Troisième chambre civile, 23 mai 2012 — 11-12.214

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 14 décembre 2010) que la société Foncière Condé, propriétaire de locaux donnés à bail commercial à la société La Concorde, a , par acte du 4 juillet 2007, délivré à sa locataire un congé à effet au 31 mai 2008 avec refus de renouvellement et sans offre d'indemnité d'éviction ; que la société La Concorde a assigné la bailleresse en paiement d'une telle indemnité ; que la bailleresse a sollicité le paiement de loyers ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article L. 145-14 du code de commerce ;

Attendu que l'indemnité d'éviction comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ;

Attendu que pour dire la société Foncière Condé redevable d'une indemnité d'éviction, l'arrêt retient que, le commandement de payer délivré le 16 avril 2007 ne pouvant constituer la mise en demeure spécifique de l'article L. 145-17 du code de commerce, le principe de l'indemnité d'éviction est acquis à la société La Concorde et que cette indemnité sera égale à la valeur du fonds au jour de la remise des clés ;

Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que la société La Concorde avait cessé toute activité dès la fin du mois de novembre 2006, du fait de l'incendie ayant endommagé l'immeuble dans lequel elle exploitait son fonds et qu'après avoir licencié son personnel et vendu son matériel, cette société avait restitué les clés des lieux loués dès le 22 novembre 2007et n'avait jamais manifesté l'intention de se réinstaller dans un autre local, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le second moyen :

Vu l'article L. 145-9 du code de commerce ;

Attendu que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance ;

Attendu que pour arrêter la dette de loyers au jour de la remise des clés par le preneur, l'arrêt retient, par motifs adoptés, que le bailleur ne rapporte pas la preuve d'un préjudice né du non-paiement des loyers à compter de cette date et, par motifs propres, que le bailleur qui refuse au preneur le renouvellement de son bail, ne peut contraindre ce dernier à rester dans les lieux jusqu'à la date de prise d'effet du congé ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le preneur est tenu de payer les loyers jusqu'au terme du bail sans que le bailleur n'ait à justifier d'un préjudice, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne comporte pas, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 décembre 2010 entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit , les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse ;

Condamne la société La Concorde aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société La Concorde à payer à la société Foncière Condé la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille douze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils pour la société Foncière Condé

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR constaté que la Sarl FONCIERE CONDE ne justifie pas d'un congé régulier au sens de l'article L. 145-17-I 1° du code de commerce, d'AVOIR dit que la Sarl LA CONCORDE a droit à une indemnité d'éviction et, avant dire droit sur son montant, d'AVOIR diligenté une expertise ;

AUX MOTIFS QU'au cas d'espèce, il est constant que le 4 juillet 2007 la Sarl FONCIERE CONDE a fait délivrer à la Sarl LA CONCORDE un congé pour le 31/05/2008 sans offre de renouvellement et sans indemnité d'éviction, motif pris des manquements chroniques du preneur à son obligation de payer ses loyers avec ponctualité ; mais que si le bailleur a bien mis en demeure le preneur d'avoir à faire cesser l'infraction par un commandement de payer du 16/04/2007 et qu'il n'est pas justifié que le preneur se soit acquitté de sa dette avant le 16/07/2007, il apparaît que ce commandement de payer ne peut constituer la mise en demeure spécifique de l'article L. 145-17 du code de commerce cidessus rappelé ; que par voie de conséquence, le principe de l'indemnité d'é