Troisième chambre civile, 23 septembre 2021 — 20-10.026

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 septembre 2021 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 670 FS-D Pourvoi n° M 20-10.026 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 SEPTEMBRE 2021 La société Kamelia, société à responsabilité limitée, dont le siège est c/o Centraline, [Adresse 3], a formé le pourvoi n° M 20-10.026 contre l'arrêt rendu le 23 octobre 2019 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Pardes Patrimoine, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Bernard Hémery, Carole Thomas-Raquin, Martin Le Guerer, avocat de la société Kamelia, de Me Balat, avocat de la société Pardes Patrimoine, et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l'audience publique du 29 juin 2021 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, MM. Barbieri, Jessel, David, Jobert, conseillers, MM. Béghin, Jariel, Mmes Schmitt, Aldigé, conseillers référendaires, M. Sturlèse, avocat général, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 23 octobre 2019), le 28 juin 2013, la société Pardes Patrimoine a notifié à la société Kamelia, bénéficiaire d'un bail commercial dont le terme était fixé le 30 septembre 2013, un congé à effet du 31 décembre 2013 avec offre d'une indemnité d'éviction. 2. Le 11 mai 2016, elle a assigné la société Kamelia aux fins de voir constater l'acquisition de la prescription biennale et de voir ordonner son expulsion. La locataire a soutenu que la prescription biennale n'était pas acquise et a demandé le paiement d'une indemnité d'éviction. Examen du moyen Enoncé du moyen 3. La société Kamelia fait grief à l'arrêt d'ordonner son expulsion, alors : « 1°/ que selon l'alinéa 1er de l'article L. 145-9 du code de commerce, le bailleur peut donner congé jusqu'à six mois avant la date d'échéance contractuelle du bail pour faire cesser celui-ci à cette dernière date ; que selon l'alinéa 2 du même article, à défaut d'un tel congé ou d'une demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par les parties, et le bailleur ne retrouve la possibilité de donner congé qu'au cours de la tacite reconduction, ce congé devant alors être donné « au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil » ; qu'il résulte de la lecture combinée des deux premiers alinéas de l'article L. 145-9 du code de commerce que le bailleur peut uniquement donner congé, soit jusqu'à six mois avant la date d'échéance contractuelle du bail, soit, à défaut, au cours de la tacite prolongation du bail, mais n'a, en revanche, aucune possibilité de donner congé au cours de la période de six mois précédant la date d'échéance contractuelle du bail ; qu'en retenant, au contraire, « qu'aucun texte n'interdit au bailleur de délivrer congé pendant les six derniers mois du bail, si bien que dans cette hypothèse, puisqu'il est impossible au bailleur de respecter un délai de six mois avant le terme du bail, le congé ne peut être délivré qu'avec une date d'effet au cours de la tacite prolongation du bail et dans ce cas faute de date contractuellement fixée ce ne peut être que pour le dernier jour du trimestre civil, suivant l'expiration du délai de six mois », pour en déduire que le congé délivré par la société Pardes Patrimoine le 28 juin 2013, soit moins de six mois avant l'échéance contractuelle du 30 septembre 2013, aurait été valablement donné pour le 31 décembre 2013 et qu'en conséquence, le délai de deux ans pour agir en contestation du congé aurait pris fin le 31 décembre 2015, la cour d'appel a violé l'article L. 145-9 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au litige, ensemble l'article L. 145-60 du même code ; 2°/ subsidiairement qu'à défaut de congé donné par le bailleur au moins six mois avant le terme du bail commercial ou de demande de renouvellement faite par le locataire au cours de la période de six mois précédant le terme du bail, celui-ci se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par les parties ; qu'au cours de la tacite reconduction, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil ; que par suite, un congé