Troisième chambre civile, 14 décembre 2011 — 10-18.105

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 4 mars 2010), que par acte notarié du 22 juillet 1997 la société Elboeuf Martyrs 21 a consenti un bail commercial à la société Homel contenant pacte de préférence ; que par acte reçu par M. X...le 29 juin 1999, la société Elboeuf Martyrs 21, aux droits de laquelle vient la société Financière Hamelin, a cédé le bien à la société Eurosic aux droits de laquelle vient la société Cicobail ; que le même jour un contrat de crédit-bail a été consenti par la société Eurosic à la société Compagnie Nitot ; que la société Homel a assigné la société Financière Hamelin, la société Compagnie Nitot et la société Eurosic en nullité de la vente du 29 juin 1999 et en substitution ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Attendu que la société Homel fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en annulation de l'acte de vente du 29 juin 1999 et de sa demande tendant à se voir substituer à l'acquéreur, alors, selon le moyen :

1°/ que le bénéficiaire d'un pacte de préférence est en droit d'exiger l'annulation du contrat passé avec un tiers en méconnaissance de ses droits et d'obtenir sa substitution à l'acquéreur si bien qu'en se bornant à juger en l'espèce que les conditions de la substitution du bénéficiaire du pacte de préférence à l'acquéreur ne sont pas réunies, en raison de l'absence d'intention frauduleuse de la société Eurosic, crédit-bailleur, et de l'absence de preuve de sa connaissance que la société Homel, bénéficiaire, aurait eu l'intention de se prévaloir du pacte de préférence, sans rechercher si la société Compagnie Nitot, crédit-preneur, dont le dirigeant était M. Y..., également dirigeant de la société Elboeuf Martyrs 21 (qui) ne pouvait ignorer l'existence du pacte et est intervenue à l'acte de vente qui mentionnait faussement l'absence de pacte de préférence, qui a débattu des clauses et des conditions du contrat avec la société Elboeuf Martyrs 21, et enfin a entendu assumer tous les risques et obligations quels qu'ils soient qui, selon le droit commun incombent au propriétaire de l'immeuble, l'opération s'analysant à terme en une acquisition du bien par la société Compagnie Nitot au moyen d'un financement procuré par la société Eurosic, a eu connaissance de l'intention de la société Homel de se prévaloir du pacte de préférence, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134, 1138 et 1147 du code civil ;

2°/ que la constatation de manoeuvres réalisées de concert par le vendeur et l'acquéreur afin de cacher intentionnellement au bénéficiaire d'un pacte de préférence une opération envisagée à son détriment suffit à justifier une annulation de la vente frauduleusement conclue de sorte que la cour d'appel ne pouvait se borner à juger que les conditions de l'annulation de la vente du 29 juin 1999 et de la substitution de la société Homel, bénéficiaire du pacte de préférence, à l'acquéreur, ne sont pas réunies, sans rechercher si, comme le soutenait la société Homel dans ses écritures, l'opération ne consistait pas en un montage frauduleux réalisé de concert par le vendeur et par le futur acquéreur de l'immeuble, tous deux représentés lors de la signature de l'acte notarié du 29 juin 1999 par M. Y..., dans le but de permettre à ce dernier, à la tête du groupe de sociétés composé de la société Elboeuf Martyrs 21, la société Financière Hamelin et la société Compagnie Nitot, d'assurer un refinancement de l'immeuble litigieux, ce qui justifiait l'annulation de la vente frauduleusement conclue au détriment de la société Homel, bénéficiaire du pacte de préférence, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 1134, 1138 et 1147 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que l'acte de vente du 29 juin 1999 ne faisait pas état de l'existence du pacte de préférence et mentionnait au contraire l'absence de restriction du vendeur de son droit de disposer, que le simple fait de l'existence du bail dans lequel était inséré le pacte soit mentionné dans l'acte de vente était insuffisant pour établir que la société Eurosic, acquéreur, qui n'était pas tenue de se faire communiquer ce bail, avait eu connaissance du pacte de préférence, une éventuelle négligence de la société Eurosic ne permettant pas de caractériser son intention frauduleuse et que s'il était établi que ce n'était pas la société Eurosic mais la société Compagnie Nitot qui était davantage intéressée en raison du contexte économique de l'opération, en sa qualité de futur acquéreur, qui avait choisi l'immeuble et avait négocié les conditions de la vente, la société Homel ne démontrait pas que la société Compagnie Nitot avait été mandatée par la société Eurosic qui n'intervenait en qualité d'acquéreur que pour financer l'opération, la cour d'appel, appréciant souverainement les éléments de preuve qui lui étaient soumis et procédant aux recherches prétendument omises, a