Troisième chambre civile, 18 mars 2021 — 19-24.638

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 18 mars 2021

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 259 F-D

Pourvoi n° Y 19-24.638

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 18 MARS 2021

La société Fréjus FL, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° Y 19-24.638 contre l'arrêt rendu le 3 septembre 2019 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-1), dans le litige l'opposant :

1°/ à M. G... N..., domicilié [...] , notaire associé de la société [...] ,

2°/ à M. S... T..., domicilié [...] , notaire,

3°/ à M. V... E..., domicilié [...] , notaire associé de la société M..., B..., U..., K... et E...,

4°/ à la société Deval, société en nom collectif, dont le siège est [...] ,

défendeurs à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Gaschignard, avocat de la société Fréjus FL, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de MM. N..., et E..., de Me Le Prado, avocat de la société Deval, après débats en l'audience publique du 9 février 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen et Mme Besse, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 3 septembre 2019), par acte du 24 juillet 2009, dressé par M. N..., notaire, la société Deval a vendu aux sociétés Sogebail et Cicobail un bien immobilier comportant des surfaces commerciales et des emplacements de stationnement dont l'accès n'était rendu possible que par un passage sur la propriété voisine appartenant à la société civile immobilière Méditerranée (la SCI Méditerranée), sur laquelle était exploité un magasin à l'enseigne Intermarché.

2. Le même jour, par acte dressé par M. T..., notaire, substituant M. E..., les sociétés Sogebail et Cicobail ont conclu avec la société civile immobilière Fréjus FL (la SCI Fréjus FL) un contrat de crédit-bail portant sur ce bien immobilier.

3. En 2012, la SCI Fréjus FL a divisé le bâtiment en trois surfaces commerciales et donné à bail la partie haute à un commerce concurrent de l'enseigne Intermarché.

4. La société exploitant le magasin Intermarché a clôturé sa propriété, empêchant ainsi l'accès aux emplacements de stationnement par les clients et fournisseurs des enseignes exploitées sur le fonds de la SCI Fréjus FL.

5. Se plaignant de l'impossibilité d'exploiter ses locaux et ayant cessé de payer les loyers du crédit-bail, ce qui avait entraîné la résiliation du contrat, la SCI Fréjus FL a assigné en indemnisation la société Deval sur le fondement de la réticence dolosive et MM. N..., E... et T... (les notaires) pour manquement à leur obligation de conseil.

Examen des moyens

Sur le premier moyen

Enoncé du moyen

6. La SCI Fréjus FL fait grief à l'arrêt de juger qu'il ne peut être imputé à la société Deval ni faute, ni dol, ni manquement à l'obligation de délivrance et de rejeter ses demandes d'indemnisation, alors :

« 1°/ que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son contractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêché de contracter ; qu'il résulte des constatations de la cour d'appel que la SNC Deval, professionnel de l'immobilier, a vendu un ensemble immobilier, comprenant 100 places de stationnement dont 73 au niveau inférieur du bâtiment, qui n'étaient accessibles, depuis la voie publique, qu'en traversant le fonds voisin, appartenant à la SCI Méditerranéenne, qu'il n'existait aucun accord écrit, ni servitude pour ce passage sur le fonds de la SCI Méditerranéenne, et que cette dernière n'avait pas accepté, lors de pourparlers engagés au moment de la vente, de régulariser cette situation par la constitution d'une servitude ; que la cour d'appel a constaté que la SNC Deval avait dissimulé cette situation à l'acquéreur et au crédit-preneur en ne les informant pas des démarches entreprises par elles et relatives à un élément important de la commercialité du bien ; qu'en écartant néanmoins toute réticence dolosive imputable à la SNC Deval, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1116, devenu 1137, du code civil ;

2°/ que le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige ; qu'il résulte des constatations de la cour d'appel que la SNC Deval, professionnel de l'immobilier, a vendu un ensemble immobilier, comprenant 100 places de stationnement dont 73 au niveau inférieur du bâtiment, qui n'étaient ac