Troisième chambre civile, 25 mai 2023 — 22-14.180
Texte intégral
CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 25 mai 2023 Rejet Mme TEILLER, président Arrêt n° 332 F-D Pourvoi n° T 22-14.180 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 25 MAI 2023 La société Caulincourt Arcades, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° T 22-14.180 contre l'arrêt rendu le 6 janvier 2022 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l'opposant : 1°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Jean Nicolas, dont le siège est [Adresse 4], représenté par son syndic la société Foncia Toulon, dont le siège est [Adresse 1], 2°/ à la société Laucat, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 6], 3°/ à la société Excelle cuisines, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 3], défendeurs à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de Me Isabelle Galy, avocat de la société civile immobilière Caulincourt arcades, de la SCP Richard, avocat du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Jean Nicolas, après débats en l'audience publique du 28 mars 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 6 janvier 2022), propriétaire de plusieurs lots correspondant à une quote-part de plus de la moitié des parties communes de l'immeuble Le Jean Nicolas, soumis au statut de la copropriété, la société civile immobilière Gero (la SCI Gero) a cédé à chacun des enfants de son gérant, la nue-propriété de certains de ses lots dont elle a conservé l'usufruit. La société civile immobilière Laucat (la SCI Laucat), propriétaire des autres lots, les a donnés à bail à usage commercial à la société Excelle cuisines. 2. Le 6 novembre 2015, l'assemblée générale des copropriétaires a adopté les résolutions n° 6, 7, 9 à 13 et 15, relatives à la dépose d'aménagements réalisés sans autorisation par la société Excelle cuisines, l'autorisation de travaux prévus par une locataire de la SCI Gero et la localisation de l'emplacement des poubelles sous les escaliers menant à l'étage occupé par la société Excelle cuisines. 3. La SCI Laucat, aux droits de laquelle est venue la société civile immobilière Caulincourt-Arcades (la SCI Caulincourt), a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de ces résolutions. Examen des moyens Sur le premier moyen Enoncé du moyen 4. La SCI Caulincourt fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation des résolutions litigieuses et de la condamner, in solidum avec les sociétés Laucat et Excelle cuisines, à supprimer l'intégralité des aménagements réalisés, alors : « 1°/ qu'en cas de démembrement de la propriété d'un lot, la règle de la réduction des voix prévue par l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 doit s'appliquer lorsqu'un copropriétaire est usufruitier de lots lui attribuant la majorité absolue des voix à l'assemblée générale ; qu'en retenant, pour écarter l'application de ces dispositions, que les quatre enfants de M. [U] [Y], gérant de la SCI Gero, étaient nus-propriétaires de lots différents, de sorte que les lots concernés n'étaient pas réunis entre les mêmes mains, quand la SCI Gero avait conservé l'usufruit de la totalité de ces lots, ce qui lui conférait la majorité absolue à l'assemblée générale, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; 2°/ qu'en toute hypothèse, lorsque le mandataire commun désigné en application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 détient la majorité absolue des voix à l'assemblée générale, la règle de la réduction des voix prévue par l'article 22 doit s'appliquer ; qu'en l'espèce, le syndicat des copropriétaires reconnaissait expressément que, comme le soutenait la SCI [Adresse 5], les quatre enfants de M. [U] [Y], nus-propriétaires, avaient donné mandat à la SCI Gero, usufruitier de l'ensemble de leurs lots, de les représenter à l'assemblée générale ; qu'en retenant, pour écarter la nullité des résolutions litigieuses, que les votes exprimés par les enfants de M. [U] [Y] en leur qualité de nus-propriétaires, chacun pour leur lot, avaient tous été comptabilisés, et qu'il était indifférent qu'une représentation par un mandataire commun soit imposée par l'article 23, quand le vote concernant les lots dont les enfants de M. [Y] étaient nus-propriétaires avait été exprimé par la SCI G