Pôle 4 - Chambre 7, 22 juin 2023 — 22/12689

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7

ARRÊT DU 22 Juin 2023

(n° , 23 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/12689 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGDSE

Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 11 Mai 2022 par le tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/00046

APPELANTE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE (EPFIF)

[Adresse 8]

[Localité 11]

représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l'audience par Me Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

Madame [I] [K]

[Adresse 7]

[Localité 13]

bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale numéro 2022/025048 du 20/09/2022

représentée par Me Claire DI CRESCENZO, avocat au barreau de PARIS, toque : C1738

DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 12]

représentée par M. [T] [S], en vertu d'un pouvoir général

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mars 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Hervé LOCU, Président

Madame Marie MONGIN, Conseillère

Madame Corinne JACQUEMIN, Conseillère

Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par décret n°2015-99, du 28 janvier 2015, l'Opération de Requalification des Coproprie'te's Dégradées du quartier dit du [Localité 15] (ORCOD), comprenant les coproprie'te's du « [Adresse 18] et de [Adresse 20] », a e'te' déclarée d'Inte'rê't National (ORCODIN) et sa mise en 'uvre a e'te' confiée à l'Etablissement public foncier d'Ile-de-France (EPFIF).

La coproprie'te' de [Adresse 20] est située dans le périmètre de la ZAC dite du [Localité 15] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité' publique (DUP) par arrêté préfectoral n° 2019-2388 du 6 septembre 2019.

Est notamment concernée par l'opération, Madame [I] [K] en tant que propriétaire des lots n° 49, 191 et 1334 du bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 20] situe' [Adresse 9] à [Localité 17].

La coproprie'te de [Adresse 20] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n° [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Le lot n°49 est un appartement de type F3, d'une superficie de 56 m². Le lot n° 191 est une cave. Le lot n°1334 est un emplacement de stationnement.

L'EPFIF a notifie' son me'moire valant offre d'indemnisation à Madame [I] [K] par acte d'huissier du 16 de'cembre 2019, de'livre' selon les modalite's des articles 656 et 658 du code de procédure civile.

Par requête et mémoire reçus au greffe le 25 février 2020, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation de l'indemnité de dépossession.

Par arrêté préfectoral n° 2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété' de [Adresse 20] ont e'te' de'clare's cessibles au profit de l'EPFIF.

Une ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété, a e'te' rendue le 21 octobre 2021 au profit de l'EPFIF.

Par un jugement contradictoire du 11 mai 2022, après transport sur les lieux le 29 septembre 2021, le juge de l'expropriation de Bobigny a :

Annexé à la de'cision le procès-verbal de transport du 29 septembre 2021 ;

Annexé à la décision :

les termes de comparaison fournis par l'EPFIF (tableaux 1, 2, et 3)

les termes de comparaison verse's par le commissaire du Gouvernement (tableaux 4, 5-, 6, 7, 8, 9 er 10) ;

les termes de comparaison versés par la partie expropriée (tableau 11)

Fixé l'indemnité due par l'EPFIF à Madame [K] au titre de la dépossession des lots n° 49, 191 et 1334 du bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 20] situe' [Adresse 9] à [Localité 17] à la somme de 68.440 euros en valeur occupe'e ;

Dit que l'indemnité de dépossession foncière d'un montant arrondi de 68.440 euros se décompose de la façon suivante :

57.302 euros, au titre de l'indemnite' principale ;

6.730 euros, au titre de l'indemnité de remploi ;

3.960 euros. au titre de l'indemnité' pour perte de revenus locatifs ;

500 euros, an titre de l'indemnité de de'me'nagement ;

Débouté Madame [I] [K] de sa demande relative au préjudice causé par l'extrême urgence de la procédure,

Condamné l'EPFIF à payer à Maître Franck LEVY la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile  et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Condamné l'EPFIF au paiement des dépens.

L'EPFIF a interjeté appel du jugement le 22 juillet 2022 en demandant de le réformer en ce qu'il a fixé la date de référence à la date du 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique en méconnaissance des dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et L 213-4 ainsi que l'article L 213-6 du code de l'urbanisme et intégré une plus value de 10% pour prendre en considération la desserte par le tramway 4 en violation des dispositions de l'article L322-2 alinéa 4 du code de l'urbanisme.

Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :

1/ adressées au greffe le 17 octobre 2022 par l'EPFIF, notifiées le 19 octobre 2022 (AR intimé non reçu et AR CG le 25 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Infirmer partiellement le jugement 11 mai 2022 en ce qu'il a :

Fixé la date de référence au 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique,

Appliqué une majoration de 10% au motif de l'entrée en exploitation de la nouvelle ligne du tramway T4.

Par suite,

Réformer le jugement du 11 mai 2022 en fixant le montant des indemnités à revenir à l'expropriée pour la dépossession des lots de copropriété n°49, 191 et 1334 ainsi que les 1460/1.000.000èmes des parties communes générales dépendant du Bâtiment 10 de la copropriété du [Adresse 18] à [Localité 17] comme suit :

A. INDEMNITÉ PRINCIPALE

- Méthode d'évaluation : globale - caves et parties communes générales intégrées

- Valeur unitaire retenue : 982 euros /m², valeur occupée

- Superficie retenue : 56 m²,

- Indemnité complémentaire au titre de la perte de l'emplacement de stationnement : 2.310 euros

Soit une indemnité principale de (982 euros/m² x 56 m²) + 2.310 euros = 57.302 euros

B. INDEMNITÉS ACCESSOIRES

1. Frais de remploi :

20 % sur 5.000 euros = 1.000,00 euros

15 % sur 10.000 euros = 1.500,00 euros

10 % sur 42.302 euros = 4.230,20 euros

Total frais de remploi : 6.730,20 euros

2. Indemnité pour perte de revenus locatifs : 6 mois de loyers soit 3.900 euros.

3. Indemnité pour frais de déménagement : 500 euros.

2/ adressées au greffe le 6 février 2023 par l'EPFIF, notifiées le 13 mars 2023 (AR intimé et CG non reçus), aux termes desquelles les mêmes demandes sont formulées près de la cour.

3/ déposées au greffe le 14 novembre 2022 par Madame [I] [K], intimée, notifiées le 24 novembre 2022 (AR appelant le 25 novembre 2022 et AR CG le 25 novembre 2022), formant appel incident, aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Débouter l'appelant de ses demandes et fins, et de les rejeter

Constater l'absence de séquestre des indemnite's et condamnations

Dire Madame [K] recevable en ses demandes et y faire droit.

Condamner l'EPFIF à verser 2000 euros pour procédure abusive à Madame[K].

A titre principal :

Fixer l'indemnité au titre de la dépossession des lots 74 (appartement), 219 (cave) et 1352 (emplacement de stationnement associe') du bâtiment 10 de [Adresse 20] situe'e au [Adresse 9] à [Localité 17] à la somme de 166.088 euros ;

Préciser que le montant se décompose de la façon suivante :

150 080 euros au titre de l'indemnité' principale ;

16 008 euros au titre de l'indemnité' de remploi ;

Fixer le montant des frais de déménagement : 1100 euros

Condamner EPFIF aux versements de 166.088 euros et de 1100 euros à Madame [K] ;

A titre subsidiaire,

Confirmer le jugement dont appel quant à l'indemnité principale et quant à l'indemnite' de remploi et de déménagement

En tout e'tat de cause :

Constater l'absence de se'questre des indemnite's et condamnations

Confirmer le jugement pour le surplus,

Pour me'moire :

En ce qu'il a condamne' l'EPFIF à verser la somme de 3 900 euros au titre des frais de l'indemnité' de perte de revenus locatifs ;

En ce qu'il a condamne' l'EPFIF en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à verser à Maître Franck LEVY 3.000 euros, ce dernier renonçant, le cas échéant, à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'État ;

Y ajoutant condamner l'EPFIF en application des dispositions de l'article 700 du Code de proce'dure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à verser à Maître Claire Di Crescenzo 3.000 euros, cette dernière renoncant, le cas e'che'ant, à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat ;

Confirmer le jugement en ce qu'il a condamné l'EPFIF au paiement des entiers de'pens de l'instance, y ajoutant les de'pens en appel.

Condamner l'EPFIF en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à verser à Maître Franck LEVY une somme de 3.000 euros, ce dernier renonçant, le cas e'che'ant, à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat ;

Condamner l'EPFIF aux de'pens des instances

4/ déposées au greffe le 25 janvier 2023 par le commissaire du gouvernement, notifiées le 27 janvier 2023 (AR appelant le 30 janvier 2023 et AR intimé le 27 janvier 2023), formant appel incident aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il fixe l'indemnité de dépossession à 68.440 euros.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :

L'EPFIF fait valoir que :

Concernant la description du bien, le bien se situe au sein d'un ensemble immobilier en copropriété sis sur le territoire de la commune de [Localité 17], sur les parcelles cadastrées section AM [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] pour 30.825 m². Dans le bâtiment B10 se trouvent :

Le lot n°49 et 1393/1.000.000° des parties communes générales : logement est de type T3, escalier B, 2ème étage, d'une superficie habitable de 56 m².

Lot n°191 et 12/l.000.000° des parties communes générales : cave portant le n°24,

Lot n°1334 et 55/1.000.000° des parties communes générales : au rez-de-chaussée, jardin voirie n° 23, un emplacement de stationnement portant le n° 40.

L'analyse de l'environnement du bien ainsi qu'une recherche documentaire ont permis à l'autorité expropriante d'identifier des éléments de moins-values justifiant une décote sur la valeur du bien, à savoir :

- Les équipements communs du bâtiment 10 lesquels ont fait l'objet d'un arrêté municipal en date du 3 septembre 2018, a raison notamment des :

- défaillances présentées par les chutes d'eau usées et eaux vannes et les réseaux de distribution en eau froide et eau chaude sanitaire, les ascenseurs, les collecteurs d'eaux usées et eaux pluviales, le système de chauffage, les canalisations enterrées et le réseau d'éclairage extérieur (Pièce n°6).

Le transport sur les lieux a permis de confirmer la vétusté des parties communes du bâtiment 10.

S'agissant des parties privatives, les constatations réalisées lors du transport sur les lieux ont conduit l'EPFIF à revenir sur le mauvais état d'entretien qui avait été initialement retenu et de retenir un bon état d'entretien. Le premier juge a retenu un état d'entretien moyen à bon dont l'autorité expropriante sollicite la confirmation.

Concernant la situation locative, le transport sur les lieux a révélé que le bien était occupé en vertu d'un bail d'habitation pour loyer hors charge de 650 euros par mois. L'expropriée a produit, en première instance, le bail d'habitation ainsi que les quittances de loyer y afférentes. Le bien a été évalué en valeur occupée, ce qui n'est pas contesté par les parties. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Concernant la date de référence, le juge de première instance a retenu comme date de référence la date du 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique. Ce faisant, le Tribunal a commis une erreur de droit qui justifie l'infirmation du jugement entrepris. Cela est contraire aux dispositions de l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation et de l'article L. 213-6 du code de l'urbanisme qui prévoient que la date de référence à retenir lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Au cas présent, par délibération n°2015.01.27.07 du Conseil municipal de la Commune de [Localité 17] en date du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune. Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'ORCOD-lN par la Commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du Conseil de Territoire de l'Établissement Public Territorial Grand [Localité 24] Grand Est en date du 28 février 2017. Or, il est constant que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l'ORCOD-lN de sorte qu'ils sont bien soumis au droit de préemption urbain. Dans ces conditions, en application des dispositions des articles L.213-4 et L. 213-6 du Code de l'urbanisme, la date de référence à retenir est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016. C'est en conséquence à tort que le premier juge a retenu comme date de référence la date du 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique. Au regard des développements qui précèdent le jugement ne pourra qu'être infirmé et la date de référence sera fixée au 8 avril 2016.

Concernant la majoration de la valeur unitaire de 10% du fait de l'entrée en circulation du tramway 4, le premier juge a appliqué une majoration de 10% sur la valeur unitaire retenue ainsi que sur l'indemnité complémentaire au titre de la perte de l'emplacement de stationnement en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway 4. Si l'autorité expropriante ne conteste pas qu'elle a revu les valeurs unitaires retenues à la hausse, elle a expressément précisé dans ses écritures de première instance que cette hausse ne saurait être justifiée par l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4. En effet, en adoptant un tel raisonnement, le premier juge a méconnu les dispositions de l'article L.322-2 du Code de l'expropriation, lequel dispose que : « Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence. S'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ». Il a été précédemment démontré que la date de référence à retenir est celle 8 avril 2016 et non celle du 11 mars 2018 retenue erronément par le Juge de première instance. L'enquête préalable à la DUP de la ZAC du [Localité 15] s'est pour sa part tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus et la mise en service de la ligne de tramway T 4 est intervenue fin 2019 après plus de 3 ans de travaux. Ces travaux étant de par leur nature même des travaux publics, leur réalisation dans les 3 années ayant précédé l'enquête publique préalable à la DUP de la ZAC du [Localité 15] et leur impact éventuel ne peuvent être pris en compte comme des facteurs de plus-value. Enfin et surtout, les termes de comparaisons dont se prévaut l'autorité expropriante s'étendent de septembre 2016 à juillet 2021 sans qu'aucun d'entre eux ne permette de mettre en évidence une quelconque évolution du marché ou une quelconque pression foncière particulière, de telle sorte que l'élément susvisé est sans incidence sur la valeur vénale du bien exproprié. La cour d'appel de Paris s'est récemment prononcée sur cette question concernant le bâtiment 8 de la copropriété du [Adresse 18], en décidant que la date de référence non contestée à retenir est celle du 10 juillet 2012, date d'approbation du PLU de la commune de [Localité 17], modifié le 8 avril 2016 et mis en conformité par délibération du conseil du territoire du 26 septembre 2017 , l'enquête conjointe préalable à la déclaration d'utilité publique du projet de la Zac du « [Localité 15] » et son enquête parcellaire se sont déroulées du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus, et la mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019. En conséquence, ces travaux étant de par leur nature même des travaux publics, leur réalisation dans les 3 années avant précédé l'enquête publique préalable ne pouvait être pris en compte comme facteur de plus-value (CA PARIS, 7 avril 2022, RG n°21/09860).

Le jugement doit être infirmé sur ce point.

L'EPFIF fait valoir dans un second jeu de conclusions que :

Concernant à titre principal, l'irrecevabilité des conclusions de l'intimée et la caducité de son appel, l'intimée n'a pas respecté les formes prévues à l'article R. 311-26 du code de l'expropriation et notamment l'obligation de notification par lettre recommandée ou par dépôt au greffe des écritures. La Cour de cassation avait déjà précisé que l'irrespect des formes de notification requises par l'article R. 311-26 devait être interprété, non pas comme un vice de forme, mais comme un défaut de production des conclusions (26 Civ., 24 septembre 2015, n° 13-28017, publié au Bulletin). Plusieurs cours d'appel ont statué dans le même sens (CA Poitiers, 15 mars 2022, RG n° 21/00004, CA Aix-en-Provence, 3 juin 2021, RG n° 19/00064). Au cas présent, le mémoire de l'EPFIF, appelant, a été notifié le 24 octobre 2022 à Madame [K]. L'intimée disposait donc d'un délai de trois mois à compter de la notification de ces conclusions pour adresser ses écritures soit par dépôt au greffe soit par lettre recommandée avec accusé de réception, c'est-à-dire au plus tard le 24 janvier 2023. Or, les conclusions de Madame [K] ont été, à la connaissance de l'EPFIF, uniquement communiquées par voie électronique sur le réseau privé virtuel des avocats le 14 novembre 2022, alors que cette voie est exclue par les dispositions de l'article R. 311-26 du code de l'expropriation telles qu'interprétées par la jurisprudence en vigueur et postérieurement à l'entrée en vigueur du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 rendant obligatoire la représentation par avocat en matière d'expropriation. Il apparait donc que Madame [K] n'a pas adressé ses conclusions dans les formes requises par l'article précité du code de l'expropriation. Dans ces conditions, la Cour d'appel ne peut que prononcer l'irrecevabilité des conclusions de Madame [K] et la caducité de son appel incident.

Concernant, à titre subsidiaire, la prétendue procédure abusive, Madame [K] sollicite la condamnation de l'EPFIF à la somme de 2.000 euros en ce que l'appel relevé devant la Cour de Paris serait une procédure abusive et invoque un préjudice moral afin de justifier sa demande. En application des dispositions de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, il ressort que la réparation intégrale du préjudice ne permet pas la réparation du préjudice moral. Cette position est reprise de manière constante par la Cour de cassation et le Conseil Constitutionnel (voir en ce sens : Civ. 3e, 30 mai 1972, n°71-72.20 et Cons. constitutionnel , QPC, 21 janv. 2011, n°2010-87 QPC). Le premier juge a rejeté cette demande et le jugement doit être confirmé sur ce point.

Concernant l'entretien du bien, l'intimée conteste l'état d'entretien du bien retenu par le premier juge qui était de moyen à bon état. En retenant un état d'entretien de moyen à bon, le juge aurait dû, si l'on se fie à sa « grille d'évaluation », fixer une valeur unitaire de 880 euros/m². Or, il a retenu dans son jugement une valeur de 982 euros/m², valeur qui correspond plus à un appartement dans un bon état d'entretien. Dès lors, il apparaît que Madame [K] a été justement indemnisée compte tenu de l'état d'entretien du bien exproprié. Le jugement doit être confirmé sur ce point.

Concernant la valeur unitaire retenue, Madame [K] sollicite l'infirmation de la décision de première instance aux moyens que la valeur unitaire retenue ne correspondrait pas à la valeur réelle de son bien au regard des termes de comparaison qu'elle produit. L'expropriée demande à la Cour à ce qu'il soit retenu une valeur unitaire de 2.680 euros/m². Au soutien de cette valeur, l'intimée se prévaut de cinq annonces de vente et de deux estimations immobilières issues du site internet « Efficity » et d'une mutation issue du site PATRIM et reprend pour son compte les mutations produites par le Commissaire du Gouvernement qui sont intervenues au sein de la [Adresse 26]. Il est de jurisprudence constante que dans le cadre d'une estimation par comparaison, seules peuvent être prises en considération les décisions judiciaires et les mutations définitives. Ainsi, les annonces immobilières doivent être écartées (Cour d'appel de Paris, 5 novembre 2020, n° 09-70.367, Cour d'appel de Paris, 5 novembre 2020, n°19/00300). Ces termes ont été écartés en première instance. Le jugement doit être confirmé sur ce point. S'agissant des mutations produites, contrairement à ce que soutiennent les expropriés, si le Commissaire du Gouvernement admet dans ses écritures que la [Adresse 26] est comparable d'un point de vue architectural, il est précisé que : « Les dernières cessions font état de prix allant de 1.119 euros à 1602 euros/m² au maximum pour une copropriété entièrement rénovée. Pour cette raison, vu l'état de dégradation de la copropriété de [Adresse 20], des valeurs inférieures seront proposées. Elles seront basées uniquement sur les ventes de la copropriété de [Adresse 20] » ainsi l'état d'entretien est incomparable avec la copropriété du [Adresse 18]. Le jugement doit écarter ces mutations.

Concernant l'indemnité pour frais de déménagement, l'intimée demande qu'il lui soit alloué une indemnité au titre des frais de déménagement. L'EPFIF ne conteste pas le principe d'une indemnite' pour frais de déménagement. Mais faute pour l'expropriée de produire un devis permettant de justifier le montant exact et compte tenu de l'occupation de l'appartement par Monsieur [O], cette indemnité doit être limitée à 500 euros. Par conséquent, le jugement doit être confirmé sur ce point.

Madame [I] [K] rétorque que :

Concernant la date d'évaluation du bien, le bien doit être e'value' à la date du jugement dont appel, selon sa consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation le 21 octobre 2021. Le jugement doit être confirme' sur ce point.

Concernant la situation locative, l'existence d'un usage d'habitation n'est pas conteste'e. Le jugement doit être confirme' sur ce point.

Concernant la consistance du bien, il est compose' de trois lots :

Lot n°49 : un appartement de type F3, situe' au 2eme e'tage d'une superficie de 56 m². Il est composé d'une entre'e et d'un couloir qui desservent une cuisine, des toilettes et une salle de bain ainsi qu'une pièce de vie et deux chambres, l'une d'entre elles e'tant accessible à partir de la pièce de vie.

Lot n°191: une cave en sous-sol. Elle n'a pas e'te' visite'e en raison de l'encombrement des accès.

Lot n °1334 : un emplacement de stationnement exte'rieur à l'e'tat d'usage et sans ame'nagement.

Concernant l'état du bien exproprié, à l'issue du transport sur les lieux il a e'te' releve' un e'tat moyen. Madame [K] conteste cet e'tat. Dès l'acquisition du bien, elle a effectue' des travaux dans son appartement pour une valeur totale de 35.350 euros. Tout l'appartement a fait l'objet d'une re'novation complète. Exceptes' un peu d'humidite' et un trou dans le papier peint, imputables à Monsieur [O], l'appartement est en bon e'tat du sol au plafond. De plus, l'appartement se trouve en face du centre commercial. Derrière l'immeuble, se trouve un grand espace vert ouvert. L'immeuble a fait l'objet d'une re'novation avec ascenseur, porte d'entre'e avec digicode et des portes blinde'es. Seul le bâtiment 10 dispose de porte avec digicode. Madame [K] retient donc un bon e'tat de l'appartement. Le jugement doit être infirmé en ce qu'il a retenu un état du bien de moyen bon à bon état, pour retenir un bon état général et fixer une indemnite' d'expropriation et de remploi respectivement de 150.080 euros et 16.008 euros.

Concernant la situation du bien, il est situe' au [Adresse 9] à [Localité 17] au sein de la coproprie'te' de [Adresse 20]. Tant dans les conclusions du Commissaire du Gouvernement que dans le me'moire valant offre du demandeur, la situation de la coproprie'te' de [Adresse 20] est présentée d'une façon extrêmement de'favorable, en occultant sciemment des e'le'ments de'montrant son caractère attractif. Dans le cadre des transports, le bien du de'fendeur est desservi par de nombreux transports. Depuis de'cembre 2019, une nouvelle branche de la ligne T4 tramway est en service reliant [Localité 21] à [Localité 22]. Cette ligne permet d'accéder à la station du RER de [Localité 16] et de relier les gares de Magenta (Gare du [23]) et d'[19], ou se trouve un grand nombre de communications, de magasins, et de bureaux. Cette même ligne de tramway permet aussi de rejoindre la gare d'[Localité 14] (RER B) reliant ainsi tant l'aéroport de [25] en 15 minutes que le c'ur de [Localité 24] (Chatelet) en 22 minutes. De plus,il est pre'vu avec le Grand [Localité 24] Express un arrêt à [Localité 17] [Localité 22] (ligne de Me'tro 16) dès 2026 et un arrêt à [Localité 16] (ligne de me'tro 15) dès 2030 dynamisant l'offre de transports. Il se trouve au pied de l'immeuble de Madame [K] deux arrêts de bus. De nombreux services de proximite' sont aussi présents : une poste, une auto-e'cole, un centre d'information et d'orientation de [Localité 17], la mairie, et des professions me'dicales. Des infrastructures sportives et culturelles sont accessibles et très proches du bien, ainsi que des écoles et de grands espaces verts. Dès lors, la situation de l'appartement, de la cave et du parking de Madame [K] s'inscrit dans un espace urbain très attractif, bien desservi, avec de nombreuses infrastructures. La valeur du bien doit être fixée en fonction de cette attractivité.

Concernant la détermination des indemnités, s'agissant de l'indemnité principale, le demandeur retient une valeur du mètre carre' pour un bien en mauvais e'tat. Cette valeur doit être e'carte'e puisque le bien de Madame [K] est soit en e'tat moyen, lors de la visite du 29 septembre soit en bon e'tat - selon son appréciation. Sauf erreur du demandeur, les termes de comparaison ne font e'tat que d'une cave sans emplacement de stationnement. Madame [K] possédant ledit emplacement, ces termes ne sont pas adaptés. Ces termes ne prennent pas en compte la valeur d'un bien comportant cave et emplacement de stationnement. Le jugement dont appel rappelle que le commissaire du Gouvernement fait remarquer que certains des termes de comparaison pre'sente's par l'EPFIF sont anciens, qu'il a quant à lui limite' sa recherche à des cessions d'appartements situe's dans les bâtiments 10 et 12 de la coproprie'te' de [Adresse 20], au cours de la pe'riode re'cente, allant de 2018 à 2021 » (page 17 du jugement dont appel). L'ensemble des termes de comparaison sont pour des acquisitions antérieures à de'cembre 2019, étant entendu que l'arrive'e du T4 a eu une incidence significative sur le marche' immobilier et la valeur des biens. Madame [K] produit un tableau recoupant les données issues du DVF sur les ventes ayant eu lieu sur les parcelles cadastrales attenantes au [Adresse 18] et bénéficiant de la ligne de Tramway. La valeur du prix au mètre carre' à [Localité 17] selon le site Efficity oscille entre 1470 euros et 2200 euros le m². De plus, l'EPFIF ne produit que des comparaisons dans le cadre d'acquisition amiable, ce qui a ne'cessairement une incidence sur la valeur du mètre carre'. Nonobstant l'absence d'acquisition ante'rieure à de'cembre 2019, et en regardant les termes de comparaison propose's, il ressort pour une surface identique de 56 m² pour un bien libre en e'tat moyen selon la visite du 29 septembre 2021 : Une valeur de 725 euros au mètre carre'. Ce faisant, en se fondant uniquement sur les termes propose's par l'EPFIF, I'indemnite' principale propose'e par cette dernière aurait dû être d'un montant de 40.600euros (56111 x 725 euros), n'étant pas pris en compte l'absence de valorisation de l'emplacement de stationnement de Madame [K]. Enfin, et au surplus, le demandeur produit un arrêté du 27 août 2015 portant sur le bâtiment 8, et non sur le bâtiment 10. En tout état de cause, en 2017 un appartement à côté de celui de Mme [K], de 62 m² sera vendu 120.000 euros. L'indemnité de dépossession proposée par l'autorité expropriante doit être écartée. Le Commissaire du Gouvernement a propose' en première instance des comparaisons avec des biens libres comportant aussi une cave et une place de stationnement. L'ensemble des termes de comparaison pour des acquisitions ante'rieures à de'cembre 2019 seront à e'carter , e'tant entendu que l'arrivée du T4 a eu une incidence significative sur le marche' immobilier et la valeur des biens. Dans son analyse, le Commissaire du Gouvernement retient une valeur en e'tat moyen. Cela n'est pas le cas en l'espèce puisque le bien est jugé bon par Madame [K]. Ce faisant, il se fonde uniquement sur une valeur errone'e rendant ainsi son appréciation inadapte'e à la situation du bien du demandeur. A l'instar de l'EPFIF, le commissaire du gouvernement propose l'application d'un forfait du prix au mètre carre' des acquisitions de l'EPFIF. Le Commissaire du gouvernement a re'alise' une synthèse des prix au mètre carre', fonde'e sur le système d'acquisition amiable au forfait de l'EPFIF. Ce système d'acquisition altère et dénature la me'thode d'e'valuation par comparaison. Au regard des e'le'ments pre'cite's, il est demandé d'e'carter l'indemnite' de dépossession proposée par Commissaire au Gouvernement. Le Commissaire du Gouvernement estime que le terme de comparaison le plus proche est celui du STAMU II avec un prix du mètre carre' entre 1119 et 1602 euros. Il est produit une vente de la [Adresse 26] du 6 avril 2021 (pièce 1), pour une surface de 56 m² en surface Carrez pour un prix au mètre carre' de 2088,52 euros. La moyenne du prix du mètre carré est donc de 1603,17euros. Madame [K] estime que le juge de l'expropriation doit se fonder uniquement sur la valeur des transactions immobilières pour des biens qui ne sont pas expropriés. Le prix du mètre carre' pour le [Adresse 26] n'est pas représentatif de la valeur du mètre carre' sur [Localité 17]. En effet, elle doit racheter un appartement, en raison de l'expropriation. Selon ses recherches, le prix du mètre carre est donc entre 1.470 et 4.480 euros avec un prix moyen à 2.080 euros. Ce faisant Mme [K] sollicite une indemnite' de de'possession à hauteur de 150 080 euros (2680 x 56).

Concernant l'indemnité de remploi, Madame [K] sollicite une indemnité de remploi de 16.008 euros.

Concernant les frais de déménagement, Madame [K], dans le cadre de l'ope'ration d'expropriation, a e'te' dans l'obligation de de'me'nager. En effet, elle habitait le logement objet de l'expropriation, partiellement, comme e'voque' en première instance. Cela repre'sente un coût pour elle. Le jugement dont appel pre'cise que le pre'judice du de'me'nagement est acquis. Faute de justificatifs, il sera accorde' 500 euros à Madame [K]. Faute de moyen, elle a dû de'me'nager à ses frais, en prenant sur son temps et sa sante', et de ce fait I'indemnite' demande'e au Juge de l'expropriation près le Tribunal Judiciaire de. Bobigny e'tait justifie'e. En ge'ne'ral, il octroie entre 1000 et 1100 euros par tête de frais de'me'nagement. Dès lors, il est demande à votre Cour de re'former le jugement dont appel et de fixer une indemnite' de de'me'nagement à hauteur de 1100 euros.

Concernant la date de référence et la majoration de 10% du fait de l'arrivée du T4, en première instance le juge a retenu la date du 11 mars 2018 comme date de référence et a appliqué une majoration de 10% sur la valeur du bien; la Cour confirmera la date de référence au motif de l'entrée en exploitation de la nouvelle ligne de Tramway T4.

Concernant l'article 700 du code de procédure civile, Madame [K] bénéficie de l'aide juridictionnelle intégralement tant en première instance qu'en appel. Elle n'a toujours pas touché ses frais. Il est demande' de confirmer le jugement dont appel qui a mis à la charge de l'EFPIP une somme de 3000 euros à verser à Maître LEVY et d'y ajouter une somme de 3000 euros à verser à Maître Di Crescenzo pour l'instance en appel.

Le commissaire du gouvernement conclut que :

Concernant la description du bien exproprié, il se situe au sein de la coproprie'te' de'nomme'e « [Adresse 18] ». Le bâtiment B10 sis [Adresse 9], est e'tabli au Sud de l'[Adresse 2], perpendiculairement à celle-ci, et en retrait. ll a e'te' e'difie' en 1966. ll comprend un sous-sol à usage de caves, un rez-de-chausse'e à usage d'habitation, dix e'tages à usage d'habitation et une terrasse portant des se'choirs communs. ll est divise' en entre'es, respectivement de'signe'es par les lettres A, B ,C et D, desservies chacune par un escalier et un ascenseur. Le bâtiment comprend, au total en ses quatre entrées, 167 appartements dont 122 appartements type F3, 45 appartements type F4 ainsi que divers locaux communs (un logement de gardien, un local à bicyclettes et un local à voitures d'enfants, un local commun et un local de transformateur). Cet ensemble immobilier est cadastre' : AM [Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6]. L'exproprie'e possède le lot suivant autour du bâtiment 10 : le lot n°49 qui est un appartement, le lot n°191 qui est une cave et le lot n°1334 qui est un emplacement de stationnement.

Concernant la situation locative, le bien est occupé.

Concernant la date de référence, en application des dispositions de l'article L. 213-6 du code de l'urbanisme, la date de re'fe'rence à prendre en compte en matière d'expropriation, s'agissant d'un secteur soumis à préemption, est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus re'cent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou re'visant le PLU et de'finissant la zone dans laquelle est situe' le bien. Suivants les dispositions des articles L 211-1 et L 213-4 du Code de l'Urbanisme, la date de re'fe'rence à prendre en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus re'cent des actes rendant public, approuvant, re'visant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou re'visant le plan local d'urbanisme et de'limitant la zone dans laquelle est situe' le bien». Au cas pre'sent, il s'agit du PLU approuve' le 10 juillet 2012 et modifie' le 08/04/2016, mis en conformite' par de'libe'ration du Conseil du Territoire du 26/09/2017 et modification n°2 approuve'e par de'libe'ration du Conseil de Territoire du 13 novembre 2018, mise en compatibilite' par arrêté' pre'fectoral du 6 septembre 2019.

Le bien est situe' en zone UR1. La zone Ur1 correspond au renouvellement urbain du centre-ville. Le juge a fixé la date de référence à la date du 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique. Suivants Ies dispositions de l'artic|e L 213-4 du Code de l'Urbanisme la date de re'fe'rence à retenir lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, re'visant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et de'limitant la zone dans laquelle le bien est situe'. L'article L 213-6 du Code de l'Urbanisme précise que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilite' publique, la date de référence pre'vue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilite' publique est celle pre'vue à l'article L 213-4. Ainsi en application des dispositions des articles L 213-4 et L 213-6 du Code de l'Urbanisme, la date de re'fe'rence à retenir est celle de la dernière modification du PLU de'limitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier, à savoir le 08 avril 2016. Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Concernant l'application d'une majoration de 10% pour tenir compte de l'entrée en exploitation de la ligne T4 du tramway, le juge a appliqué une majoration de 10 % de la valeur unitaire retenue pour tenir compte de l'arrivée de la ligne de tramway T4. Or les biens doivent être évalue's à la date de la décision de première instance. ll ne peut être tenu compte [..] des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués [..] par la re'alisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publiques dans l'agglomération où est situé l'immeuble. » (Article L 322-2 du Code de l'Expropriation). Pour me'moire, le PLU approuve' le 10 juillet 2012, modifié le 8 avril 2016 et mis en conformite' par délibération du Conseil du territoire du 26 septembre 2017. L'enquête conjointe préalable à la déclaration d'utilite' du projet d'ame'nagement de la ZAC du « [Localité 15] » et son enquête parcellaire se sont déroulées du 11/03/2019 au 12/04/2019 inclus. La mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019. La réalisation de ces travaux ne peut être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien objet de l'expropriation. La Cour d'Appel de Paris a notamment statué sur ce point dans son arrêt en date du 07 avril 2022 RG21/09860). Le jugement doit être infirmé sur ce point.

Concernant la valeur unitaire du bien, les termes de comparaison produits par le Commissaire du Gouvernement en première instance reflètent parfaitement la réalité' du marché relatif à des cessions d'appartements, cave et parking intégrés, au sein de la copropriété' de [Adresse 20]. Les annonces versées au débat par l'intimé ne peuvent être retenues n'étant pas des transactions effectives. Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu une valeur unitaire de 2.680 euros.

Concernant l'indemnité de déménagement, le logement de l'intime est considéré comme occupé par un tiers, locataire de l'intégralité du logement. Le juge de première instance a octroyé une indemnité' de 500 euros pour frais de déménagement considérant que l'intimé y occupait ponctuellement une chambre et ayant pour seul mobilier un lit. La somme de 1.100 euros sollicitée par l'intimé en appel parait disproportionnée au regard du mobilier à déménager : un lit. Le jugement de première instance doit être confirmé sur ce point.

Concernant l'indemnité totale de dépossession, elle a été fixée à la somme de 68.440 euros en première instance se décomposant comme suit :

une valeur unitaire de 982 euros en valeur occupe'e ;

une indemnite' comple'mentaire pour perte de l'emplacement de stationnement de 2.310 euros ;

une indemnite' de remploi de 6.730,20 euros,

une indemnite' pour perte de revenus locatifs de 3.900 euros équivalent à 6 mois de loyers ;

une indemnite' pour frais de déme'nagement de 500 euros.

- Sur la recevabilité des conclusions

Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017-article 41 en vigueur au 1 septembre 2017, l'appel étant du 22 juillet 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.

À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.

Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.

En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 17 octobre 2022 et du commissaire du gouvernement du 25 janvier 2023 adressées ou déposées dans les délais légaux sont recevables.

Les conclusions hors délai de l'EPFIF du 6 février 2023 sont recevables puisqu'elles soulèvent l'irrecevabilité des conclusions de Mme [K] sur le fondement de l'article R 311-26 du code de l'expropriation en indiquant que celles-ci ont été uniquement communiquées par voie électronique le 14 novembre 2022, alors que cette voie est exclue par les dispositions de l'article R311-26 telles qu'interprétées par la jurisprudence en vigueur et postérieurement) l'entrée en vigueur du décret N°2019-1333 du 11 décembre 2019 rendant obligatoire la représentation par avocat en matière d'expropriation.

Cependant, les conclusions de Mme [K] ont été régulièrement déposées au greffe le 14 novembre 2022 et notifiées aux autres parties par le greffe le 24 novembre 2022 conformément aux dispositions de l'article R311-26 du code de l'expropriation; elles sont donc recevables ; l'EPFIF sera donc débouté de sa demande principale de voir prononcer l'irrevevabilité du mémoire d'intimé de Mme [K] valant appel incident et de sa demande de voir prononcer la caducité de l'appel incident.

- Sur le fond

Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.

Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.

L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.

Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.

L'appel de l'EPFIF porte sur  :

- la date de référence ;

- le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 ;

- la fixation du montant de l'indemnité d'expropriation.

L'appel incident de Madame [K] concerne la fixation du montant de l'indemnité d'expropriation.

Le commissaire du gouvernement a formé appel incident mais il demande la confirmation du jugement de première instance.

1° sur la date de référence

S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation, la création de la ZAC dite du [Localité 15] étant antérieure de moins d'un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la DUP, la date du 11 mars 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête

L'EPFIF demande l'infirmation du jugement de première instance sur ce point, le bien étant soumis au droit de préemption et demande de retenir en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, la date de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification N°1 du 8 avril 2016.

Madame [K] n'a pas formé appel incident sur la date de référence et fait état de la date retenue par le premier juge.

Le commissaire du gouvernement, intimé, et appelant incident indique  qu'en application des articles L 211-1 et L 213-4 du code de l'urbanisme, il s'agit du PLU approuvé le 10 juillet 2012 avec modification N°1 du 8 avril 2016, mise en conformité par délibération du Conseil du Territoire du 26/09/2017 et modification N°2 approuvée par délibération du Conseil du Territoire du 13 novembre 2018, mise en compatibilité par arrêté préfectoral du 6 septembre 2019.

L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que :

'Les biens sont estimés à la date de la décision première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 24], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionné à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2ème alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou parla réalisation dans les 3 années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien.

En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé du  de droit de préemption urbain.

L'article L 213-6 du code urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue a l'article L213-4.

L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme