Troisième chambre civile, 11 mars 2021 — 20-12.345

CIV. 3

MF

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 11 mars 2021

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 248 F-D

Pourvoi n° H 20-12.345

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 MARS 2021

La société Comeca France, société par actions simplifiée unipersonnelle, dont le siège est [...] anciennement société Comeca systèmes, a formé le pourvoi n° H 20-12.345 contre l'arrêt rendu le 5 décembre 2019 par la cour d'appel de Versailles (12e chambre), dans le litige l'opposant à la société BMB, société civile immobilière, dont le siège est [...] , nouvelle dénomination de la SCI Orexim, défenderesse à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de M. David, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de la société Comeca France, de la SCP Gaschignard, avocat de la société BMB, après débats en l'audience publique du 2 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, M. David, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 5 décembre 2019), la société civile immobilière Elysées Saint-Ouen, aux droits de laquelle vient la société civile immobilière Orexim, devenue la SCI BMB (la SCI), a donné à bail à la société Comeca Systèmes (la société Comeca) divers locaux commerciaux.

2. Le contrat comportait une clause d'indexation annuelle stipulant en son article 8-8 que celle-ci ne pourrait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base.

3. La société Comeca ayant donné congé, la Sci l'a assignée en paiement de travaux de remise en état.

4.Soutenant que la clause d'échelle mobile était en son entier réputée non écrite, la preneuse a reconventionnellement demandé le remboursement des loyers versés au titre de l'indexation.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

5. La société Comeca fait grief à l'arrêt de dire la clause d'indexation réputée non écrite en son seul paragraphe selon lequel elle ne pouvait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base et de rejeter ses demandes de remboursement de la part indexée des loyers, alors :

« 1°/ qu'est réputée non écrite, la clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation du loyer et stipule que celui-ci ne peut être révisé qu'à la hausse ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que la clause d'échelle mobile stipulée dans le contrat de bail commercial du 7 novembre 2006 prévoyait que « la présente clause d'échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base » ; que cette disposition excluait donc, en cas de baisse de l'indice, l'ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice publié dans le même temps ; qu'en refusant de déclarer cette clause non écrite en son entier, la cour d'appel a violé les articles L. 145-9 du code de commerce et L. 112-1 du code monétaire et financier ;

2°/ qu'est réputée non écrite, la clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation du loyer et stipule que celui-ci ne peut être révisé qu'à la hausse ; que dans l'impossibilité de séparer le principe de l'indexation de ses modalités concrètes d'application, cette clause doit être tenue pour indivisible et déclarée non écrite en son entier ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que la clause d'échelle mobile stipulée dans le contrat de bail commercial du 7 novembre 2006 prévoyait que « la présente clause d'échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base » ; qu'en refusant de déclarer cette clause non écrite en son entier, la cour d'appel a violé les articles L. 145-9 du code de commerce et L. 112-1 du code monétaire et financier ;

3°/ qu'est réputée non écrite, la clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation du loyer et stipule que celui-ci ne peut être révisé qu'à la hausse ; que cette sanction est d'ordre public ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a expressément relevé que la clause d'échelle mobile stipulée dans le contrat de bail commercial du 7 novembre 2006 prévoyait que « la présente clause d'échelle mobile ne saurait avoir pour effet de ramener le loyer révisé à un montant inférieur au loyer de base » ; qu'en affirmant, pour refuser de déclarer cette clause non écrite en son entier, que le reste de la clause relève, de manière certaine, de la commune intention des parties, de sorte qu'