Troisième chambre civile, 8 avril 2021 — 19-17.594

CIV. 3

JL

COUR DE CASSATION ______________________

Audience publique du 8 avril 2021

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 352 F-D

Pourvoi n° S 19-17.594

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________

ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 8 AVRIL 2021

La société Loiselet et Draigremont, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° S 19-17.594 contre l'arrêt rendu le 13 mars 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant au syndicat des copropriétaires du [...] , dont le siège est [...] , représenté par son syndic la société Real gestion, société de gérance de Passy, dont le siège est [...] , défendeur à la cassation.

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt.

Le dossier a été communiqué au procureur général.

Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de Me Occhipinti, avocat de la société Loiselet et Draigremont, de la SCP Foussard et Froger, avocat du syndicat des copropriétaires du [...] , après débats en l'audience publique du 9 mars 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre,

la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt.

Faits et procédure

1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 13 mars 2019), l'ensemble immobilier Le Mesnil Haut est divisé en quatre sous-ensembles dits « verticaux » soumis au statut de la copropriété, comportant chacun une quote-part des parties communes de l'ensemble horizontal. La société Loiselet et Daigremont a été le syndic de ces quatre sous-ensembles jusqu'au 15 juin 1992, date à compter de laquelle le syndicat des copropriétaires du [...] (le syndicat) l'a déchargée de son mandat. Par décision prise en assemblée générale le 19 mars 1992, cette société a en outre été désignée syndic de l'ensemble horizontal avec mission d'organiser sa gestion et de convoquer une assemblée générale annuelle. Le 26 novembre 1995, M. T... a été désigné en qualité d'administrateur provisoire de l'ensemble horizontal. La société Loiselet et Daigremont a assigné le syndicat en remboursement de dépenses de gardiennage des parkings communs de l'ensemble horizontal dont elle a fait l'avance entre 1992 et 2006.

Examen du moyen

Enoncé du moyen

2. La société Loiselet et Daigremont fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, alors :

« 1°/ que si un syndic ne peut pas avancer des fonds au syndicat des copropriétaires, aucun texte n'interdit à un tiers d'agir de la sorte ; que la cour d'appel a constaté que la société Loiselet et Daigremont avait agi comme syndic de fait et n'avait pas de lien contractuel avec le syndicat des copropriétaires du [...] , de sorte qu'elle était un tiers ; qu'en estimant qu'elle n'avait pas pu avancer des fonds au syndicat, elle a violé l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 1371 du code civil et les principes régissant l'enrichissement sans cause ;

2°/ que l'enrichissement sans cause peut fonder une demande de paiement dès lors que le demandeur s'est appauvri sans raison au profit du défendeur ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée, si les dépenses réalisées par la société Loiselet et Daigremont pour le compte du syndicat n'avaient pas été nécessaires et considérées comme telles au moins en leur principe par une sentence arbitrale définitive, de sorte que l'absence de mandat pour ces opérations ne pouvait pas constituer un obstacle à l'action de in rem verso, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1371 du code civil et les principes régissant l'enrichissement sans cause ;

3°/ que seule la faute lourde ou intentionnelle de l'appauvri le prive du paiement de sa créance ; que la cour d'appel n'a pas constaté que les dépenses engagées par la société Loiselet et Daigremont étaient inutiles ou nuisibles ou faites dans son intérêt personnel ; qu'en retenant néanmoins que sa gestion sans mandat la privait de tout droit à remboursement, la cour d'appel a violé l'article 1371 du code civil et les principes régissant l'enrichissement sans cause. »

Réponse de la Cour

3. Ayant retenu, à bon droit, qu'en cas d'avances de fonds effectuées par un syndic dûment mandaté, ni les règles de la gestion d'affaire, ni celles de l'enrichissement sans cause ne s'appliquent, que les textes légaux définissant la mission du syndic ne permettent pas à ce dernier de faire des avances au syndicat des copropriétaires, que dès lors, le syndic ne peut obtenir le remboursement de ces avances, a fortiori lorsqu'il n'a pas la qualité de syndic, et constaté que la société Loiselet et Daigremont s'était comportée en syndic de fait de la copropriété horizontale « Le