Troisième chambre civile, 2 juillet 2013 — 12-22.500

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier et le second moyens, réunis, ci-après annexés :

Attendu, d'une part, qu'ayant constaté que l'acte du 14 janvier 1928 interdisant l'édification, sur le terrain vendu, de constructions dépassant le niveau de la terrasse supérieure de la grande villa appartenant à la venderesse, instituait une obligation perpétuelle, rappelée dans les actes ultérieurs successifs emportant transfert de propriété des parcelles litigieuses, notamment, sous le chapitre " rappel des servitudes ", dans les titres d'achat de la SCI de 2002 et de 2006, la cour d'appel a souverainement retenu, par une interprétation exclusive de dénaturation que l'ambiguïté de la clause litigieuse et le rapprochement des titres de propriétés rendaient nécessaires, que la commune intention des parties était de créer une servitude non altius tollendi grevant la parcelle BM 218 au bénéfice de la parcelle BM 217 afin que ce fonds puisse jouir d'une vue panoramique ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant souverainement retenu, par une décision motivée, que l'immeuble en copropriété dans lequel Mme X... détenait un appartement était le fonds dominant désigné par la clause, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Y... et M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Y... et M. Y... à payer à Mme X... la somme globale de 3 000 euros, rejette la demande de la SCI Y... et M. Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille treize. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Boutet, avocat aux Conseils, pour la SCI Y... et M. Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté l'existence d'une servitude « non altius tollendi » s'imposant au fonds servant cadastré BM 218, appartenant à la SCI Y..., gérée par Monsieur Y..., au bénéfice du fonds dominant cadastré BM 217 abritant l'appartement de Madame X... et d'avoir, en conséquence, ordonné la démolition à leur charge des ouvrages réalisés violant ladite servitude sur une hauteur de 4, 65 m sous astreinte ;

AUX MOTIFS QUE, les propriétés sont issues d'un fonds plus grand ayant appartenu à Madame Z... veuve A... ; que lors de la division de ce fonds par suite de la vente de la parcelle BM 218, à la société Garage Christophe, il a été inséré à l'acte de vente du 14 janvier 1928, une clause selon laquelle « la société acquéreuse ne pourra faire édifier sur le terrain vendu que des constructions dont le faîte ne devra pas dépasser le niveau de la terrasse supérieure de la grande villa appartenant à la venderesse » ; que l'obligation de ne pas faire prévue à cette clause n'était pas limitée dans le temps et est donc perpétuelle ; que cette clause a été rappelée dans les différents actes successifs emportant transfert de propriété des parcelles BM 218 et BM 217 ; qu'elle est notamment rappelée sous le chapitre « rappel des servitudes » tant dans les titres de la SCI Y... des 29 octobre 2002 et 28 décembre 2006 que dans celui de Madame X... du 25 avril 2005 ; qu'elle est également mentionnée dans l'acte du 29 décembre 1951 emportant vente par Madame A... à Monsieur B... de deux appartements situés dans la copropriété du..., dans le règlement et l'état descriptif de cette copropriété et dans l'acte du 20 janvier 1969 emportant vente de la villa dénommée « Le Chalet » située ... av du Général de Gaulle ; que cette disposition était manifestement stipulée non pas en faveur de Madame A... personnellement mais de la parcelle BM 217 restant à lui appartenir ; que si la clause utilise les termes « société acquéreuse », l'interdiction d'édifier des bâtiments dépassant une certaine hauteur était faite non pas au garage personnellement mais à cette société en sa qualité d'acquéreur et nouveau propriétaire de la parcelle cédée ; que le rappel de cette clause dans les titres successifs de mutation de propriété confirme la volonté des parties de conférer à la convention du 14 janvier 1928 un caractère réel ;

ALORS D'UNE PART QUE, les juges du fond sont tenus de respecter les termes clairs et précis des clauses des contrats constituant la loi des parties ; que l'acte de vente de la parcelle BM 218, appartenant à la SCI Y..., conclu le 14 janvier 1928 entre la venderesse initiale, Madame Z..., et le premier acquéreur, la société Garage St Christophe comportait une clause prévoyant au chapitre « conditions particulières » et non dans la rubrique « servitudes » que « la société acquéreuse ne pourra faire édifier sur le terrain vendu que des constructions dont le faite ne devra pas dépasser le niveau de la terrasse supérieure de la grande