Chambre commerciale, 1 juin 2010 — 09-15.151

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Paris, 3 avril 2009), rendu sur renvoi après cassation (chambre commerciale, économique et financière, 4 juillet 2006, pourvoi n° G 05-11.941), que la société ABBR a acquis de la société Trebignon un immeuble le 18 avril 1996 ; que la société Trebignon avait préalablement facturé à la société Force 13 des travaux d'aménagement de l'immeuble effectués en 1994 ; que l'administration fiscale, considérant que le prix des travaux d'aménagement aurait du être intégré dans le prix de vente, a notifié le 25 août 1998 à la société ABBR un redressement ; qu'après mise en recouvrement des impositions, et rejet de sa réclamation, la société ABBR a saisi le tribunal de grande instance, afin d'obtenir l'annulation de la procédure de redressement et le dégrèvement des impositions correspondantes ;

Sur le premier moyen :

Attendu que le directeur des services fiscaux fait grief à l'arrêt d'avoir confirmé partiellement le jugement et constaté le bien-fondé de la réclamation de la société ABBR, alors, selon le moyen :

1°/ qu'il résulte des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile que les jugements doivent être motivés ; que l'administration faisait valoir dans ses conclusions récapitulatives que la société Force 13, qui a pris à sa charge le coût des travaux de réhabilitation de l'immeuble, ne disposait à la date des travaux d'aucun titre de propriété ni d'aucun contrat de location ; de même, l'administration faisait valoir que cette société ne disposait d'un contrat de bail qu'à compter du 6 juin 1996 ; que pour considérer que la société était titulaire d'un bail au moment de la signature de la promesse de vente du 28 février 1996, la cour d'appel a estimé que l'absence d'un contrat de bail et l'absence de versement de tout loyer pendant cette période ne suffisait pas à exclure l'existence d'un bail ; qu'en ne répondant pas aux conclusions de l'administration et en fondant son raisonnement sur des motifs hypothétiques, la cour d'appel a privé de motif sa décision ;

2°/ qu'il résulte des dispositions combinées des articles 1720 et 1754 du code civil que le bailleur doit faire toutes les réparations sur le local loué qui incombent au propriétaire et que le preneur est seulement tenu des réparations locatives ou de menu entretien ; qu'en affirmant que sa qualité de locataire était susceptible d'expliquer le paiement des travaux par la société Force 13 alors que leur nature et leur montant impliquaient à l'évidence qu'ils soient mis à la charge du propriétaire du local, la cour d'appel a violé les articles 1720 et 1754 du code civil ;

Mais attendu, d'une part, qu'en retenant que le statut des baux commerciaux n'est pas subordonné à l'existence d'un bail écrit, et que la promesse de vente mentionnait expressément la société Force 13 comme locataire "par bail 3/6/9 ans", ce qui était de nature à démontrer la prise en compte de cette qualité dans la vente, la cour d'appel a répondu aux conclusions prétendument délaissées ;

Et attendu, d'autre part, que les dispositions des articles 1720 et 1754 du code civil n'ont qu'un caractère supplétif ; que c'est par une appréciation souveraine que la cour d'appel a estimé qu'il ne pouvait être considéré que l'investissement ne présentait pas d'intérêt commercial pour la société Force 13, et que sa qualité de locataire était susceptible d'expliquer le paiement des travaux au vendeur, le bail conférant au locataire la disposition des lieux rénovés ;

D'où il suit que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ;

Sur le deuxième moyen :

Attendu que le directeur général des finances publiques fait à l'arrêt le même grief, alors, selon le moyen, qu' il résulte des dispositions de l'article 1134 du code civil que les juges du fond ont l'obligation de ne pas dénaturer le sens clair et précis des documents de la cause ; qu'en décidant que le coût des travaux de réhabilitation de l'immeuble n'avait pas été pris en charge par la société ABBR mais par la société Force 13 et qu'il ne constituait donc pas une charge augmentative du prix taxable aux droits de mutation à titre onéreux alors que la société ABBR reconnaissait expressément percevoir de son locataire, la société Force 13, un loyer anormalement bas compensé par la prise en charge des travaux par cette dernière, ce qui revenait à ce que la société ABBR prenne en charge indirectement le coût de ces travaux, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs de la réponse de la société ABBR à la notification de redressements du 25 août 1998, méconnaissant ainsi les exigences du texte susvisé ;

Mais attendu que la société ABBR ayant également indiqué dans sa réponse à la notification de redressement qu'une charge ne pouvait être augmentative du prix qu'à la condition que les travaux soient assumés par l'acquéreur, ce qui n'était pas le cas, que si la valeur de l'immeuble était augmentée du fait des