Troisième chambre civile, 21 septembre 2023 — 22-12.031

CIV. 3 SG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 septembre 2023 Cassation Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 631 FS-D Pourvoi n° H 22-12.031 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 21 SEPTEMBRE 2023 La société [Adresse 3] immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], a formé le pourvoi n° H 22-12.031 contre les arrêts rendus les 14 avril 2021 et 3 novembre 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 5, chambre 3), dans le litige l'opposant à la société Habitat social français, société anonyme, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Aldigé, conseiller référendaire, les observations de Me Balat, avocat de la société [Adresse 3] immobilier, de la SCP Duhamel-Rameix-Gury-Maitre, avocat de la société Habitat social français, et l'avis de M. Sturlèse, avocat général, après débats en l'audience publique du 4 juillet 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Aldigé, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, MM. David, Jobert, Mmes Grandjean, Grall, M. Bosse-Platière, conseillers, M. Jariel, Mme Schmitt, M. Baraké, Mmes Gallet, Davoine, M. Pons, conseillers référendaires, et Mme Letourneur, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée, en application de l'article R. 431-5 du code de l'organisation judiciaire, des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon les arrêts attaqués (Paris, 14 avril 2021 et 3 novembre 2021), la société [Adresse 3] immobilier (la locataire) est cessionnaire depuis le 2 juin 1988 d'un bail commercial consenti par la Ville de [Localité 4] (la bailleresse) le 2 janvier 1985. 2. Le 19 mars 1990, la bailleresse a consenti à la société Habitat social français (l'emphytéote) un bail emphytéotique de cinquante-cinq années à compter du 1er mars 1988, portant sur plusieurs immeubles, dont celui dans lequel sont situés les locaux commerciaux loués. 3. Le 11 mars 2014, l'emphytéote a délivré à la locataire un congé avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer déplafonné, avant de l'assigner, le 13 mai 2015, en fixation du prix du bail renouvelé. 4. Le 15 janvier 2020, la locataire a formé opposition à un arrêt rendu par défaut le 2 octobre 2019. Examen des moyens Sur le premier moyen Enoncé du moyen 5. La locataire fait grief à l'arrêt du 14 avril 2021 de dire que l'emphytéote a intérêt à agir et que sa demande en fixation du loyer du bail renouvelé est recevable, alors « que les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes ; qu'en retenant, à l'appui de sa décision, que le contrat de bail emphytéotique conclu entre la Ville de [Localité 4] et la société Habitat social français confère à cette dernière la qualité de bailleur à l'égard de la société [Adresse 3] immobilier, dans le cadre du contrat de bail commercial conclu par celle-ci avec la Ville de [Localité 4], cependant que la société [Adresse 3] immobilier, qui n'est pas partie au contrat de bail emphytéotique conclu entre la Ville de [Localité 4] et la société Habitat social français, ne peut se voir opposer les termes de ce contrat, et notamment ceux conférant à la société Habitat social français la qualité de bailleur à son égard, la cour d'appel a méconnu le principe de la relativité des contrats, expressément invoqué par la société [Adresse 3] immobilier dans ses écritures d'appel et a violé l'article 1165, devenu 1199, du code civil. » Réponse de la Cour Recevabilité du moyen 6. L'emphytéote conteste la recevabilité du moyen comme étant nouveau et mélangé de fait. 7. Cependant, la locataire soutenait dans ses conclusions d'appel que le bail emphytéotique ne lui était pas opposable et que l'emphytéote n'avait pas la qualité de bailleur. 8. Le moyen, qui n'est pas nouveau, est donc recevable. Bien-fondé du moyen Vu l'article 1165 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 : 9. Selon ce texte, les conventions n'ont d'effet qu'entre les parties contractantes et ne nuisent point aux tiers. 10. Pour déclarer recevable l'action en fixation du prix du bail renouvelé intentée par l'emphytéote, l'arrêt retient que les parties au bail emphytéotique sont convenues dans l'acte du 19 mars 1990 que l'emphytéote fasse son affaire personnelle de la situation locative des biens et gère directement l'immeuble dans lequel se trouvent les locaux précédemment donnés à bail commercial, en sorte qu'il a la