Troisième chambre civile, 15 juin 2023 — 22-13.376

CIV. 3 SG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 15 juin 2023 Cassation Mme TEILLER, président Arrêt n° 440 F-D Pourvoi n° U 22-13.376 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 15 JUIN 2023 La société Safimmo, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° U 22-13.376 contre l'arrêt rendu le 25 janvier 2022 par la cour d'appel de Montpellier (5e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Nexity Studea, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation. La société Nexity Studea a formé un pourvoi incident contre le même arrêt. La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation. La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de la SAS Buk Lament-Robillot, avocat de la société Safimmo, de la SCP Boutet et Hourdeaux, avocat de la société Nexity Studea, après débats en l'audience publique du 10 mai 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, Mme Andrich, conseiller, et Mme Letourneur, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 25 janvier 2022), le 5 novembre 2009, la société Safimmo (la bailleresse), propriétaire de studios, situés dans une résidence universitaire, donnés à bail commercial à la société Lamy résidences, lui a délivré un congé valant refus de renouvellement du bail sans offre d'indemnité d'éviction à effet au 30 juin 2010. 2. La société Lamy résidences, aux droits de laquelle est venue la société Nexity Studea (la locataire) a assigné la bailleresse en contestation du congé et en paiement d'une indemnité d'éviction. 3. Un arrêt du 30 juin 2015, devenu irrévocable, après avoir écarté l'existence de motifs graves et légitimes de refus du renouvellement, a ordonné une expertise aux fins d'évaluation de l'indemnité d'éviction. 4. L'expert a déposé son rapport le 10 octobre 2016. 5. Le 31 décembre 2018, la locataire a quitté les lieux. Examen des moyens Sur le second moyen du pourvoi principal 6. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Mais sur le moyen du pourvoi incident, dont l'examen est préalable Enoncé du moyen 7. La locataire fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'indemnité d'éviction et ses demandes d'indemnités annexes, alors « que le preneur, sauf condition expresse figurant au bail, n'est pas tenu, lorsque le renouvellement du bail lui a été refusé, de rester dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction ; que la cour d'appel constate qu'il a été définitivement jugé que la société Nexity Studea avait droit à une indemnité d'éviction, à raison du congé délivré par le bailleur le 5 novembre 2009 à effet du 1er juillet 2010 ; qu'en privant néanmoins la société Nexity Studea de tout droit à indemnité d'éviction pour la raison qu'elle avait pris la décision de quitter les lieux le 31 décembre 2018, avant toute décision sur une indemnisation d'éviction, et qu'il en résultait l'absence de preuve d'un préjudice spécifique résultant du départ des lieux, directement imputable au congé, la cour d'appel a violé les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce. » Réponse de la Cour Vu les articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce : 8. Selon le premier de ces textes, le bailleur qui refuse le renouvellement du bail commercial doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du code précité, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. 9. Selon le second, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. 10. Il résulte de ces textes que l'indemnisation du préjudice résultant du non renouvellement du bail, n'est pas subordonnée au maintien dans les lieux du preneur, qui, sauf condition expresse figurant dans le bail, n'est pas tenu, lorsque ce renouvellement lui a été refusé, de rester dans les li