Troisième chambre civile, 15 juin 2023 — 21-19.396

CIV. 3 SG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 15 juin 2023 Rejet Mme TEILLER, président Arrêt n° 439 F-D Pourvoi n° S 21-19.396 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 JUIN 2023 1°/ La société Malyflo, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 3], 2°/ le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société Imbert, dont le siège est [Adresse 1], ont formé le pourvoi n° S 21-19.396 contre l'arrêt rendu le 12 mai 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige les opposant à la société Hôtelière avenir Vaugirard, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, les observations de la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat de la société Malyflo et du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], de M. Laurent Goldman, avocat de la société Hôtelière avenir Vaugirard, après débats en l'audience publique du 10 mai 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Letourneur, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 mai 2021), la société Hôtelière avenir Vaugirard (la locataire) est locataire, depuis le 12 décembre 1973, de locaux à usage d'hôtel meublé, situés dans un immeuble ayant appartenu, en son entier, à M. [G]. 2. L'immeuble a été soumis au statut de la copropriété selon état descriptif de division et règlement de copropriété du 22 octobre 2009 et M. [G] a vendu à la société civile immobilière Malyflo (la bailleresse), les locaux loués. 3. Le 11 décembre 2013, les copropriétaires réunis en assemblée générale ont décidé de la réalisation de travaux de ravalement de la façade sur rue et d'un mur pignon. 4. Après leur achèvement, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble et la bailleresse ont demandé qu'ils soient mis à la charge de la locataire. Examen du moyen Sur le moyen, pris en sa septième branche 5. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce grief, qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Sur le moyen, pris en ses première à sixième branches Enoncé du moyen 6. La bailleresse et le syndicat des copropriétaires font grief à l'arrêt de dire que les travaux de ravalement sont à la charge de la bailleresse, alors : « 1°/ qu'un acte administratif individuel est opposable à la personne qui en a fait l'objet au moment où il lui est notifié ; qu'au cas présent, l'arrêté municipal du 17 novembre 2011 prescrivant les travaux de ravalement a été notifié à M. [G], qui n'était plus alors le propriétaire unique de l'immeuble sis au [Adresse 2], ce dont il s'évince que cet arrêté n'a jamais produit d'effet et que ces travaux ont été exécutés, non en vertu de l'arrêté qui n'est jamais entré en vigueur, mais de la décision de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires du 11 décembre 2013 ; que pour juger que ces travaux étaient à la charge de la SCI Malyflo, la cour d'appel a dit qu'ils avaient été exécutés sur le fondement de l'arrêté et que le bail, s'il prévoyait que les frais de ravalement seraient à la charge du preneur, ne précisait pas qu'il en serait également ainsi lorsque le ravalement serait ordonné par l'administration ; qu'en statuant ainsi, sur la base d'un acte administratif dépourvu d'effet, la cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 1134 dudit code, en sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 ; 2°/ qu'un acte administratif individuel n'est opposable à la personne qu'il concerne qu'à la condition de lui avoir été notifié; que pour juger que les travaux de ravalement étaient à la charge de la SCI Malyflo, la cour d'appel a dit que l'arrêté du 17 novembre 2011 n'avait pas été contesté par M. [G], que le premier courrier adressé à celui-ci par la mairie en vue du ravalement était daté du 8 avril 2008, donc antérieurement à la mise en copropriété de l'immeuble, que le syndicat ne se composait que de deux copropriétaires, M. [G] et la SCI Malyflo dont il est le gérant, et enfin que l'arrêté n'avait pas été retiré par l'administration ; qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à conférer à l'arrêté un effet obligatoire en l'absence de notification régulière, et donc imp