Troisième chambre civile, 24 juin 2021 — 20-16.907

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 24 juin 2021 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10358 F Pourvoi n° R 20-16.907 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 JUIN 2021 M. [M] [J], domicilié [Adresse 1], a formé le pourvoi n° R 20-16.907 contre l'arrêt rendu le 5 mars 2020 par la cour d'appel de Nancy (chambre des expropriations), dans le litige l'opposant : 1°/ à l'Etablissement public foncier de Lorraine (EPFL), dont le siège est [Adresse 2], 2°/ au commissaire du gouvernement, représenté par le directeur départemental des finances publiques de Meurthe et Moselle, agissant sous l'autorité du directeur général des finances publiques, domicilié [Adresse 3], défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Foussard et Froger, avocat de M. [J], de la SCP Buk Lament-Robillot, avocat de l'Etablissement public foncier de Lorraine, après débats en l'audience publique du 26 mai 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. [J] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre juin deux mille vingt et un. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour M. [J] PREMIER MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'en confirmant le jugement, il a fixé l'indemnité d'expropriation accordée à M. [M] [J] pour l'expropriation des lots n° 196, 197, 218, 219 et 220 à la somme de 52.697,80 euros, comprenant une indemnité principale d'un montant total de 46.998 euros et une indemnité de remploi de 5.699,80 euros ; AUX MOTIFS QUE « par arrêté du 13 août 2014, le préfet de Meurthe-et-Moselle a déclaré d'utilité publique les travaux nécessaires à la restructuration de ce centre commercial » ; ET AUX MOTIFS QUE « il n'est pas discuté que les biens sont occupés ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a appliqué, sur les valeurs libres, un abattement pour occupation de 20 %, s'agissant d'un local faisant l'objet d'une occupation commerciale, l'exproprié n'explicitant pas les raisons pour lesquelles cet abattement devrait être limité à 10 % ; que de même le coefficient de pondération de 0,5 pour les caves sera retenu ; que la méthode d'évaluation par comparaison, dont l'application n'est pas contestée par les parties qui n'en proposent pas d'autre, consisté à évaluer le bien avec des termes de référence constitues par des mutations de biens de même nature ; que s'agissant de lots de copropriété constitues de parties privatives et d'une quote-part des parties communes, il n'y a pas lieu de valoriser ces dernières de manière distincte, dès lors que les termes de comparaison portent également sur des lots de copropriété; que conformément a l'article L.322-8 du code de l'expropriation le juge tient compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits a l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique ; que des lors que les proportions en termes de superficie ou de droits prévues par ce texte ne sont pas remplies, la cour peut retenir les accords amiables sans toutefois être tenue de les prendre pour base ; que parmi les neuf accords ou cessions amiables versés aux débats par l'EPFL, les cessions des 6 avril 2006 et 3 octobre 2008 seront écartées comme trop anciennes ; que les cessions des 3 et 6 juillet 2015, époux [F] et du 5 septembre 2016, SCI Immob ne peuvent pas davantage être retenues la première comme portant sur des locaux à usage professionnel et la seconde comme portant sur des lots de nature différente sans distinction des valeurs en fonction de la nature de chaque lot ; que seront donc retenues les cessions suivantes : - acte du 15 octobre 2013 : lots 96 et 144 a usage commercial superficie de 40,62 m2, 30 000 euros en valeur libre, soit 738,55 ?/m2 ; - acte des 13 et 16 décembre 2013 : lots 268 et 269 à usage commercial d'une superficie chacun de 25,70 m2, 29 400 euros en valeur libre, soit 571,98 ?/m2 ; - acte des 29 et 30 décembre 2014 : lots 236 et 237 à usage commercial d'une superficie chacun de 25,70 m2 (selon annexes a l'acte), 27 300 euros en valeur occupée, soit 663,91 ?/m2 en valeur libre ; - acte des 3 et 6 juillet 2015 : lot 270 local commercial d'une superficie de 23 m2, 17 990 euros en valeur libre, soit 782,17 ?/m2 ; - acte du 6 juillet 2016 : lot 238 local commercial d'une superficie de 25,70 m2, 14 392 euros en valeur occupée, soit une valeur libre de 700 ?/m2 ; qu'il ressort donc de ces accords amiables une valeur moyenne au mètre carre de l'ordre de 691,32 euros, proche de celle retenue par le premier juge ; que s'agissant des termes de comparaison tirés des décisions rendues par le juge de l'expropriation ou par la cour de céans dans le cadre de l'operation de restructuration du centre commercial Les Tamaris, retenus par le premier juge, M. [J] soutient qu'ils ne seraient pas pertinents dès lors que les deux centres commerciaux ne seraient pas comparables, le centre commercial "les Tamaris" étant, selon l'exproprie, "passablement dégradé" ; qu'il n'apporte toutefois aucun élément de preuve au soutien de cette affirmation alors qu'il est constant par ailleurs que la structure des deux centres commerciaux est comparable, qu'ils sont situes a environ un kilomètre l'un de l'autre, dans la même zone urbaine du plateau de Haye, et que l'operation de restructuration du centre les Ombelles se situe dans le prolongement de celle du centre des Tamaris ; qu'il ressort des six décisions produites une valeur libre moyenne de 700 ?/m2 ; que le jugement entrepris sera donc confirme tant en ce qui concerne le montant de l'indemnité principale que de l'indemnité de remploi prévue par l'article R. 322-5 du code de l'expropriation dont le mode de calcul n'est pas discuté» ; ALORS QUE, l'article L. 322-8 du Code de l'expropriation prévoit que, pour fixer le montant de l'indemnité d'expropriation, le juge tient compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique ; qu'à ce titre, le juge ne peut tenir compte que des accords amiables conclus postérieurement à la déclaration d'utilité publique ; qu'en tenant compte d'accords conclus en 2013, soit antérieurement à la déclaration d'utilité publique en date du 13 août 2014, la cour d'appel a violé l'article L. 322-8 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. SECOND MOYEN DE CASSATION L'arrêt attaqué encourt la censure ; EN CE QU'en confirmant le jugement, il a fixé l'indemnité d'expropriation accordée à M. [M] [J] pour l'expropriation des lots n° 196, 197, 218, 219 et 220 à la somme de 52.697,80 euros, comprenant une indemnité principale d'un montant total de 46.998 euros et une indemnité de remploi de 5.699,80 euros ; AUX MOTIFS QUE « il n'est pas discuté que les biens sont occupés ; que le jugement entrepris sera confirme en ce qu'il a appliqué, sur les valeurs libres, un abattement pour occupation de 20 %, s'agissant d'un local faisant l'objet d'une occupation commerciale, l'exproprié n'explicitant pas les raisons pour lesquelles cet abattement devrait être limité à 10 % ; que de même le coefficient de pondération de 0,5 pour les caves sera retenu ; que la méthode d'évaluation par comparaison, dont l'application n'est pas contestée par les parties qui n'en proposent pas d'autre, consiste à évaluer le bien avec des termes de référence constitues par des mutations de biens de même nature ; que s'agissant de lots de copropriété constitués de parties privatives et d'une quote-part des parties communes, il n'y a pas lieu de valoriser ces dernières de manière distincte, dès lors que les termes de comparaison portent également sur des lots de copropriété ; que conformément a l'article L.322-8 du code de l'expropriation le juge tient compte des accords intervenus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique ; que dès lors que les proportions en termes de superficie ou de droits prévues par ce texte ne sont pas remplies, la cour peut retenir les accords amiables sans toutefois être tenue de les prendre pour base ; que parmi les neuf accords ou cessions amiables versés aux débats par l'EPFL, les cessions des 6 avril 2006 et 3 octobre 2008 seront écartées comme trop anciennes ; que les cessions des 3 et 6 juillet 2015, époux [F] et du 5 septembre 2016, SCI Immob ne peuvent pas davantage être retenues la première comme portant sur des locaux a usage professionnel et la seconde comme portant sur des lots de nature différente sans distinction des valeurs en fonction de la nature de chaque lot ; que seront donc retenues les cessions suivantes : - acte du 15 octobre 2013 : lots 96 et 144 à usage commercial superficie de 40,62 m2, 30 000 euros en valeur libre, soit 738,55 ?/m2 ; - acte des 13 et 16 décembre 2013 : lots 268 et 269 à usage commercial d'une superficie chacun de 25,70 m2, 29 400 euros en valeur libre, soit 571,98 ?/m2 ; - acte des 29 et 30 décembre 2014 : lots 236 et 237 a usage commercial d'une superficie chacun de 25,70 m2 (selon annexes a l'acte), 27 300 euros en valeur occupée, soit 663,91 ?/m2 en valeur libre ; - acte des 3 et 6 juillet 2015 : lot 270 local commercial d'une superficie de 23 m2, 17 990 euros en valeur libre, soit 782,17 ?/m2 ; - acte du 6 juillet 2016 : lot 238 local commercial d'une superficie de 25,70 m2, 14 392 euros en valeur occupée, soit une valeur libre de 700 ?/m2 ; qu'il ressort donc de ces accords amiables une valeur moyenne au mètre carré de l'ordre de 691,32 euros, proche de celle retenue par le premier juge ; que s'agissant des termes de comparaison tirés des décisions rendues par le juge de l'expropriation ou par la cour de céans dans le cadre de l'opération de restructuration du centre commercial Les Tamaris, retenus par le premier juge, M. [J] soutient qu'ils ne seraient pas pertinents des lors que les deux centres commerciaux ne seraient pas comparables, le centre commercial "les Tamaris" étant, selon l'exproprie, "passablement dégradé" ; qu'il n'apporte toutefois aucun élément de preuve au soutien de cette affirmation alors qu'il est constant par ailleurs que la structure des deux centres commerciaux est comparable, qu'ils sont situes a environ un kilomètre l'un de l'autre, dans la même zone urbaine du plateau de Haye, et que l'operation de restructuration du centre les Ombelles se situe dans le prolongement de celle du centre des Tamaris ; qu'il ressort des six décisions produites une valeur libre moyenne de 700 ?/m2 ; que le jugement entrepris sera donc confirme tant en ce qui concerne le montant de l'indemnité principale que de l'indemnité de remploi prévue par l'article R. 322-5 du code de l'expropriation dont le mode de calcul n'est pas discuté» ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE « il apparaît justifié en l'espèce de retenir la méthode d'évaluation par comparaison consistant à apprécier la valeur vénale du bien à l'aide de termes de comparaison ; qu'en l'espèce, il convient de prendre comme termes de référence ceux déjà retenus par le Juge de l'expropriation de Meurthe et Moselle et la Chambre des expropriations de la Cour d'appel de NANCY dans le cadre des mesures d'expropriation pour cause d'utilisé publique relatives à l'opération de restructuration du centre commercial LES TAMARIS, voisin du centre commercial LES OMBELLES, situé sur le même axe routier, construits concomitamment et dont la configuration est similaire, soit 700? au m2 pour les lots cédés libres de toute occupation et de 560?/ m2 pour les lots à usage de magasin cédés occupés (abattement de 20% sur valeur libre) et 280 ?/m2 pour les lots à usage de dépôt cédés occupés, soit 350 ?/ m2 en valeur libre (abattement de 20% ; qu'il en résulte qu'il convient de retenir : - pour les lots n° 196 et 197, à usage commercial, une indemnité principale de : 560? x 73,80 m2,, soit 41 328 ? - pour les lors n° 218, 219 et 220, à usage de cave, une indemnité principale de 280 ? x 20,25 m2, soit 5 670 ? ; soit une indemnité principale d'un montant total de 46 998 ? » ; ALORS QUE, premièrement, il résulte des dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation, que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; que l'appréciation de la valeur vénale des biens expropriés s'effectue compte tenu des caractéristiques et de la situation des biens expropriés ; qu'en retenant cinq des termes de comparaison amiables et ceux issus de décisions de justice produits par l'EPF de LORRAINE pour fixer le montant de l'indemnité, sans répondre aux conclusions de l'exproprié, qui invoquait une situation privilégiée pour ses biens, à raison de leur positionnement, de leur situation traversante et de leurs vitrines de part et d'autre du magasin, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motif, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, en retenant cinq des termes de comparaison amiables et ceux issus de décisions de justice produits par l'EPF de LORRAINE pour fixer le montant de l'indemnité, sans répondre aux écritures de l'exproprié contestant la pertinence de certains des termes retenus dès lors que rien de permettait d'apprécier la qualité des biens ni leur comparabilité avec ceux objets de la présente procédure, faisant valoir qu'un autre terme de comparaison était un local professionnel et non commercial et qu'un autre encore était en mauvais état et souffrait d'une localisation peu attractive, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de motif, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile .