Chambre commerciale, 8 novembre 1994 — 92-16.464

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le pourvoi formé par la société civile immobilière Strasbourg 10, dont le siège social est sis à Paris (16ème), ..., en cassation d'un jugement rendu le 23 avril 1992 par le tribunal de grande instance de Paris (2e chambre, 2e section), au profit de M. le directeur général des Impôts de Paris-Centre, domicilié en ses bureaux sis à Paris (1er), ... et actuellement à Paris (12ème), ..., défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

LA COUR, en l'audience publique du 5 juillet 1994, où étaient présents : M. Bézard, président, M. Vigneron, conseiller rapporteur, MM. Nicot, Leclercq, Dumas, Gomez, Léonnet, Poullain, Canivet, conseillers, M. Lacan, Mme Geerssen, M. Huglo, conseillers référendaires, M. Curti, avocat général, Mme Arnoux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. le conseiller Vigneron, les observations de Me Choucroy, avocat de la SCI Strasbourg 10, de Me Goutet, avocat de M. le directeur général des Impôts de Paris-Centre, les conclusions de M. Curti, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon le jugement déféré (tribunal de grande instance de Paris, 23 avril 1992) que, par acte notarié en date du 22 janvier 1980, la société civile immobilière Strasbourg 10 (la société) a achété des locaux à usage de bureaux pour le prix énoncé en l'acte de 2 400 000 francs, et a payé les droits de mutation assis sur cette valeur ; qu'en réponse à la notification de redressement effectué par l'administration des impôts, qui entendait porter le prix à 4 480 000 francs, la société a fait valoir qu'au prix porté en l'acte, correspondant à la valeur effective de l'immeuble au jour de l'accord des parties, il convenait d'ajouter, pour déterminer la valeur d'assiette du bien, le coût des travaux d'aménagement, 2 020 000 francs, qu'elle y avait fait faire avant la passation de l'acte notarié ;

Attendu que la société reproche au jugement d'avoir refusé d'annuler l'avis de mise en recouvrement des droits et pénalités résultant du redressement alors, selon le pourvoi, que pour l'appréciation de la valeur vénale réelle d'un bien transmis, il doit être tenu compte de l'ensemble des clauses, accords et conditions contractuelles susceptibles d'avoir objectivement une influence sur cette valeur au jour de la mutation ; que résulte des constatations mêmes du jugement l'existence d'un accord verbal préalable à la vente, autorisant l'acquéreur à effectuer à ses frais exclusifs des travaux de rénovation sur l'immeuble avant signature de l'acte authentique ; qu'en incluant la plus-value résultant de ces travaux de rénovation faits par l'acquéreur dans la valeur vénale de l'immeuble, et en refusant ainsi d'apprécier la valeur vénale réelle du bien transmis au jour de la vente au regard de l'ensemble des clauses, accords et conditions contractuelles de la vente, le tribunal n'a pas justifié légalement sa décision au regard des articles L. 17 du livre des procédures fiscales et 666 du Code

général des impôts ;

Mais attendu que la valeur vénale de l'immeuble est estimée au jour de la mutation correspondant, sauf clauses contraires, à l'accord des volontés exprimé par l'acte présenté à l'enregistrement ; qu'après avoir relevé que le contrat authentique du 22 janvier 1980 fixait la date du transfert de propriété au jour de sa signature et après avoir retenu qu'aucun commencement de preuve par écrit établissant que la date de transfert de propriété était antérieure n'avait été produit par la société, c'est en ayant procédé à l'appréciation prétendument omise que le tribunal a décidé que la valeur réelle était supérieure au prix exprimé en l'acte, de sorte que le redressement était justifié ; que le moyen n'est donc pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Strasbourg 10, envers M. le directeur général des Impôts de Paris-Centre, aux dépens et aux frais d'exécution du présent arrêt ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par M. le président en son audience publique du huit novembre mil neuf cent quatre-vingt-quatorze.