Troisième chambre civile, 26 octobre 2022 — 21-19.900

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 26 octobre 2022 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 735 FS-B Pourvoi n° Q 21-19.900 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 OCTOBRE 2022 Mme [D] [X], domiciliée [Adresse 1], a formé le pourvoi n° Q 21-19.900 contre l'arrêt rendu le 9 juin 2021 par la cour d'appel d'Agen (chambre civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Edelis, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 5], 2°/ à la société IFB France, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 4], 3°/ à la Société générale, société anonyme, dont le siège est [Adresse 3], 4°/ à la société Sogecap, société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], défenderesses à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Maunand, conseiller doyen, les observations de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de Mme [X], de la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat de la société IFB France, de la SCP Célice, Texidor, Périer, avocat de la Société générale et de la société Sogecap, de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de la société Edelis, et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 20 septembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, M. Maunand, conseiller doyen rapporteur, Mme Greff-Bohnert, MM. Jacques, Boyer, Mmes Abgrall, Grall, conseillers, Mme Djikpa, M. Zedda, Mmes Brun, Vernimmen, Davoine, conseillers référendaires, M. Burgaud, avocat général référendaire, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Agen, 9 juin 2021), par l'intermédiaire de la société IFB France (le mandataire), Mme [X] (l'acquéreur) a acquis de la société Prestigium, aux droits de laquelle vient la société Edelis (le vendeur), par acte authentique de vente en l'état futur d'achèvement du 8 septembre 2005, un appartement dans une résidence à titre d'investissement immobilier locatif bénéficiant d'une défiscalisation. 2. Elle a financé son acquisition à l'aide d'un prêt immobilier souscrit auprès de la Société générale et assuré auprès de la société Sogecap. 3. Elle a donné le bien à bail commercial à la société Goelia gestion pour une durée de neuf ans à compter de la livraison intervenue le 23 juin 2006. 4. Le 27 juin 2014, l'exploitant a informé l'acquéreur de son intention de résilier le bail aux conditions initiales en raison de la baisse de rentabilité de l'appartement. 5. Un nouveau bail a été conclu à effet du 31 octobre 2015 pour un loyer réduit à 1 800 euros. 6. En mai et juillet 2016, l'acquéreur, se plaignant d'une baisse de rentabilité et d'une surévaluation de la valeur de son bien, a assigné le vendeur, le mandataire, la Société générale et la société Sogecap en nullité pour dol de la vente et du prêt, subsidiairement en indemnisation des préjudices résultant du manquement du vendeur et de son mandataire à leur devoir de conseil. Examen des moyens Sur le premier moyen Enoncé du moyen 7. L'acquéreur fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en nullité du contrat fondée sur le dol, alors « que la nullité de la convention est encourue lorsque les manoeuvres pratiquées volontairement par une des parties sont telles qu'il est évident que, sans elles, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que, pour écarter le dol, l'arrêt attaqué s'est borné à retenir que l'opération avait accru l'actif du patrimoine de l'acquéreur, qui s'était enrichi de la propriété de l'appartement et du montant des loyers, et que le passif de son patrimoine avait également été diminué du fait des avantages fiscaux dont il avait bénéficié, de sorte que, à défaut de produire les justificatifs permettant de déterminer le montant effectif de ces avantages, il ne démontrait pas le dol allégué; qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si le vendeur avait commis des manoeuvres dolosives en surévaluant le prix d'achat du bien et des loyers par la conclusion d'un fonds de concours avec l'exploitant , en induisant en erreur l'acquéreur sur la rentabilité du bien, auquel il avait fait croire que la valeur de celui-ci allait augmenter pendant toute la durée de l'opération pour atteindre un prix à la revente très favorable, en dissimulant la cession à l'exploitant des locaux destinés à l'accueil et à la réception, réduisant par la