Troisième chambre civile, 10 octobre 2012 — 11-11.069

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Met hors de cause M. X... ;

Attendu, selon les arrêts attaqués (Angers, 7 mai 2007 et 16 novembre 2010), que par promesse synallagmatique du 8 juin 2002, Mme Y... a vendu à M. Z..., par l'entremise de la société Nantes conseil immobilier, un appartement moyennant le versement d'un bouquet de 34 550 euros et le service d'une rente viagère annuelle de 4 200 euros avec indexation plafonnée à 3 %, la venderesse se réservant un droit d'usage et d'habitation limité au 30 juin 2020 et supportant les grosses réparations jusqu'au 30 juin 2007 ; que par acte authentique du 24 septembre 2002 reçu par M. X..., notaire, la vente a été réitérée avec la société civile immobilière Les Enfants d'abord (la SCI) qui s'était substituée au bénéficiaire de la promesse de vente ; que le 5 août 2003, Mme Y... a assigné M. Z..., la SCI, M. X... et la société Nantes conseil immobilier pour obtenir sa rescision pour lésion ;

Sur le premier moyen :

Vu l'article 1675 du code civil ;

Attendu que pour savoir s'il y a lésion de plus des sept douzièmes, il faut estimer l'immeuble suivant son état et sa valeur au moment de la vente ;

Attendu que pour constater que l'acte de vente du 24 septembre 2002 était rescindable pour lésion, l'arrêt retient que le prix de vente résultant de l'addition du bouquet et du capital représentatif de la rente réelle était inférieur à la valeur marchande de l'appartement occupé et présentait un quotient de lésion de 0,336, que la quotité de lésion de la rente était de 0,256,et que la quotité de lésion cumulée de 0,592 était supérieure au quotient de lésion des 7/12èmes qui est de 0,583 ;

Qu'en statuant ainsi, sans déduire du prix de vente la valeur du droit d'usage et d'habitation, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres moyens :

REJETTE le pourvoi en ce qu'il est dirigé contre l'arrêt rendu le 7 mai 2007 par la cour d'appel d'Angers ;

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 novembre 2010, entre les parties, par la cour d'appel d'Angers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Angers, autrement composée ;

Condamne Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix octobre deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Le Bret-Desaché, avocat aux Conseils, pour M. Z... et la SCI Les Enfants d'abord

PREMIER MOYEN DE CASSATION :

- PRIS DE CE QUE l'arrêt attaqué (16 novembre 2010) a constaté que l'acte de vente moyennant rente viagère conclu le 24 septembre 2002 était rescindable pour lésion, a débouté la SCI LES ENFANTS D'ABORD et Maître Z... de leur demande d'expertise visant à déterminer le complément du juste prix, a fixé ce complément à la somme de 166.024 € augmentée des intérêts au taux légal à compter de l'assignation en rescision, outre capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du Code Civil, et dit qu'il pourra être payé pour partie au comptant et pour partie par incorporation au capital représentatif de la rente, dans une proportion à déterminer entre les parties, si la SCI devait opter pour la conservation du bien dans les conditions de l'article 1682 du Code Civil ;

- AUX MOTIFS QUE, si les ventes aléatoires consenties avec réserve d'un droit d'usage et d'habitation ne sont pas en principe rescindables pour lésion, il en est autrement lorsque l'examen des conditions de la vente révèlent l'absence d'aléa à la charge de l'acquéreur ; qu'il en est ainsi, notamment, lorsque la rente servie au crédirentier en complément du bouquet est inférieure aux charges d'entretien de l'immeuble que le contrat laisse à sa charge, la vileté du prix payé résultant alors de l'absence de complément de prix réel ; qu'il ressort du rapport du collège d'experts que l'appartement vendu par Thérèse Y... dépend d'un immeuble en copropriété situé dans le centre ville de Nantes ; qu'il se compose de cinq pièces, offrant une superficie réelle de 137,10 m2 et une hauteur sous plafond de 3,77 m, d'un grenier de 10 m2 sous les combles et d'une place de stationnement dans la cour intérieure ; que les experts ont fixé la valeur vénale de ces biens immobiliers à 1.351,82 € par m2 correspondant à la moyenne des prix de sept autres appartements de même taille, qualité et situation, vendus dans le courant de l'année 2002 ; que ce prix moyen appliqué à la surface habitable de l'appartement, soit 136,53 m2, a permis de