Troisième chambre civile, 21 septembre 2022 — 20-21.043

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 septembre 2022 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 656 F-D Pourvoi n° M 20-21.043 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 SEPTEMBRE 2022 1°/ Mme [Y] [U], épouse [D], 2°/ M. [V] [D], domiciliés tous deux [Adresse 2], [Localité 5], ont formé le pourvoi n° M 20-21.043 contre l'arrêt rendu le 15 septembre 2020 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre), dans le litige les opposant : 1°/ à la société Izimmo, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 6], [Localité 4], 2°/ à la société Allianz, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], [Localité 8], 3°/ à la société Lagrange Patrimoine conseil, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 3], [Localité 7], défenderesses à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SARL Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme [D], de la SAS Boulloche, Colin, Stoclet et Associés, avocat de la société Izimmo, de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de la société Allianz, après débats en l'audience publique du 5 juillet 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Désistement partiel 1. Il est donné acte à M. et Mme [D] du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société Lagrange patrimoine conseil. Faits et procédure 2. Selon l'arrêt attaqué (Rennes, 15 septembre 2020), à la suite d'un contrat de réservation du 27 janvier 2007, M. et Mme [D] ont acquis, le 6 juillet 2007, par l'entremise de la société Izimmo, venant aux droits de la société Le Comptoir immobilier, assurée auprès de la société Allianz IARD, un appartement dans une résidence touristique à construire bénéficiant d'un programme de défiscalisation. 3. Par acte du 13 mars 2007, ils ont conclu avec la société Soderev tour, chargée de l'exploitation de la résidence, un bail commercial pour une durée ferme et irrévocable de neuf ans moyennant le paiement d'un loyer annuel garanti quel que soit le taux d'occupation du bien. 4. La société Soderev tour ayant fait l'objet d'une procédure de sauvegarde, M. et Mme [D] ont accepté une réduction du loyer. S'estimant victime d'une tromperie et d'un défaut d'information et de conseil, ils ont assigné la société Izimmo en indemnisation de leurs préjudices. Examen du moyen Sur le moyen, pris en sa deuxième branche Enoncé du moyen 5. M. et Mme [D] font grief à l'arrêt de rejeter leurs demandes, alors « qu'en toute hypothèse, l'intermédiaire professionnel, spécialisé dans l'immobilier de placement, qui conseille la réalisation d'une opération de défiscalisation immobilière, doit informer et conseiller l'investisseur éventuel sur l'ensemble des caractéristiques du placement qu'il lui propose et sur les choix à effectuer ; qu'en retenant, pour écarter tout manquement de la société Izimmo à ses obligations, que « tout investissement comporte une part d'aléa », que « la possibilité d'une défaillance du preneur du bail commercial dans le paiement des loyers » est « connue de tout investisseur », que M. et Mme [D] auraient pu « s'en convaincre par eux-mêmes », et qu'un risque de défaillance du preneur, quelle qu'en soit la raison, avait été « envisagé dans le contrat de gestion », après avoir relevé qu'elle leur avait remis différentes plaquettes insistant « sur les valeurs de sécurité, rentabilité et garantie, présentées en caractères gras », décrivant le preneur comme le « leader européen de la gestion de résidence de tourisme » et précisant, « dans les « garanties » », que le loyer était « garanti par un bail minimum de neuf ans, quel que soit le taux d'occupation de la résidence », la cour d'appel, qui a statué par des motifs impropres à établir que cette société avait exécuté son obligation d'information et de conseil en attirant l'attention de M. et Mme [D] sur l'ensemble des risques du placement proposé, tel le risque de non-perception des loyers auquel ils se trouveraient exposés en cas de déconfiture du preneur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil. » Réponse de la Cour Vu l'article 1382, devenu 1240, du code civil : 6. Aux termes de ce texte, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un