Chambre commerciale, 12 juin 2012 — 11-18.978

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier et le second moyens, réunis :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 10 mars 2011), que la société civile immobilière (SCI) Arc a conclu un bail à construction portant sur une parcelle lui appartenant avec la société Ruget, pour une durée de 30 ans à compter du 1er mai 1973 avec versement, à l'échéance du bail, d'une indemnité de résiliation au profit du locataire pour tenir compte des additions de constructions édifiées par ce dernier pendant la durée du bail ; que par acte du 22 avril 2003, la SCI Arc a vendu le terrain à la société Ruget ; qu'après contrôle, l'administration fiscale a estimé que la valeur de l'ensemble immobilier ressortait à 4 420 000 euros et qu'il y avait eu dissimulation d'une indemnité, due à la société Ruget par la SCI Arc et passible d'enregistrement, au moyen d'une compensation financière qui n'avait été comptabilisée chez aucune des parties à l'acte ; qu'elle a donc procédé à un rappel de droits d'enregistrement assorti de sanctions pour manquement délibéré ; que les sociétés ont fait assigner le chef des services fiscaux Rhône-Alpes-Bourgogne devant le tribunal de grande instance aux fins d'annulation de la décision de rejet de leur recours amiable et de décharge des droits et pénalités mis à leur charge ;

Attendu que le directeur général des finances publiques fait grief à l'arrêt d'avoir annulé les droits d'enregistrement mis à la charge de la SCI Arc et de la SAS Ruget, alors, selon le moyen :

1°/ qu'il résulte des dispositions de l'article L. 251-2 du code de la construction et de l'habitat que les parties conviennent de leurs droits respectifs de propriété sur les constructions existantes et sur les constructions édifiées ; qu'à défaut d'une telle convention, le bailleur en devient propriétaire en fin de bail et profite des améliorations ; qu'en application des dispositions du I de l'article 683 I du code général des impôts, les actes civils et judiciaires translatifs de propriété ou d'usufruit de biens immeubles à titre onéreux sont assujettis à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement au taux prévu à l'article 1594 D ; que l'article 1378 ter du code général des impôts précise que les mutations de toute nature qui ont pour objet, en matière de bail à construction, les droits du bailleur ou du preneur sont assujettis aux dispositions fiscales applicables aux mutations d'immeubles ; qu'en l'espèce, le bailleur a cédé au preneur un terrain sur lequel des constructions sont édifiées, avant l'expiration du terme du bail ; que cette cession a nécessairement entraîné une résiliation amiable anticipée du bail à construction et un retour des constructions dans le patrimoine du bailleur préalablement à la vente ; qu'en conséquence, la valeur des constructions doit être incluse dans l'assiette des droits d'enregistrement dus au titre de cette cession ; qu'en décidant que la cession du 22 avril 2003 portant sur le terrain n'avait pas nécessairement été précédée de la résiliation du bail à construction, la cour d'appel a violé ensemble les articles L. 251-2 du code de la constructions et de l'habitat et les articles 683 I et 1378 ter du code général des impôts ;

2°/ qu'il résulte des dispositions de l'article 683 I du code général des impôts que les actes civils et judiciaires translatifs de propriété ou d'usufruit de biens immeubles à titre onéreux sont assujettis à une taxe de publicité foncière ou à un droit d'enregistrement au taux prévu à l'article 1594 D ; que l'article 1300 du code civil prévoit que lorsque les qualités de créancier et de débiteur se réunissent dans la même personne, il se fait une confusion de droit qui éteint les deux créances ; qu'en l'espèce, le bailleur a cédé au preneur un terrain sur lequel sont édifiées des constructions, avant l'expiration du terme ; que si la vente a bien entraîné au plan civil une confusion des qualités de bailleur et de locataire dans la personne du preneur à bail à construction, le droit fiscal est autonome et les dispositions de l'article 1300 du code civil ne font pas obstacle au plan fiscal à l'application des dispositions de l'article 683 I du code général des impôts ; qu'ainsi la base de taxation de la vente litigieuse est constituée non seulement du terrain mais aussi des constructions suite à leur retour dans le patrimoine du bailleur ; qu'en décidant autrement, la cour d'appel a violé les articles 683 I du code général des impôts et 1300 du code civil ;

Mais attendu que la confusion des droits locatifs et de propriété éteint le droit au bail sur les parcelles dont le preneur devient propriétaire ; qu'ayant énoncé que la confusion en la personne de la société Ruget des qualités de preneur et de bailleur qui en résulte n'avait pas entraîné la résiliation anticipée du bail mais son extinction par confusion des droits au sens de l'article 1300 du code civil, de sorte qu'aucun transfert de la propriété d