Troisième chambre civile, 9 mars 2023 — 21-23.863

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 9 mars 2023 Rejet non spécialement motivé Mme TEILLER, président Décision n° 10127 F Pourvoi n° X 21-23.863 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 9 MARS 2023 La société Saint-Dizier, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], chez Mme [Z] [P], [Localité 3], a formé le pourvoi n° X 21-23.863 contre l'arrêt rendu le 1er septembre 2021 par la cour d'appel de Nancy (5e chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société Hall du Livre, société par actions simplifiée à associé unique, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. La société Hall du livre a formé par un mémoire déposé au greffe un pourvoi incident éventuel contre le même arrêt. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations écrites de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de la société civile immobilière Saint-Dizier, de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de la société Hall du livre, après débats en l'audience publique du 24 janvier 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé au pourvoi principal et celui annexé au pourvoi incident éventuel, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces pourvois. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE les pourvois ; Condamne la société civile immobilière Saint-Dizier aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société civile immobilière Saint-Dizier et la condamne à payer à la société Hall du livre la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf mars deux mille vingt-trois. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyen produit par la SARL Le Prado - Gilbert, avocat aux Conseils, pour la société Saint-Dizier (demanderesse au pourvoi principal) La SCI Saint Dizier reproche à l'arrêt attaqué de l'avoir condamnée à contribuer aux travaux à entreprendre à hauteur de 457 618,03 euros HT et d'avoir condamné la société Hall du Livre à contribuer au surplus des travaux détaillés par le rapport d'expertise pour le montant estimé de 242 730, 97 euros, 1°) Alors que seuls les travaux de conformité prescrits par l'administration peuvent être mis à la charge du bailleur ; qu'en jugeant que les travaux de mise en conformité due à la présence d'amiante, mise en sécurité aux normes incendie des locaux pris à bail, mise aux normes des installations électriques et mise aux normes d'accessibilité pour les personnes handicapées (arrêt p.7) devaient être pris en charge par la société Saint Dizier, sans constater que les travaux en question avaient été prescrits par l'administration, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, 2°) Alors que le preneur doit procéder aux travaux rendus nécessaires par la vétusté en cas de clause expresse en ce sens dans le contrat de bail ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a entériné le rapport d'expertise de M. [K], jugeant qu'il n'était pas utilement contesté, et a relevé qu'il détaillait les travaux de couverture (couverture du bâtiment sur rue et son retour sur cour, couverture du bâtiment principal sur cour, couverture des bacs d'escalier de la cage d'escalier latérale, verrières), charpente, planchers, ouvrages du gros oeuvre nécessitant le renforcement de la voûte du sous-sol, et linteau en pierre de l'escalier du bâtiment côté rue, comme étant rendus nécessaires par la vétusté, pour un montant de 547 328,98 euros TTC (arrêt p.6, al. 3 et 5) ; qu'elle a relevé en outre l'existence d'une clause expresse prévoyant le transfert au preneur des travaux rendus nécessaires par la vétusté (arrêt p.7, al. 6) ; qu'en opérant néanmoins une répartition du montant de ces travaux, s'élevant à la somme de 547 328,98 euros TTC, entre la SCI Saint Dizier et la société Hall du Livre pour condamner la société Saint Dizier à la seule somme de 193 376,5 euros HT, outre les frais annexes, bien que seule la société Hall du Livre était tenue au paiement de ces travaux rendus nécessaires par la vétusté en raison de la clause expresse du contrat de bail lui en transférant la charge, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et l'article 1719 du code civil. 3°) Et alors que le juge ne doit pas dénaturer les document de la cause ; qu'en mettant à la charge de la société Saint Dizier les travaux de rejointement de la voûte sous-sol, les travaux de renforcement de plancher en sa structure, le ravalement de façade, les travaux de consolidation linteau pierre, la réfection des verrières pour moitié et les travaux se rapportant au couverture du bâtiment central pour moitié, au titre de son obligation de délivrance après avoir relevé que le rapport d'expertise identifiait ces travaux comme se rapportant à des désordres touchant la structure de l'immeuble (arrêt p.7) cependant que le rapport d'expertise judiciaire de M. [K] (prod. n°4) concluait expressément que ces travaux étaient dus à la vétusté des ouvrages (rapport p.33), la cour d'appel a dénaturé ledit rapport en violation du principe susvisé, 4°) Alors que subsidiairement, les grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité et peuvent être transférées au preneur par clause expresse, sauf celles rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble et relevant de l'obligation de délivrance du bailleur ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé qu'il existait une clause expresse prévoyant le transfert au preneur des travaux relevant de l'article 606 du code civil (arrêt p.7, al.6) ; qu'en condamnant la SCI Saint Dizier au paiement de la somme de 193 376, 50 euros, outre les frais annexes, au titre de son obligation de délivrance, sans constater que ces désordres avaient pour origine des vices affectant la structure de l'immeuble, la cour d'appel a violé les articles 606, 1719 et 1720 du code civil, ensemble l'article 1134 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, 5°) Alors qu'à titre encore plus subsidiaire, aux termes de ses conclusions, la SCI Saint Dizier faisait valoir, preuve à l'appui, que les locaux étaient en bon état, tant lors de la création des relations conventionnelles que par la suite (conclusions p.7) ; qu'en se bornant à retenir qu'en l'absence d'état des lieux, la SCI Saint Dizier devait prendre à sa charge les travaux se rapportant à des désordres touchant la structure de l'immeuble sans répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyen produit par la la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de la société Hall du Livre (demanderesse au pourvoi incident éventuel) La société Hall du Livre fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI Saint Dizier à contribuer aux travaux à entreprendre à hauteur de 457 618,03 euros HT seulement et de l'avoir condamnée à contribuer au surplus des travaux détaillés par le rapport d'expertise pour un montant estimé de 242 730,97 euros Alors que si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l'obligation de prendre en cha rge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble qu'en l'espèce, la cour a énoncé que, par application des clauses du bail, la société Hall du Livre conservera à sa charge le surplus des travaux relevant tant de la vétusté que des réparations entrant dans le champ de l'article 606 du code civil, soit les trava ux détaillés par le rapport d'expertise et notamment la « couverture cage d'escalier latérale toiture 12 » pour un montant estimé de 44 941 euros et la « couverture cage d'escalier latérale toiture 13 » pour un montant estimé de 12 800 euros HT qu'en sta tuant ainsi, après avoir homologué le rapport d'expertise qui précise « couverture bacs acier, cage d'escalier latérale, couverture vétuste absence d'isolation, couverture à reprendre dans son intégralité avec un degré d'isolation conforme à la règlement ation » (rapport p. 28), sans en déduire, comme elle l'a fait s'agissant de la réfection des verrières et des couvertures du bâtiment central présentant des vices identiques, que ces travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'imme uble, devaient être mis à la charge de la bailleresse, à tout le moins en partie, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article 1719 du code civil.