Troisième chambre civile, 4 mars 2021 — 19-16.204

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 4 mars 2021

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 174 F-D

Pourvoi n° F 19-16.204

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 4 MARS 2021

1°/ M. M... B..., domicilié [...] ,

2°/ la société MDB Madeleine, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] ,

ont formé le pourvoi n° F 19-16.204 contre l'arrêt rendu le 18 janvier 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige les opposant à la société du 15 Madeleine, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation.

Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de M. B... et de la société MDB Madeleine, de la SCP Spinosi, avocat de la société du 15 Madeleine, après débats en l'audience publique du 12 janvier 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 janvier 2019), au cours de l'année 2015, M. J..., gérant de la société civile immobilière du 15 Madeleine, devenue la société par actions simplifiée du 15 Madeleine (la société du 15 Madeleine), a engagé des pourparlers avec M. B... pour la vente de l'immeuble dont celle-ci était propriétaire.

2. Reprochant à cette société d'avoir refusé de lui consentir une promesse unilatérale de vente conforme à leurs accords, M. B... l'a assignée en vente forcée de l'immeuble et, à défaut, en dommages-intérêts pour rupture abusive de pourparlers.

3. En cours d'instance, les négociations ont repris en vue de l'acquisition du bien par une société MDB Madeleine, constituée pour les besoins de l'opération.

4. Reprochant à la société du 15 Madeleine de s'être à nouveau rétractée, M. B... et la société MDB Madeleine, intervenante volontaire, ont renouvelé les demandes en vente forcée et, subsidiairement, en dommages-intérêts.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. M. B... et la société MDB Madeleine font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors :

« 1°/ qu'est fautive la rupture, sans motif légitime, de pourparlers contractuels intervenue à un stade avancé des négociations ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que les négociations s'étaient intensifiées à la fin du mois de décembre 2015, que le notaire de l'acquéreur avait informé son client qu'un accord avait été confirmé par le vendeur le 14 janvier 2016 sur le montant prix de vente, le montant de l'indemnité d'immobilisation et sur les dates de signature de la promesse puis de l'acte de vente, qu'il est établi que l'acquéreur n'avait pas demandé de condition suspensive de financement et qu'un rendez-vous de signature de la promesse de vente était prévu le 24 mars, la disponibilité du vendeur à cette date ayant été confirmée le 12 février précédent ; qu'en écartant toute faute dans l'exercice par la SAS du 15 Madeleine de son droit de rupture par mail le 8 mars, la cour d'appel, qui a fait ressortir que la rupture unilatérale des pourparlers par la SAS du 15 Madeleine intervenait à un stade avancé des négociations, sans relever l'existence d'aucun motif légitime de nature à la justifier, n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

2°/ que la rupture brutale et unilatérale des pourparlers à un stade avancé des négociations caractérise une faute de nature à engager la responsabilité de l'auteur de la rupture ; qu'en l'espèce la cour d'appel a constaté, par motifs propres et adoptés, qu'après une première rupture à l'initiative de la SAS du 15 Madeleine et la reprise des négociations sur la base d'un prix plus élevé, ayant conduit à des échanges de projets de promesse de vente par les notaires de chacune des parties, le dernier projet émanant du notaire du vendeur en date du jeudi 21 juillet 2016, le mandat du représentant du vendeur a été révoqué par mail le lundi 25 juillet à 15 h 52, soit huit minutes avant le rendez-vous fixé à 16 h pour la signature de la promesse de vente ; qu'en déboutant l'acquéreur de sa demande de dommages-intérêts pour rupture brutale et abusive, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1382, devenu 1240 du code civil ;

3°/ que la persistance de désaccords sur une des modalités de signature définitive du contrat de vente ne suffit pas à exclure l'existence de toute faute d