Troisième chambre civile, 6 avril 2022 — 21-13.287

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 avril 2022 Rejet Mme TEILLER, président Arrêt n° 305 F-D Pourvoi n° B 21-13.287 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 AVRIL 2022 1°/ la société Aqualand, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4], 2°/ la société du Reyran, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], ont formé le pourvoi n° B 21-13.287 contre l'arrêt rendu le 14 janvier 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 3-4), dans le litige les opposant : 1°/ à M. [T] [G], domicilié [Adresse 2], 2°/ à M. [K] [G], domicilié [Adresse 1], 3°/ à la société Storus, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 6], 4°/ à la société Egte, société anonyme, dont le siège est [Adresse 7], 5°/ à la société La Wallone, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 5], défendeurs à la cassation. Les demanderesses invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Jacques, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société Aqualand et de la SCI du Reyran, de la SARL Matuchansky, Poupot et Valdelièvre, avocat de MM. [T] et [K] [G] et des sociétés Storus, Egte et La Wallone, après débats en l'audience publique du 1er mars 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Jacques, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 janvier 2021), la société civile immobilière du Reyran (la SCI), propriétaire d'un terrain situé à Fréjus, l'a donné le 30 janvier 1986 à bail à construction à la société anonyme Les Parcs aquatiques de Fréjus, à charge pour elle d'y édifier un centre de loisirs. 2. Par suite d'une fusion-absorption, la société Aqualand, qui était devenue en 2005 associée majoritaire de la SCI, est venue aux droits de la société anonyme Les Parcs aquatiques de Fréjus. 3. Des assemblées générales réunies les 15 avril 2014, 14 avril 2015, 26 avril 2016, 26 avril 2017, 26 avril 2018 et 18 avril 2019 ont décidé l'affectation de 20 % des bénéfices de la SCI aux comptes « report à nouveau » et « autres réserves ». 4. Invoquant un abus de majorité, MM. [T] et [K] [G] et les sociétés Egte, Storus et La Wallone, associés minoritaires de la société, ont demandé l'annulation des délibérations et la distribution des bénéfices aux associés au prorata de leurs droits. Examen du moyen Enoncé du moyen 5. La société Aqualand et la SCI font grief à l'arrêt d'annuler les quatrièmes résolutions des assemblées générales et de dire que la somme de 520 000 euros provenant des comptes de report à nouveau et autres réserves serait distribuée aux associés de la SCI au prorata de leurs droits, alors : « 1°/ qu'il est interdit au juge de dénaturer les éléments de la cause ; qu'en vertu de l'article L. 251-1 du code de la construction et de l'habitation, le bail à construction est le contrat par lequel un preneur s'engage, à titre principal, à édifier des constructions clairement identifiées sur le terrain du bailleur ; que le bail du 30 janvier 1986, prorogé par acte du 29 décembre 1999 et son avenant du 14 mars 2007, et qui venait à échéance le 31 décembre 2021, portait sur l'édification par Aqualand d'infrastructures de loisir légères et/ou démontables destinées à demeurer la propriété d'Aqualand à l'issue du bail et stipulait que « Le preneur se propose d'édifier sur le terrain dont s'agit un centre de loisirs à vocation de parc aquatique composé - sur sa partie sud-ouest de parkings, - puis de locaux sanitaires, vestiaires, boutiques, restaurants bars et leurs terrasses, lagons d'enfants, piscine à houles, lagunes de jeux, plage autour, toboggans, aires de pic-nie, espaces verts autour, Ainsi que le tout figure au plan de masse général qui demeurera ci-joint et annexé après mention », que « Le preneur s'oblige à édifier ou faire édifier à ses frais, sur le terrain présentement loué, des constructions conformes aux Plans et devis descriptif analysés en l'exposé qui précède. Il ne pourra apporter au projet de construction ainsi défini aucune modification d'exécution autre que modifications mineures nécessitées par des raisons esthétiques, techniques et économiques, sans avoir obtenu par écrit l'accord du bailleur à leur sujet » et que « Le preneur s'oblige à commencer, les travaux avant le 1er janvier 1986 et à les mener de telle manière que les constructions projetées