Chambre commerciale, 22 février 2005 — 03-11.037

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Metz, 9 octobre 2002), qu'en septembre 1988, M. et Mme X... ont cédé à la SCI Les Clercs (la société), représentée par son gérant M. X..., un ensemble immobilier au prix de 770 000 francs ; qu'estimant ce prix insuffisant, l'administration fiscale a, en novembre 1991, notifié à la société un redressement de droits de mutation calculés en retenant une valeur de 1 720 000 francs ; que la commission départementale de conciliation, saisie par la société, ayant émis l'avis que l'immeuble avait une valeur vénale de 1 400 000 francs au jour de sa mutation, l'administration s'est conformée à cette évaluation, sur la base de laquelle la mise en recouvrement a été faite ; qu'après le rejet de sa réclamation, la société a saisi le tribunal pour obtenir la décharge totale de l'imposition contestée ; que sa demande a été accueillie au motif que les éléments de comparaison choisis n'étaient ni significatifs, ni pertinents ;

Attendu que la société fait grief à l'arrêt d'avoir infirmé le jugement et rejeté sa demande en décharge, alors, selon le moyen :

1 / que la valeur vénale réelle du bien doit être établie par comparaison avec la cession de biens intrinsèquement similaires ; que ni un hangar de 300 m , ni un ensemble constitué d'un hangar et garage de 377 m et 70 m de bureaux, ne constituent des biens intrinsèquement similaires à celui qu'elle a acquis, composé de deux entrepôts, l'un de 1 076 m , l'autre de 1 133 m , chacun assorti respectivement de 283 m et 40 m de bureaux ; qu'en retenant cependant qu'il s'agissait de biens de même nature pouvant servir de termes de comparaison, la cour d'appel a violé l'article L. 17 du Livre des procédures fiscales ;

2 / qu'il n'y avait aucune différence entre le prix de la cession Faulquemont et la valeur retenue par l'administration pour la cession litigieuse, cette valeur ayant été fixée à 520 F/m après application d'un abattement de 20 % pour tenir compte de l'existence d'une location ainsi que d'un abattement supplémentaire de 10 % pour prendre en considération l'état d'enclave du bien, sur la base de 725 F/m , prix de la vente de Faulquemont ; que la différence d'environ 200 F entre les deux valeurs s'expliquaient donc uniquement par ces abattements ; qu'en considérant que la différence intrinsèque entre les deux biens, celui de Faulquemont étant constitué d'un bâtiment industriel unique dont une grande partie est destinée à la fabrication, tandis que le bien litigieux est constitué de deux entrepôts de stockage, avait été prise en considération, la cour d'appel a violé l'article L.17 du Livre des procédures fiscales ;

3 / que les premiers juges avaient retenu que le bien qu'elle avait acquis se distinguait de tous les éléments de comparaison en ce qu'il était enclavé et que le propriétaire ne bénéficiait que d'un droit de passage précaire et révocable sur un chemin privé ; qu'elle demandait confirmation du jugement en soulignant qu'en toute hypothèse, l'état d'enclave de l'immeuble justifiait un abattement par rapport à la valeur des immeubles invoqués à titre de comparaison, bien supérieur de celui de 10 % admis par l'administration ; qu'en se bornant à constater que l'administration a pratiqué un abattement de 10 % destiné à prendre en considération l'état d'enclave du bien, sans rechercher, comme elle y était invitée, si cette réduction était insuffisante, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 17 du Livre des procédures fiscales ;

Mais attendu, en premier lieu, que l'exigence de pertinence des éléments de comparaison retenus par l'administration fiscale n'implique pas que les biens pris en considération soient strictement identiques à ceux qui constituent l'objet du litige ; que, dès lors, après avoir décrit de façon concrète le bien litigieux ainsi que les termes de comparaison cités par l'administration, et précisé que pour chacun de ces biens, l'administration avait retenu une superficie pondérée hors oeuvre totale en appliquant un coefficient de pondération de 1 pour les entrepôts et de 1,5 pour les bureaux afin de prendre en compte les aménagements dont ceux-ci sont pourvus et qui les distinguent de locaux uniquement affectés au stockage, la cour d'appel a pu considérer que la comparaison faite par l'administration avec la cession de ces biens de même nature, situés dans des communes avoisinant celle dans laquelle est situé le bien litigieux, et ayant eu lieu entre 1986 et 1989, était pertinente ;

Attendu, en second lieu, que la cour d'appel a relevé que ces termes de comparaison faisait ressortir des prix au m bien supérieurs au prix déclaré lors de la cession du bien litigieux, dont la valeur vénale réelle avait été calculée en retenant le prix de cession au m le plus bas, à savoir celui de l'immeuble de Faulquemont, qui ap