée par la société la Maison Bleue porte atteinte aux droits des autres copropriétaires en ce qu'elle génère pour les autres occupants des nuisances et sujétions de voisinage prohibés par l'article 9 de la loi du 10 janvier 1965 et le règlement de copropriété ; qu'il est en particulier démontré l'existence de multiples nuisances telles que le bruit, l'encombrement de la rue générant une circulation difficile, voire le blocage de la circulation des copropriétaires en raison des déposes de jeunes enfants par leurs parents dans un créneau horaire restreint, l'encombrement du trottoir devant le portail de la copropriété par des véhicules des parents qui viennent déposer les enfants et par les camions de livraison qui stationnent dans la rue pour livrer la nourriture consommée sur place, les nuisances subies par les utilisateurs des parties communes tel le local poubelle qui se révèle inadapté à la nature des déchets générés par cette activité (couches, déchets alimentaires) et à leur volume ainsi que les désagréments nés des odeurs nauséabondes que génèrent ces volumineux déchets (odeurs nauséabondes dans le local poubelle, urine que décrivent les attestations produites par le syndicat des copropriétaires) ; qu'il découle de ce qui précède que c'est justement que les premiers juges ont ordonné sous astreinte à la société LA MAISON BLEUE et à la société JS BOULOGNE de cesser les activités de centre d'accueil de la petite enfance et de formation qui y sont exercées dès lors que l'activité exercée dans les locaux litigieux offre un service interdit par le règlement de copropriété et génère des nuisances et sujétions prohibées tant par l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 que par le règlement de copropriété (…) (arrêt p. 9 à 12) ; 1°) ALORS QUE seule une activité expressément interdite par le règlement de copropriété ne peut pas être exercée dans les locaux loués ; qu'en décidant d'ordonner la cessation de l'activité exercée par la société LA MAISON BLEUE, après avoir constaté que l'activité de crèche était conforme à la destination de l'immeuble, et que selon le règlement de copropriété, toute activité commerciale est autorisée à l'exception d'un commerce alimentaire ou d'un service alimentaire et débit de boissons, pourvu que l'activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble et à la tranquillité des autres occupants, ce dont il résulte que l'activité exercée, qui n'était pas expressément interdite par le règlement de copropriété, était autorisée, la cour d'appel qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 2°) ALORS QUE seule une activité expressément interdite par le règlement de copropriété ne peut pas être exercée dans les locaux loués ; qu'ainsi les activités exclues par le règlement de copropriété sont d'interprétation stricte, et s'entendent nécessairement des activités exercées à titre principal ; qu'en se bornant à affirmer que l'activité de crèche exercée, bien que conforme à la destination de l'immeuble, ne respecte pas les dispositions du règlement de copropriété dans la mesure où le règlement de copropriété exclut tout commerce offrant un service alimentaire, que ce service s'entend d'une activité qui propose à son personnel, à ses clients ou usagers des repas préparés ou réchauffés et servis sur place, ce qui est le cas du service offert par LA MAISON BLEUE, sans rechercher comme elle y avait été invitée, si ce service n'était pas purement accessoire à l'activité légalement exercée et inhérent à toute activité professionnelle, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3°) ALORS QU'une activité commerciale ne peut être interdite que si l'activité exercée n'est à la fois pas conforme à la destination de l'immeuble et qu'elle entraîne des nuisances sonores ou olfactives ; que ces deux conditions sont cumulatives ; qu'en décidant d'ordonner la cessation de l'activité de crèche de LA MAISON BLEUE, après avoir admis que contrairement à ce qui était prétendu par le syndicat des copropriétaires, cette activité était conforme à la destination de l'immeuble, la cour d'appel a violé de plus fort les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; 4°) ALORS QUE selon le règlement de copropriété toute activité commerciale est autorisée à l'exception d'un commerce alimentaire ou d'un service alimentaire et débit de boisson pourvu que l'activité exercée « ne nuise pas à la sécurité de l'immeuble et à la tranquillité des autres occupants » ; qu'en décidant d'ordonner la cessation d'une activité pourtant conforme à la destination de l'immeuble pour assurer la tranquillité des autres occupants, sans caractériser la moindre atteinte à la sécurité de l'immeuble, la cour d'appel, qui a dénaturé le règlement de copropriété sur lequel elle s'est fondée, a violé l'article 1134 du Code civil ; 5°) ALORS QUE l'exercice d'une activité conforme à la destination de l'immeuble dans des conditions normales ne génère pas en lui-même des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage ; qu'en se bornant à reprocher à la société LA MAISON BLEUE des nuisances sonores et olfactives générées par son activité compte tenu de la configuration des lieux, de la nécessité de déposer les enfants et du sous-dimensionnement du local poubelle, la cour d'appel qui a statué par des motifs impropres à établir que la société la MAISON BLEUE avait commis un trouble anormal de voisinage dans l'exercice d'une activité autorisée et conforme à la destination de l'immeuble, a privé sa décision de base légale au regard des articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965.