Troisième chambre civile, 14 janvier 2016 — 14-25.614

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 455 du code de procédure civile, ensemble l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, (Nîmes, 28 mai 2014), que, lors de la vente du local dont la société West Invest Company était propriétaire dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété, le syndicat des copropriétaires a formé opposition au versement du prix de vente entre les mains du notaire en se prévalant du non-paiement par cette société de charges correspondant à des travaux effectués sur les parties communes ;

Attendu que, pour valider cette opposition, l'arrêt retient que celle-ci a été pratiquée pour obtenir le règlement de charges afférentes à des travaux confortés par une lettre du 4 novembre 2008 du syndicat de copropriétaires accompagnée de trois appels de fonds, que l'émission de ces trois appels de fonds s'inscrit dans la continuité de l'assemblée générale du 8 octobre 2008, qui a décidé à l'unanimité de réaliser des travaux de rénovation des partes communes et dont le gérant de la société West Invest Company conteste la régularité, sans pour autant démontrer sur la base d'une lettre en sollicitant le report qu'il n'a effectivement pas participé à cette assemblée ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société West Invest Company qui faisait valoir que le syndicat des copropriétaires avait refusé de lui communiquer les pièces de nature à avoir une influence déterminante sur la solution du litige, et par des motifs insuffisants à caractériser une créance du syndicat liquide et exigible au moment où la vente avait été notifiée au syndic, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences des textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 28 mai 2014, entre les parties, par la cour d'appel de Nîmes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes autrement composée ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 12 rue des Marchands à Avignon aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble 12 rue des Marchands à Avignon ; le condamne à payer à la société West Invest Company la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze janvier deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société West Invest Company

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI WEST INVEST COMPANY à payer au syndicat des copropriétaires 12 rue des Marchands la somme de 64 105 ¿ au titre des charges afférentes aux travaux dans les parties communes ;

AUX MOTIFS QUE le notaire qui, au jour de la vente, n'est pas en possession d'un certificat du syndic attestant que le vendeur est libre de toute obligation à l'égard du syndicat des copropriétaires adresse dans un délai de quinze jours à compter de l'acte authentique prononçant le transfert de propriété un avis de mutation au syndic par lettre recommandée avec avis de réception ; que l'article 20 de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 précise encore qu'à compter de la réception de la notification, le syndic peut former opposition au prix de vente par acte extra judiciaire, par acte extrajudiciaire avant l'expiration d'un délai de 15 jours ; que si en vertu de ce texte, la régularité de l'opposition qui conditionne la mise en oeuvre du privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires est liée à ce délai de 15 jours, qui prend effet au jour de la notification ou de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, l'opposition pratiquée en l'espèce le 4 juillet 2011 ne peut être considérée comme prématurée, par rapport à l'avis de mutation résultant du courrier recommandé du 5 juillet 2011 dès lors que le transfert de propriété avait été constaté à la date de l'acte authentique du 27 mai 2011 et que l'avis de mutation n'était pas intervenu à l'expiration du délai de quinze jours imparti au notaire pour y procéder ; que le syndicat des copropriétaires qui avait été informé de la date prévue pour la passation de l'acte de vente au surplus en contact téléphonique avec l'étude de Maître Y... auquel son conseil avait envoyé un courrier le 17 juin 2011 pour lui demander d'adresser au syndic bénévole l'avis de mutation a pu prendre l'initiative de former opposition ; qu'au regard de la contestation soulevée, il sera retenu que l'opposition au paiement du prix de vente a été formée