Chambre commerciale, 26 mai 2009 — 08-14.486

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt déféré (Nancy, 4 février 2008) que le plan de cession des actifs de la société Blanchisserie et teinturerie de Thaon (la société BTT), arrêté par jugement du 30 novembre 1994 au profit de M. X..., au nom de son groupe, prévoyait la reprise par une SARL à créer des unités d'exploitation et la reprise des actifs immobilisés ; que le groupe X... a constitué la SARL BTT chargée d'acquérir les unités d'exploitation et la SCI BTT devenue SCI Coubertin dont la finalité était l'acquisition de l'ensemble immobilier de la société BTT ; que le 11 août et le 21 septembre 1995, la société BTT a vendu à la SCI Coubertin, au prix de 300 000 francs les biens immobiliers de la société BTT ; que, par notification du 17 décembre 1998, l'administration fiscale a remis en cause la valorisation de ces immeubles motif pris qu'aucune contrainte particulière n'était mise à la charge de la SCI Coubertin ;

Sur le premier moyen :

Attendu que le directeur général des finances publiques fait grief à l'arrêt d'avoir prononcé l'annulation de la décision du 26 décembre 2002 par laquelle l'administration a rejeté la réclamation formulée par la SCI Coubertin, alors, selon le moyen, que lorsque l'administration entend, sur le fondement des dispositions l'article L. 17 du livre des procédures fiscales, rectifier le prix ou la valeur d'un bien immobilier mentionné dans un acte ou une déclaration, il lui appartient de déterminer la valeur vénale réelle de ce bien compte tenu de sa situation de fait et de droit au jour du fait générateur de l'impôt en recourant à des comparaisons avec des mutations portant sur des biens intrinsèquement similaires ; qu'au cas particulier de cessions réalisées dans le cadre de procédures collectives, l'administration doit nécessairement prendre en compte les conditions particulières de l'opération dans l'évaluation du bien cédé ; que si cette solution paraît légitime dans la mesure où le tribunal, qui retient une offre dans le cadre d'un plan de cession, ne se détermine pas en fonction du seul prix proposé mais également en fonction d'autres critères tels que le maintien de l'activité ou de l'emploi, ladite solution doit cependant être limitée aux seules contraintes propres à l'acquéreur ; qu'en l'espèce il est constant que le groupe X..., qui a repris la société Blanchisserie et teinturerie du Thaon (BTT SA) dans le cadre d'une procédure collective, a constitué à cet effet deux sociétés : la Sarl BTT, chargée d'acquérir les unités d'exploitation, et la SCI BTT (devenue SCI Coubertin), dont la finalité était l'acquisition de l'ensemble immobilier de la société Blanchisserie et teinturerie du Thaon ; qu'ainsi l'acquisition de la société BTT SA a été réalisée par le biais de deux entités juridiques distinctes ; que seule la SCI Coubertin s'est portée acquéreur de l'ensemble immobilier concerné ; qu'aucune contrainte particulière et notamment pas d'engagement de maintien de 80 emplois n'était mentionnée dans l'acte d'acquisition auquel était partie la SCI Coubertin ; que dès lors cette société n'était soumise à aucun aléa spécifique de nature à influer sur la valeur des biens immobiliers acquis, en application des principes susvisés ; qu'en décidant néanmoins que le seul fait que le repreneur ait constitué la société civile immobilière Coubertin pour acquérir les actifs immobiliers de la société BTT SA n'enlevait nullement à l'opération son caractère global et forfaitaire impliquant l'existence d'un aléa, notamment en raison de l'engagement pris de maintenir 80 emplois, la cour a nécessairement violé les dispositions de l'article L. 17 du livre des procédures fiscales ;

Mais attendu que l'arrêt constate qu'il résulte du jugement du 15 novembre 1994 que l'offre de reprise globale qui a été retenue émanait du groupe X..., lequel proposait, pour parvenir à la réalisation de l'opération, de créer une nouvelle société à responsabilité limitée ; qu'il retient que le seul fait que le repreneur ait aussi constitué une société civile immobilière pour acquérir les actifs immobiliers de la société BTT SA n'enlève nullement à l'opération son caractère global et forfaitaire impliquant l'existence d'un aléa, notamment en raison de l'engagement pris de maintenir 80 emplois ; qu'il retient encore que si l'administration s'est trouvée dans l'impossibilité de procéder à une évaluation par comparaison directe avec une ou plusieurs cessions globales dans des conditions juridiques comparables, et qu'elle a donc pu invoquer, pour chaque unité foncière de terrains non bâtis, des termes de comparaison avec des mutations de biens similaires intervenues avant l'acte notarié de cession, qui est le fait générateur de l'impôt ; que de ces constatations et énonciations, la cour d'appel a pu déduire que l'abattement de 20 % admis pour tenir compte de l'aléa auquel s'est soumis le repreneur en s'engageant dans une opération à caractère forfa