Troisième chambre civile, 28 avril 2011 — 10-10.029

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 2 novembre 2009), que par arrêté du 18 août 1982, le commissaire de la République du département du Var a délivré un permis de construire valant autorisation de division parcellaire pour la réalisation d'un groupe de 38 logements individuels sur quatre parcelles dont une partie des parcelles EI 221 et DZ 248 appartenant aux époux X...; que la parcelle EI 221 a été divisée en quatre parcelles EI 263 à EI 266 et la parcelle DZ 248 en quatre parcelles DZ 280 à DZ 283 ; qu'un cahier des charges a été déposé au rang des minutes de M. Y..., notaire, le 14 décembre 1982, lequel a établi un acte le 22 février 1983 pour en permettre la publication ; que M. Bernard X..., fils des époux X...décédés, a, par acte authentique du 15 février 2002, vendu aux époux Z...la parcelle cadastrée EI 265 constituant le lot 37 du groupe d'habitations ; que l'association syndicale libre Les Mas de la Giraude (l'ASL) a assigné les époux Z...en payement de charges ;

Sur les deux moyens, réunis :

Attendu que les époux Z...font grief à l'arrêt de dire qu'ils sont membres de l'ASL qui a été valablement constituée et qui a la capacité juridique d'agir en justice et de les condamner à lui payer une certaine somme au titre des charges impayées, alors, selon le moyen :

1°/ qu'une association syndicale libre de propriétaires ne peut être constituée que du consentement unanime des associés, constaté par écrit ; que l'adhésion de l'acquéreur d'un lot à une telle association suppose l'existence préalable de cette dernière ; qu'au cas d'espèce, en retenant que l'association syndicale libre des Mas de la Giraude avait été valablement constituée, et que les époux Z...en étaient devenus membres du seul fait de l'acquisition de leur lot, à l'occasion de laquelle ils avaient accepté les statuts de l'association déposés chez le notaire, sans constater qu'un acte écrit conclu du consentement unanime des associés avait préalablement donné valablement naissance à l'association, les juges du fond n'ont pas donné de base légale à leur décision au regard des articles 3 et 5 de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales et des articles 2, 5, 7 et 60 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, ensemble les articles 32 et 117 du code de procédure civile ;

2°/ que, subsidiairement, une association syndicale libre de propriétaires ne peut être constituée que du consentement unanime des associés, constaté par écrit ; qu'il résultait des propres constatations des juges du fond que les décisions prises à l'occasion de l'assemblée des propriétaires de lots réunie le 18 janvier 2002 ne l'avaient été qu'à la majorité des membres représentant les trois-quarts des voix, et non à l'unanimité des propriétaires de lots dont certains n'étaient ni présents ni représentés ; qu'à supposer que la cour d'appel ait considéré, à la suite du premier juge, que cette ASL des Mas de la Giraude a été valablement constituée par cette assemblée du 18 janvier 2002, pour en déduire qu'elle avait la capacité à agir contre les époux Z..., elle a ce faisant violé les articles 3 et 5 de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales et les articles 2, 5, 7 et 60 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, ensemble les articles 32 et 117 du code de procédure civile ;

3°/ que, de la même manière, une ASL n'a en toute hypothèse capacité pour agir en justice que pour autant que son acte constitutif a été régulièrement publié ; qu'au cas d'espèce, en retenant que l'ASL des Mas de la Giraude pouvait valablement agir en justice en raison de la publication d'un extrait de l'acte d'association adopté lors de l'assemblée générale du 18 janvier 2002, quand il résultait de leurs propres constatations que les décisions prises par cette assemblée ne l'avaient pas été à l'unanimité des propriétaires concernés et qu'elle ne pouvait dès lors pas avoir régulièrement constitué l'association syndicale, de sorte que la publication subséquente était dénuée de portée, les juges du fond ont violé les articles 3, 5 et 7 de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales et des articles 2, 5, 7, 8 et 60 de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, ensemble les articles 32 et 117 du code de procédure civile ;

4°/ que sous l'empire des articles L. 315-1 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005, et R. 315-1 du même code, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, applicables à l'espèce, un lotissement ne pouvait être valablement constitué que par la division d'un ou plusieurs fonds contigus appartenant au même propriétaire ; qu'au cas d'espèce, faute d'avoir recherché, comme il le leur était expressément demandé, si le lotissement Les Mas de la Giraude n'avait pas été irrégulièrement créé dès lors que la division foncière dont il était issu avait port