Chambre commerciale, 15 décembre 2009 — 09-11.137

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. et Mme X... ont fait donation en indivision et parts égales à leurs deux enfants (les consorts X...) de la nue-propriété d'une villa située dans un ensemble immobilier dénommé Les Hauts de Grimaud en s'en réservant l'usufruit ; que l'administration fiscale a, dans une proposition de rectification du 30 septembre 2005, remis en cause l'évaluation de la villa par comparaison avec quatre autres mutations réalisées dans le même ensemble immobilier et a notifié aux consorts X... un redressement ; qu'elle a, dans le cadre de la procédure contradictoire, apporté d'autres précisions sur les éléments de comparaison retenus ; que tenant compte des observations des consorts X... concernant la superficie du terrain, l'absence de vue sur mer et la proximité d'autres constructions, elle a procédé à une nouvelle estimation et a émis un avis de mise en recouvrement des droits éludés ; qu'après le rejet de leur réclamation, les consorts X... ont saisi le tribunal afin d'obtenir la décharge de l'imposition correspondante ;

Sur le premier moyen :

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt d'avoir rejeté leur demande, alors, selon le moyen :

1°) qu'aux termes de l'article L. 57 du Livre des procédures fiscales, la proposition de rectification adressée au contribuable doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation ; que lorsque l'administration fiscale entend rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition en recourant à des termes de comparaison, il lui incombe de préciser dans la proposition de rectification l'adresse précise de ces termes de comparaison pour permettre au contribuable de les identifier et le mettre en mesure de prendre position ; qu'en l'espèce, la proposition de rectification du 30 septembre 2005 ne comportait pas l'adresse des quatre termes de comparaison retenus par l'administration fiscale ; qu'ainsi la proposition de rectification était irrégulière et qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 17 et 57 du Livre des procédures fiscales ;

2°) que les termes de comparaison cités dans la proposition de rectification du 30 septembre 2005 étaient tous situés «Quartier Les Hauts de Grimaud» cadastré, section A, n 519 ; que par la suite, les extraits des actes de vente communiqués par l'administration fiscale faisaient apparaître d'autres références cadastrales et le nom d'autres lotissements ; qu'ainsi, en raison du caractère non seulement insuffisant mais également inexact des éléments d'identification des termes de comparaison, la proposition de rectification était irrégulière et qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 17 et 57 du Livre des procédures fiscales ;

3°) qu'ils avaient fait valoir dans leurs conclusions d'appel (spécialement pages 7 à 9) que pour pouvoir faire valoir leurs observations, il était essentiel de pouvoir localiser précisément les éléments de comparaison pour les identifier afin de connaître la qualité des terrains, leur situation, leur voisinage de proximité, et surtout la vue dont ils disposent, et ce pour vérifier le caractère intrinsèquement similaire des biens pris comme éléments de comparaison ; qu'ils établissaient qu'ils n'avaient pas pu, à partir des seules informations cadastrales mentionnées par l'administration fiscale dans sa proposition de rectification, déterminer l'adresse des biens ; qu'en se bornant à retenir, à partir au demeurant d'éléments communiqués postérieurement à la proposition de rectification, que les éléments de comparaison faisaient partie de lotissements formant à l'origine un même ensemble immobilier, la cour d'appel, qui n'a pas recherché s'ils étaient en mesure de localiser précisément les éléments de comparaison à partir des seuls éléments communiqués par l'administration fiscale, n'a pas légalement justifié sa décision au regard des textes susvisés ;

Mais attendu qu'ayant relevé que l'administration fiscale avait présenté à titre de termes de comparaison quatre actes de cession qui précisaient les caractéristiques juridiques et physiques des biens cédés, la date des mutations, celle des publications, la situation cadastrale, la nature, la superficie du terrain ainsi que la superficie habitable ce dont il résultait que la notification de rectification avait permis aux consorts X... de formuler leurs observations et de prendre leur parti au vu de ses seules indications, la cour d'appel, qui a fait la recherche prétendument omise, a légalement justifié sa décision ; que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 761 du code général des impôts ;

Attendu que pour rejeter la demande d'abattement de la valeur vénale du bien litigieux eu égard au démembrement de leur propriété et à l'indivision existant sur la nue-propri