Troisième chambre civile, 24 novembre 2021 — 20-15.814
Texte intégral
CIV. 3 SG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 24 novembre 2021 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 832 F-D Pourvoi n° C 20-15.814 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 24 NOVEMBRE 2021 1°/ la société Transaction et investissement, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], 2°/ la société Art & indivisions contemporaines, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], ont formé le pourvoi n° C 20-15.814 contre l'arrêt rendu le 5 février 2020 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige les opposant : 1°/ à la société Alvernaise, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], 2°/ à la société Axa France IARD, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3], 3°/ au syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice dont le siège est [Adresse 2], défendeurs à la cassation. Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de la SCP Boullez, avocat de la société Transaction et investissement et de la société Art & indivisions contemporaines, de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société Alvernaise, de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Axa France IARD, de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat du syndicat des copropriétaires [Adresse 2], après débats en l'audience publique du 19 octobre 2021 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 février 2020), la société Transaction et investissement, locataire principale de locaux situés en rez-de-chaussée et sous-sol d'un immeuble parisien appartenant à la société civile immobilière Alvernaise, a, depuis le 12 février 2011, sous- loué partiellement ces locaux, à la société Art Invest conseil devenue Art et indivisions contemporaines. 2. Des traces de salpêtre et des cloques d'humidité étant apparues sur les murs intérieurs, par lettre du 17 octobre 2012, la locataire a mis la bailleresse en demeure de remédier à l'insalubrité des locaux puis, le 5 juin 2014, elle lui a demandé de réaliser des travaux de remise en état des murs, et de réduire le montant du loyer depuis le mois d'octobre 2012, date à laquelle elle avait été avisée de la nécessité d'une intervention, et l'a assignée en réparation de son trouble de jouissance. Examen des moyens Sur le premier moyen, pris en ses première et troisième branches, et sur le second moyen, pris en sa première branche, réunis Enoncé des moyens 3. Par son premier moyen, la société Transaction et investissement fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes en dommages et intérêts, en réalisation de travaux et en minoration de loyers, alors : « 1°/ qu'en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, le bailleur ne peut s'exonérer par une clause du contrat de l'obligation de procéder à des travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble et de réparer les dommages en résultant pour le preneur ; qu'il résulte des constatations auxquelles le juge du second degré a procédé que l'immeuble s'est affaissé sous l'effet d'une résurgence accidentelle de la nappe phréatique, de sorte que la responsabilité du bailleur se trouvait engagée du fait des désordres affectant la structure de l'immeuble sans qu'il puisse se prévaloir d'une clause de non responsabilité ; qu'en affirmant le contraire « compte tenu de l'origine des désordres », la cour d'appel a violé les articles 1134, 1719 et 1720 du code civil, le premier dans sa rédaction applicable en l'espèce ; 3°/ que le manquement du bailleur à son obligation de délivrance engage sa responsabilité de plein droit, indépendamment de la preuve d'une faute ; qu'en relevant qu'aucune négligence ne peut être imputée au bailleur, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil. » 4. Par son second moyen, pris en sa première branche, cette société fait le même grief à l'arrêt, alors « que l'article 1720 du code civil impose au bailleur de faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations autres que locatives qui peuvent devenir nécessaires, quelle que soit la cause de cette nécessité ; qu'en affirmant qu'aucun élément du dossier ne permet de déterminer l'origine de l'humidité, et par conséquent son imputabilité à un manqu