Troisième chambre civile, 6 juillet 2022 — 21-18.162

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 juillet 2022 Cassation Mme TEILLER, président Arrêt n° 552 F-D Pourvoi n° A 21-18.162 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 6 JUILLET 2022 La société Athéna, société d'exercice libéral à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 1], prise en la personne de M. [N] [S], agissant en qualité de liquidateur judiciaire de la société HCP, a formé le pourvoi n° A 21-18.162 contre l'arrêt rendu le 8 avril 2021 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige l'opposant à la société Finimmobi, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. La société Finimmobi a formé un pourvoi incident contre le même arrêt. La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt. La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, les observations de Me Isabelle Galy, avocat de la société Athéna, de la SCP Boullez, avocat de la société Finimmobi, après débats en l'audience publique du 31 mai 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 8 avril 2021), la société Finimmobi (la bailleresse) est propriétaire d'un immeuble de bureaux au premier sous-sol duquel, le 14 décembre 2010, un incendie a pris naissance dans le véhicule de l'un de ses locataires. 2. La société HCP, représentée par son liquidateur judiciaire, la société Athéna, locataire de locaux situés au sixième étage, se prévalant de la propagation de l'incendie et des fumées ayant endommagé les locaux par elle occupés jusqu'au 30 décembre 2013, a assigné la bailleresse en indemnisation de ses préjudices. Examen des moyens Sur le moyen du pourvoi incident, ci-après annexé 3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Mais sur le premier moyen du pourvoi principal Enoncé du moyen 4. La société Athéna, ès qualités, fait grief à l'arrêt de dire que la bailleresse n'a pas manqué à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible par le locataire des lieux loués, et de rejeter ses demandes d'indemnisation des préjudices subis, alors « que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres colocataires et n'est exonéré de cette responsabilité qu'en cas de force majeure ; qu'en l'espèce, il résulte des propres constatations de la cour d'appel et des écritures de la société Finimmobi que celle-ci est propriétaire d'un immeuble de bureaux à Asnières, que le 14 décembre 2010, l'incendie d'un véhicule de l'un des locataires au 1er sous-sol s'est propagé dans l'immeuble et a endommagé les locaux loués par la société HCP au 6ème étage ; qu'en retenant qu'il appartenait à la société HCP de rapporter la preuve que la société Finimmobi avait manqué à ses obligations, quand le preneur n'est pas tenu de rapporter la preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux loués pendant toute la durée du bail et que cette obligation ne cesse qu'en cas de force majeure, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1722 du code civil. » Réponse de la Cour Recevabilité du moyen 5. La bailleresse conteste la recevabilité du moyen. Elle soutient qu'en prétendant que la responsabilité du bailleur est engagée de plein droit même en l'absence de faute, il est contraire à la thèse, de la responsabilité de la société Finimmobi pour faute prouvée, développée par la locataire devant la cour d'appel. 6. Cependant, dans ses conclusions d'appel, la locataire soutenait qu'aux termes de l'article 1719, alinéa 3, du code civil, le bailleur a l'obligation de faire jouir paisiblement le preneur des locaux pendant la durée du bail. 7. D'où il suit que le moyen, inclus dans le débat et de pur droit, est recevable. Bien-fondé du moyen Vu l'article 1719, 3°, du code civil : 8. Il résulte de ce texte que le bailleur est tenu, pendant la durée du bail, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de garantir au preneur la jouissance pais