Troisième chambre civile, 6 mai 2014 — 13-11.859

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que l'ensemble immobilier La bonne eau avait fait l'objet, le 20 septembre 1951, d'un cahier des charges/ règlement de copropriété prévoyant que les droits et obligations de chaque copropriétaire seraient fixés tant par ce cahier des charges que par la loi du 28 juin 1938, que cet acte déterminait les confronts de l ¿ ensemble, procédait à la désignation des lots le composant en leur attribuant un numéro et en définissant la contenance du terrain et de l'habitation ainsi que les tantièmes qui y étaient attachés, stipulait que chaque groupement d'habitations était divisé en parties communes à tous les copropriétaires et en parties privatives aux copropriétaires de chaque fraction, et désignait, au titre des parties communes, " la totalité du sol, c'est-à-dire les parcs, jardins, routes, places publiques, chemins et sentiers tels qu'ils figurent au plan de masse ci-annexé, les canalisations d'amenée d'eau et d'électricité depuis leur point de jonction sur la route numéro 98 jusqu'au droit des bâtiments ou des parties réservées, les fosses sceptiques et leurs canalisations, d'une façon générale... toutes les parties non affectées à l'usage exclusif et particulier des propriétaires ", et retenu, par une appréciation souveraine de la valeur et de la portée des éléments de preuve produits, que cet acte n'avait pas été annulé en 1953, qu'il avait été visé par le notaire dans les titres notariés de propriété établis lors de la mutation des lots, désignés comme comprenant une partie divise et une partie indivise avec les tantièmes y attachés, que l'analyse ainsi faite des dispositions et de la portée de cet acte rendait vaine la référence au classement des parcelles comme immeubles ruraux à la conservation des hypothèques, et que la preuve n'était pas rapportée de la disparition à ce jour des parties communes visées par cet acte, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise et qui n'était pas tenue de s'expliquer sur les éléments de preuve qu'elle décidait d'écarter, a, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à la voirie, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... et les soixante-neuf autres demandeurs aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... et les soixante-neuf autres demandeurs à payer au syndicat des copropriétaires Résidence La Bonne Eau et à la société Agence Di luca la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... et des soixante-neuf autres demandeurs ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille quatorze, signé par M. Terrier, président, et par Mme Berdeaux, greffier de chambre qui a assisté au prononcé de l'arrêt. MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour M. X... et les soixante-neuf autres demandeurs

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté l'ensemble des demandes des consorts X..., dit que le syndicat des copropriétaires est pleinement existant, dit n'y avoir lieu à sa dissolution, et dit que l'immeuble « La Bonne Eau », tel que visé à l'acte du 20 septembre 1951, publié à la Conservation des hypothèques le 29 octobre 1951, volume 2362, n° 43 est soumis au statut de la copropriété ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE : « sur l'application du régime de la copropriété : les dispositions de l'article 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis sont d'ordre public ; qu'elles disposent : « la présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacune une partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui outre des terrains, des aménagements, et des services communs comportent des parcelles bâties ou non faisant l'objet de droits de propriété privatif. » ; qu'il n'est donc pas besoin d'acte constitutif pour que le régime de la copropriété s'applique dès lors que l'immeuble répond aux exigences de l'un ou l'autre des alinéas de cet article. Une convention contraire peut cependant toujours soustraire un tel ensemble à ce statut ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que l'ensemble immobilier la Bonne Eau a fait l'objet, le 20 septembre 1951, d'un cahier des charges/ règlement de copropriété, lequel était destiné à « régir les groupements d'habitation des Calanques des Issambres, commune de Roquebrune sur Argens » et lequel modifiait alors « le lotissement de Monsieur et Madame Y..., dénommé Issambres Gaillardo, approuvé par arrêté préfectoral du 31 janvier 1936 », celui-ci n'ayan