Troisième chambre civile, 1 juillet 1987 — 86-11.162

Sur le moyen unique :

Attendu que les époux Y..., propriétaires d'un terrain et d'une maison d'habitation dans un ensemble immobilier régi par un cahier des charges reprochent à l'arrêt attaqué (Versailles, 30 octobre 1985) de les avoir condamnés à démolir la construction édifiée pour agrandir leur maison et à remettre les lieux dans leur état antérieur alors, selon le moyen, d'une part, que les stipulations d'un cahier des charges de lotissement, relatives notamment aux conditions de construction sur les lots, ne constituent pas nécessairement des charges réelles affectant les fonds eux-mêmes (servitudes), mais peuvent également présenter le caractère de simples obligations personnelles ; qu'il appartient aux juges du fond de qualifier la nature juridique des charges et obligations ainsi stipulées au regard de la commune intention des parties, telle qu'elle résulte des termes de l'acte et des circonstances de la cause ; que cette qualification est essentielle quant à l'opposabilité de l'obligation aux acquéreurs et sous-acquéreurs de lots ; que s'il s'agit d'une servitude, celle-ci se transmet de plein droit avec le fonds qu'elle grève, quel qu'en soit le propriétaire ; qu'en revanche, s'il s'agit d'une charge attachée à la personne du propriétaire, l'obligation ne peut lui être opposable que s'il y a consenti, selon les principes élémentaires du droit des obligations contractuelles ;

Qu'en l'espèce, la Cour d'appel, qui affirme simplement que la stipulation du cahier des charges (interdisant selon elle aux attributaires de parcelles de modifier le gabarit des bâtiments édifiés) constituait une charge réelle se transmettant nécessairement à l'occasion de chaque mutation, sans préciser les éléments de fait et de droit sur lesquels elle fonde cette qualification, et qui ne recherche pas dès lors si les époux Y... avaient consenti à cette charge, se contentant d'observer qu'ils pouvaient en avoir connaissance lors de la conclusion de leur acte d'acquisition ou en avaient eu connaissance postérieurement audit acte, a entaché son arrêt d'une insuffisance de motifs équivalent à leur absence et violé l'article 455 du Nouveau Code de procédure civile ; alors, d'autre part, que cette insuffisance de motifs entraîne un manque de base légale flagrant au regard de l'article 1134 du Code civil puisque, si la stipulation du cahier des charges relative au gabarit des constructions constituait non une charge réelle, mais une obligation personnelle, celle-ci ne pouvait s'imposer aux époux Y... sans leur consentement qui n'a pas été constaté ; et alors, enfin, que l'arrêt attaqué, ayant relevé lui-même (page 3 in limine), d'une part, que l'article 8 du cahier des charges énonçait : "les constructions à édifier forment un ensemble dont l'esthétique générale devra toujours être maintenue ; la société s'engage à respecter et à faire respecter par les attributaires ou leurs ayants droit, l'aménagement de l'ensemble en ce qui concerne l'implantation des bâtiments, leur nombre, leur gabarit ... ; l'édification de toute construction ou annexe autres que celles figurant au plan de masse ci-joint est interdite, sauf application des dispositions de l'article 13 ci-après", d'autre part, que l'article 13 précisait : "la destination du terrain et sa répartition, l'implantation et la construction des bâtiments, le tracé des voies et des allées de desserte font l'objet de divers plans qui seront annexés au présent cahier des charges", la Cour d'appel, pour fonder sa décision relative au dépassement, par les époux Y..., du "gabarit" de leur pavillon, ne pouvait se référer à "un plan à l'échelle de 1/50 du groupe d'habitations de la Cité-Jardin Le Bois du Chêne" et à "un plan des pavillons eux-mêmes avec leurs dimensions", produits aux débats pour les époux X..., sans constater qu'il s'agissait, soit du plan de masse joint au cahier des charges en vertu de son article 8, soit de plans annexés au même cahier en vertu de son article 13, seuls plans ayant valeur contractuelle ; que la censure est donc encore encourue pour manque de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil" ;

Mais attendu, d'une part, qu'après avoir relevé, par motifs propres et adoptés que le cahier des charges stipule au chapitre "servitudes" que l'interdiction faite aux attributaires de parcelles de modifier l'implantation, le nombre et le gabarit des bâtiments édifiés devra être respectée par tout nouvel acquéreur et rappelée dans chaque acte de vente et que la société s'engage à faire respecter cette obligation par les attributaires ou leurs ayants-droit, l'arrêt retient souverainement que cette interdiction constitua une charge réelle et non une simple obligation personnelle réciproque entre propriétaires ;

Attendu, d'autre part, que les époux Y..., n'ayant pas contesté devant la Cour d'appel le caractère contractuel des plans produits par les époux X..., le moyen est nouveau et mélangé de fait et de droit ;

D'où il suit que le moyen, pour sa part