Troisième chambre civile, 12 octobre 2023 — 22-18.723

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 12 octobre 2023 Cassation Mme TEILLER, président Arrêt n° 671 F-D Pourvoi n° F 22-18.723 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 12 OCTOBRE 2023 1°/ M. [N] [X], 2°/ Mme [S] [X], tous deux domiciliés [Adresse 3], ont formé le pourvoi n° F 22-18.723 contre l'arrêt rendu le 8 février 2022 par la cour d'appel de Saint-Denis (chambre d'appel de Mamoudzou), dans le litige les opposant : 1°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Coelacanthe, dont le siège est [Adresse 1], représenté par son syndic la société Mayotte syndic, 2°/ à la société Mayotte syndic, société à responsabilité limitée, tous deux ayant leur siège [Adresse 2], défendeurs à la cassation. Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, deux moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de M. et Mme [X], de la SARL Le Prado-Gilbert, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Coelacanthe et de la société Mayotte syndic, après débats en l'audience publique du 5 septembre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Mamou, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 8 février 2022), le 30 septembre 2019, M. et Mme [X] (les vendeurs) ont vendu les lots n°13, 23 et 39 de la résidence Le Coelacanthe, soumise au statut de la copropriété. 2. Le 10 octobre 2019, la société Mayotte syndic, syndic de la copropriété (le syndic) a signifié au notaire instrumentaire une opposition au prix de vente au titre de charges de copropriété restant dues. 3. Les vendeurs ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Coelacanthe (le syndicat des copropriétaires) et le syndic en mainlevée de cette opposition. Examen des moyens Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche, et sur le second moyen, pris en ses première, quatrième et cinquième branches 4. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ces griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Sur le premier moyen, pris en sa première branche Enoncé du moyen 5. Les vendeurs font grief à l'arrêt de déclarer l'opposition régulière en la forme et valable au fond et de les condamner à payer la somme y indiquée, alors « qu'aux termes de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété ; qu'avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire ; que cette opposition, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance ; que les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé ; que l'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1 la loi susvisée ; que pour déclarer régulière l'opposition du 10 octobre 2019 formé par le syndicat des copropriétaires de la résidence Coelacanthe, l'arrêt retient que la mention relative à la nature des créances constitue une condition de forme dont le manquement a pour seul effet de faire perdre aux créances bénéficiant de l'article 2374 1° bis du code civil leur caractère privilégié et superprivilégié ; qu'en statuant ainsi alors qu'il y a lieu de distinguer entre différentes natures de charges et de travaux pour les créances dues au titre de l'année courante et des deux dernières années échues, ainsi que pour celles dues au titre des deux années antérieures aux deux dernières années échues et que l'opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes, la cour d'appel a violé l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 et l'article 2374 1° bis du code civil. » Réponse de la Cou