Troisième chambre civile, 10 juin 2021 — 20-11.902

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 10 juin 2021 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 496 F-D Pourvoi n° A 20-11.902 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 10 JUIN 2021 1°/ Mme [I] [L], 2°/ Mme [X] [V], épouse [L], domiciliées toutes deux [Adresse 1], ont formé le pourvoi n° A 20-11.902 contre l'arrêt rendu le 5 décembre 2019 par la cour d'appel de Montpellier (1re chambre A), dans le litige les opposant à la société Les Orchidées, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Boulloche, avocat de Mmes [L] et [V], de la SCP Spinosi, avocat de la société Les Orchidées, après débats en l'audience publique du 11 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 5 décembre 2019), rendu sur renvoi après cassation (3e Civ., 29 septembre 2016, pourvoi n° 15-12.500), par acte du 18 septembre 2002, Mme [V] et [K] [L] ont vendu un immeuble à la société civile immobilière Les Orchidées (la SCI). 2. Faisant valoir que le bâtiment avait été en partie réalisé sans permis de construire, que [K] [L] avait été condamné pénalement pour ces faits et qu'aucune régularisation n'était possible, la SCI a assigné les vendeurs en paiement de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1641 du code civil. 3. [K] [L] étant décédé en cours d'instance, l'instance a été reprise par sa fille [I], intervenant au côté de sa mère (les consorts [L]). Examen du moyen Enoncé du moyen 4. Les consorts [L] font grief à l'arrêt de juger que l'immeuble vendu est affecté d'un vice caché diminuant tellement son usage, en cas de réalisation du risque de destruction fortuite, que la SCI n'en aurait donné qu'un moindre prix si elle l'avait connu, alors : « 1°/ que le fait que le juge pénal n'ait pas ordonné la démolition d'une construction édifiée sans permis a pour effet de régulariser cette construction ; qu'en l'espèce, bien qu'ayant relevé que le juge pénal n'avait pas ordonné la démolition des ouvrages litigieux édifiés sans permis, la cour d'appel a considéré que ses décisions ne conféraient pas aux constructions un caractère licite ; qu'en statuant ainsi, la cour a violé les articles L. 421-9, L. 480-5 du code de l'urbanisme et 1351 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 2°/ que l'éventuelle impossibilité de reconstruction, à la suite d'une destruction accidentelle du bien, résultant d'une incompatibilité avec un plan d'occupation des sols n'est pas liée à l'irrégularité initiale de la construction ; qu'elle ne peut donc caractériser un vice caché de la construction ; qu'en l'espèce, pour admettre l'existence d'un vice caché, la cour d'appel a retenu qu'en cas de destruction accidentelle des ouvrages édifiés sans autorisation, la SCI ne pourrait obtenir un permis pour les reconstruire à l'identique du fait de la méconnaissance des prescriptions du plan d'occupation des sols de la commune ; qu'en statuant par ces motifs inopérants dès lors que l'impossibilité évoquée ne résulte pas de l'irrégularité initiale, la cour a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1641 du code civil. » Réponse de la Cour 5. La cour d'appel a retenu qu'en cas de destruction fortuite du restaurant et de ses annexes, la SCI serait dans l'impossibilité de les reconstruire à l'identique alors que l'article L. 111-5 du code de l'urbanisme, qui autorise une telle reconstruction des bâtiments détruits ou démolis depuis moins de dix ans, ne concerne que les constructions régulièrement édifiées, ce qui n'est pas le cas des extensions litigieuses qui ont été bâties de manière illicite et contreviennent aux prescriptions du plan d'occupation des sols de la commune. 6. Elle en a souverainement déduit, abstraction faite de motifs surabondants, que l'impossibilité de reconstruire à l'identique, qui a été dissimulée à la SCI lors