Troisième chambre civile, 30 juin 2022 — 21-19.889

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 30 juin 2022 Rejet Mme TEILLER, président Arrêt n° 603 FS-D Pourvoi n° C 21-19.889 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JUIN 2022 La société la Bourse de l'immobilier, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° C 21-19.889 contre le jugement rendu le 25 mai 2021 par le tribunal de commerce de Bordeaux (3e chambre), dans le litige l'opposant à la société Lafran, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich et M. David, conseillers, les observations et les plaidoiries de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de la société la Bourse de l'immobilier, de la SARL Cabinet Rousseau et Tapie, avocat de la société Lafran, et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, auquel les parties ont répliqué, après débats en l'audience publique du 14 juin 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, M. David, conseillers rapporteurs, M. Echappé, conseiller doyen, MM. Jessel, Jobert, Mme Grandjean, conseillers, M. Jariel, Mmes Schmitt, Aldigé, M. Baraké, Mmes Gallet, Vernimmen, conseillers référendaires, M. Sturlèse, avocat général, et Mme Letourneur, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon le jugement attaqué (tribunal de commerce de Bordeaux, 25 mai 2021), rendu en dernier ressort, la société civile immobilière Lafran (la bailleresse) a, le 31 août 2015, consenti à la société la Bourse de l'immobilier (la locataire) un bail commercial sur un local à usage d'agence immobilière. 2. Contrainte, dans le cadre des restrictions sanitaires décidées par les pouvoirs publics pour lutter contre la propagation du virus covid-19, de fermer le local au public du 17 mars au 10 mai 2020 inclus, la locataire, estimant qu'elle n'avait pas à s'acquitter du loyer afférent à la période au cours de laquelle elle n'avait pu jouir du local afin d'exercer son activité, a suspendu le paiement de deux mois de loyer. 3. Après mise en demeure de payer adressée à la locataire, la bailleresse a obtenu une ordonnance d'injonction de payer à laquelle la locataire a fait opposition. Examen du moyen Sur le moyen, pris en ses cinq premières branches Enoncé du moyen 4. La locataire fait grief au jugement de rejeter sa demande en diminution du loyer et de la condamner à payer à la bailleresse une certaine somme avec intérêts de droit au taux légal à compter de la mise en demeure, ainsi que les frais accessoires, alors : « 1°/ que l'article 1722 du code civil s'applique indépendamment de toute faute du bailleur ; qu'en la condamnant à payer à la SCI Lafran le montant total des loyers afférents à la période du 17 mars au 10 mai 2020 au motif que l'interdiction de recevoir du public sur la période du 17 mars au 10 mai 2020 ne découlait pas de la responsabilité de la SCI Lafran, le tribunal a violé l'article susvisé ; 2°/ que l'article 1722 du code civil s'applique en présence d'une décision administrative faisant obstacle à l'usage prévu au contrat du bien loué ou le restreignant ; qu'en la condamnant à payer à la SCI Lafran le montant total des loyers afférents à la période du 17 mars au 10 mai 2020 au motif que l'interdiction de recevoir du public sur la période du 17 mars au 10 mai 2020 découlait d'une interdiction faite par un tiers, c'est-à-dire l'administration, le tribunal a violé l'article 1722 du code civil ; 3°/ que l'article 1722 du code civil prévoit une diminution du loyer lorsqu'une décision administrative impose une restriction à l'usage, contractuellement prévu, de la chose louée ; qu'en écartant l'application de ce texte au motif que l'interdiction administrative en cause n'empêchait pas la jouissance du local puisque la société Bourse de l'immobilier pouvait continuer à exercer son activité et qu'à ce titre, les loyers étaient dus sans préciser en quoi l'activité que la locataire aurait pu continuer à exercer pouvait l'être dans ces locaux malgré ladite interdiction administrative, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1722 du code civil ; 4°/ qu'en toute hypothèse l'article 1722 du code civil prévoit une diminution du loyer lorsqu'une décision administrative impose une restriction à l'usage, contractuellement prévu, de la chose louée ; qu'en jugeant