Pôle 1 - Chambre 2, 9 novembre 2023 — 22/18533

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 1 - Chambre 2

ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2023

(n° 464 , 7 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/18533 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGUJL

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 Septembre 2022 -Président du TJ de CRETEIL - RG n° 22/00568

APPELANTE

S.A.S. LA FERME D'[Localité 5], RCS de Créteil sous le n°840 090 963, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par Me Sophie JANOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0172

Substituée à l'audience par Me Julia CAGNIAN, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

INTIMEE

S.C.P.I. PATRIMMO COMMERCE, RCS de Paris sous le n°534 447 948, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477

Assistée à l'audience par Me Nelida DOS SANTOS, avocat au barreau de PARIS, toque : D102

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Octobre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

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EXPOSE DU LITIGE

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Par acte du 19 avril 2018, la société Patrimmo Commerce a loué à la société La Ferme d'[Localité 5], des locaux commerciaux dépendant d'un immeuble situé centre commercial Cora, dénommé Forum 20, et situé [Adresse 4] à [Localité 5]), moyennant un loyer variable déterminé année par année et correspondant à un pourcentage du chiffre d'affaires réalisé par le preneur pendant la période considérée, avec un loyer minimum garanti de 31.020 euros HT l'année.

Suivant avenant du 11 septembre 2020, la société La Ferme d'[Localité 5] a reconnu devoir à la société Patrimmo Commerce la somme de 55.862, 21 euros, une franchise de loyers et charges à hauteur de 15.567 euros lui étant accordée, sous réserve du règlement de la somme de 40.295, 21 euros.

Par courrier du 19 octobre 2020, la société Patrimmo Commerce a accordé à la société La Ferme d'[Localité 5] une franchise de loyer pour la période du 15 avril au 14 juillet 2020, sous réserve du règlement de la somme de 9.534, 20 euros au titre des charges et accessoires.

Une nouvelle franchise de loyer a été accordée pour la période du 1er novembre 2021 au 30 novembre 2021.

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Par exploit du 16 novembre 2021, la société Patrimmo Commerce a fait délivrer au preneur une sommation d'avoir à payer la somme de 38.632,61 euros TTC au titre des loyers et charges impayés au 11 novembre 2021.

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Par exploit du 14 avril 2022, la société Patrimmo Commerce a fait assigner la société La Ferme d'[Localité 5] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :'

- condamner la société La Ferme d'[Localité 5], à lui payer une provision de 45.549,66 euros sur loyers impayés arrêtés au 4 avril 2022, outre 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et en tous les dépens, en ce compris les frais de délivrance de l'assignation et la signification de l'ordonnance à intervenir.

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Par ordonnance réputée contradictoire du 20 septembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a :

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- condamné la société La Ferme d'[Localité 5] à payer à la société Patrimmo Commerce la somme provisionnelle de 45.549,66 euros, au titre du solde des loyers, charges, accessoires arriérés au 4 avril 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur les causes de celle-ci et à compter de l'assignation sur le surplus';

- condamné La Ferme d'[Localité 5] à payer à la société Patrimmo Commerce la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de payer.

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Par déclaration du 31 octobre 2022, la société La Ferme d'[Localité 5] a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 05 août 2023, la société La Ferme d'[Localité 5] demande à la cour de :

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- infirmer l'ordonnance du 20 septembre 2022 en ce qu'elle a condamné la société La Ferme d'[Localité 5] à payer à la société Patrimmo Commerce :

- la somme provisionnelle de 45.549,66 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires arriérés au 4 avril 2022 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer sur les causes de celle-ci et à compter de l'assignation pour le surplus ;

- la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Statuant de nouveau,

A titre principal,

- dire n'y avoir lieu à référé, compte-tenu des contestations sérieuses quant au quantum de la dette s'agissant des charges et taxes injustifiées ;

- débouter la société Patrimmo Commerce de toutes ses demandes.

A titre subsidiaire,

- accorder à la société La Ferme d'[Localité 5] un délai de 4 mois à compter de la signification de l'arrêt pour s'acquitter des condamnations mises à sa charge, compte-tenu de l'indemnité d'assurance à percevoir.

En tout état de cause,

- condamner la société Patrimmo Commerce au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.

Elle expose notamment que :

- elle ne conteste pas la dette de loyer en principal, sur la période antérieure au 10 novembre 2022, et n'entend pas remettre en cause les avenants signés,

- toutefois, les provisions sur charges doivent faire l'objet de régularisations et de justifications,

- n'ont pas été justifiées à date : les honoraires de gestion administrative, les régularisations de charges des années 2018 et 2019, facturées en 2021, toutes les provisions, charges et taxes, à l'exception de la taxe foncière 2021 et 2022 qui a été justifiée,

- le bailleur ne justifie pas non plus à date de la reddition des charges de l'exercice 2021, exercice clôturé il y a un an et demi, ni celles de l'exercice 2022, clôturé il y a 8 mois,

- il ne produit pas le décompte du syndic FIGA permettant de justifier des charges communes, ni les appels des taxes, l'appel de fonds de l'assurance, la facture d'eau, de sorte que la dette devra être réduite aux seuls montants ne faisant l'objet d'aucune contestation en excluant la somme de 70.228 euros, faute de justificatifs,

- elle a subi un sinistre le 10 novembre 2022, l'obligeant à fermer son établissement,

- les désordres sont liés à un défaut structurel du plafond dont le bailleur doit assurer l'entretien et les réparations conformément à l'article 606 du code civil,

- la dette devra donc être réduite de la totalité des loyers dus du 10 novembre 2022 au 31 mars 2023 puis du 1er au 30 août 2023 soit de la somme de 25.442, 60 euros TTC,

- en l'état du décompte produit, il est impossible de déterminer les affectations des paiements, de sorte qu'il existe une contestation sérieuse sur le montant dû, étant rappelé que la somme de 70.228, 95 euros est contestée au titre des charges injustifiées et que celle de 25.442, 60 euros au titre des loyers indus peut être allouée compte tenu des stipulations de l'article 7.2 du bail, les paiements devant être imputés sur les loyers en premier lieu, non sur les charges,

- elle a rencontré d'importantes difficultés liées à son personnel, qui ont affecté sa trésorerie, le nouveau gérant s'étant au surplus aperçu du vol de recettes dans la caisse, de sorte que sa bonne foi n'est pas en cause,

- la société Patrimmo Commerce pour sa part ne sera pas affectée par l'octroi de délais à sa locataire.

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Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 septembre 2023, la société Patrimmo Commerce demande à la cour de :

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- déclarer mal fondé l'appel formé par la société La Ferme d'[Localité 5] et la débouter de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- confirmer l'ordonnance dont appel en toutes ses dispositions ;

- subsidiairement et dans l'hypothèse où, par impossible, des délais de paiement étaient accordés à la société La Ferme d'[Localité 5], dire que faute par cette dernière de respecter les délais accordés l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, sans autre formalité.

Y ajoutant,

- condamner la société La Ferme d'[Localité 5] à payer à la société Patrimmo Commerce la somme complémentaire de 76.327,81 € au titre des loyers, charges et accessoires pour la période du 5 avril 2022 au 7 juillet 2023 se décomposant comme suit :

- 530,48 euros au titre des taxes 2022';

- 845,51 euros au titre de la reddition de charges 2020';

- 14.809,56 euros au titre des loyers et charges du 3ème trimestre 2022';

- 81,02 euros au titre des assurances 2022';

- 14.383,60 euros au titre des loyers et charges du 4ème trimestre 2022';

- 198,35 euros au titre de la taxe foncière 2022';

- 14.383,60 euros au titre des loyers et charges du 1er trimestre 2023';

- 554,41 euros au titre des taxes 2023';

- 14.383,60 euros au titre des loyers et charges du 2ème trimestre 2023';

- 16.157,68 euros au titre des loyers et charges du 3ème trimestre 2023';

- condamner la société La Ferme d'[Localité 5] à payer à la société Patrimmo Commerce la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.

Elle expose notamment :

- la somme de 45.549, 69 euros qui lui est due ne souffre d'aucune contestation sérieuse,

- s'agissant de la provision sur charges 2020, la cour n'en est pas saisie,

- elle justifie de la reddition des charges 2020 dont elle a fourni les justificatifs, ainsi que de la reddition des charges 2018,

- les provisions pour charges du 1er trimestre 2021 ont été réglées et la bailleresse a imputé le chèque en règlement sur l'avis d'échéance afférent, conformément aux instructions de la locataire,

- les provisions pour charges, taxes et honoraires du 2ème trimestre 2021 ont été également réglées et le bailleur a imputé le chèque sur l'avis d'échéance correspondant, conformément aux instructions de la locataire,

- la reddition de charges 2019 est justifiée,

- l'avis d'échéance du 3ème trimestre 2021 a été réglé, au contraire de celui du 4ème trimestre 2021, et la reddition des charges 2021 est en cours,

- il existe un arriéré locatif postérieur à l'ordonnance rendue, qui, lui non plus ne souffre d'aucune contestation,

- s'agissant du sinistre survenu, elle observe que la locataire n'a pas réglé les sommes dues bien antérieurement à ce sinistre, alors qu'il a été convenu qu'en cas de fermeture du local, le preneur resterait tenu au paiement de ses loyers et charges stipulés au bail,

- le bailleur n'a pas failli à ses obligations, aucune défaillance ne pouvant lui être opposée,

- la locataire s'était engagée à souscrire une assurance pour perte d'usage ou privation de jouissance sur une période de 36 mois et une assurance pour pertes d'exploitation, perte totale ou partielle du fonds, mais l'indemnisation qui sera versée par l'assureur au titre de la prise en charge des loyers n'est pas liée aux indemnités relatives au personnel,

- l'appelante ne peut être exonérée du paiement des loyers, charges et accessoires pour la période du 10 novembre 2022 au 31 mars 2023,

- des acomptes sur indemnisation ont été versés, représentant une somme supérieure aux loyers sur la période de fermeture du local,

- s'agissant de la fermeture du mois d'août 2023, elle a duré 6 jours en réalité et il appartient à la locataire d'en saisir son assureur,

- enfin, concernant les délais demandés, il n'est pas démontré que la fermeture du local serait liée à des difficultés de trésorerie, alors que la locataire va percevoir ou a déjà perçu la somme de totale de 139.127, 70 euros, à titre d'indemnisation de son assurance, de sorte que cette demande de délais est mal fondée.

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Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

Il doit être relevé que la société La Ferme d'[Localité 5] ne conteste pas la dette de loyer en principal, sur la période antérieure au 10 novembre 2022, et n'entend pas remettre en cause les avenants signés, seul le quantum de la dette sur cette période correspondant aux charges et taxes étant critiqué.

En premier lieu, l'appelante conteste à ce titre les régularisations de charges et taxes à compter du 4ème trimestre 2020 'dès lors qu'elles sont injustifiées', et notamment les honoraires de gestion administrative, les régularisations de charges des années 2018 et 2019, toutes les provisions et charges non justifiées à l'exception des taxes foncières 2021 et 2022.

L'article R 145-36 du code de commerce dispose que les comptes de régularisation de charges doivent être communiqués au locataire soit au plus tard le 30 septembre de l'année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou pour les immeubles en copropriété dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel.

L'absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges, de sorte que le remboursement des provisions versées par le locataire doit être ordonné (3e Civ., 5 novembre 2014, pourvoi n° 13-24.451, Bull. 2014, III, n° 138).

Il apparaît en l'espèce que :

- il reste un solde dû sur la provision sur charges du 4ème trimestre 2018, non contesté, à hauteur de 0,40 euros,

- la reddition des charges 2018 a été réalisée le 10 février 2021, ce qui est à hauteur d'appel justifié par la bailleresse, qui produit les comptes de propriété des charges 2018,étant précisé que la quote-part incombant à la société La Ferme D'[Localité 5] au titre de ces charges s'élève bien à la somme de 8.750, 11 euros, de sorte que les provisions ayant été réglées pour un montant de 5.646, 99 euros TTC, le solde du s'élève à 3.103, 12 euros,

- la reddition des charges 2019 est justifiée également, la bailleresse produisant la facture de reddition, le compte de copropriété, le procès-verbal d'assemblée générale du 4 mai 20220 approuvant les comptes et le relevé général des dépenses,

- la somme de 81, 92 euros au titre de l'assurance 2021 est justifiée par la facture produite,

-s'agissant de la somme de 4.073, 36 euros TTC au titre de la provision pour charges et honoraires, elle est justifiée par les factures de reddition de charges 2018, 2019 et 2020, étant précisé que cette somme a été réglée par la locataire,

- la reddition des charges 2020 est établie également, la société Patrimmo Commerce produisant le compte de copropriété des charges pour l'année 2020, le procès-verbal de l'assemblée générale de copropriété du 25 juin 2021 approuvant les comptes 2020 et le relevé général des dépens de l'année,

- s'agissant de la reddition des comptes 2021, la société Patrimmo Commerce justifie qu'elle ne peut être réalisée avant la reddition des charges de copropriété laquelle n'est pas encore survenue.

La société Patrimmo Commerce produit donc l'ensemble des justificatifs de charges pour les années 2018 à 2021.

En second lieu, s'agissant du montant des sommes dues au titre des loyers, la société La Ferme d'[Localité 5] soutient que l'impossibilité de vérifier les affectations de paiement constituerait une contestation sérieuse de nature à s'opposer à l'allocation d'une provision à ce titre, étant précisé que les paiements intervenus depuis octobre 2020 auraient du s'imputer sur les loyers.

Sur ce point, l'article 7.2 du bail signé par les parties stipule que ' Par dérogation expresse aux articles 1342-10 et 1343-1 du code civil, l'imputation des paiements effectués par le preneur sera faite par le bailleur dans l'ordre suivant:

- frais de recouvrement et de procédure, dommages intérêts,

- intérêts,

- dépôt de garantie et réajustement, régularisation annuelle de charges, provision sur charges,

- loyers ou indemnité d'occupation ; redevance RIE, redevance équipements (par priorité sur les sommes n'ayant pas fait l'objet d'une procédure de recouvrement)'.

Le décompte produit par le bailleur, arrêté au 4 avril 2022, montre qu'ont été appelés les loyers, provisions sur charges, sur taxe foncière, honoraires de gestion administrative et que figurent en crédit les règlements effectués au fur et à mesure de leur présentation, le bailleur ayant imputé les règlements à l'avis d'échéance correspondant.

Il résulte de plus de l'avenant signé le 19 octobre 2020 que la société Patrimmo Commerce a consenti à sa locataire une franchise de loyer pour la période du 15 avril 2020 au 14 juillet 2020, sous réserve du paiement de l'arriéré de charges de sorte que l'imputation des règlements à cet arriéré de charges ne peut être critiqué.

Dans ces conditions, la contestation élevée de ce chef ne peut être considérée comme sérieuse.

Il y a donc lieu d'accueillir la demande en paiement de la société Patrimmo Commerce à hauteur des loyers et charges, sans déduction des provisions pour charges.

Au vu des pièces produites ( factures de taxe 2022, reddition de charges 2020, avis d'échéance 3e trimestre 2022, facture d'assurance 2022, avis d'échéance 4e trimestre 2022, facture taxe foncière 2022, avis d'échéance 1er trimestre 2023, taxes 2023, avis d'échéance et 3ème trimestre 2023), la dette locative globale s'élève pour la période du 5 avril 2022 au 7 juillet 2023 à la somme de 76.327, 78 euros, aucun paiement n'étant intervenu depuis l'ordonnance rendue.

L'ordonnance sera donc infirmée en ce qu'elle a fixé le montant de la dette locative provisionnelle à la somme de 45.549, 66 euros, et la société La Ferme d'[Localité 5] sera condamnée à payer à la société Patrimmo Commerce la somme de 45.549, 66 euros +76.627, 78 euros =122.177, 44 euros.

La société La Ferme d'[Localité 5] fait état d'un sinistre survenu le 10 novembre 2022, l'ayant contrainte à fermer son local. Elle en déduit que sa dette devra être réduite par compensation de la totalité des loyers dus du 10 novembre 2022 au 31 mars 2023, soit une somme, compte tenu d'une nouvelle fermeture au mois d'août 2023 de 25.442, 60 euros TTC.

Il n'est pas contesté que le local a subi des désordres et que le preneur a cessé son utilisation aux dates citées. Toutefois, c'est à juste titre que le bailleur fait observer que les arriérés de loyers et charges sont antérieurs à cette fermeture et que les règlements n'ont pas repris depuis alors que par ailleurs, l'article 9. 7 du bail prévoit qu'en cas de fermeture provisoire ou définitive, le preneur sera tenu au paiement des loyers et charges, sauf défaillance fautive du bailleur dans l'accomplissement de ses obligations.

Or, la société La ferme d'[Localité 5] ne produit aucun élément de nature à démontrer que le bailleur aurait été défaillant, se contentant d'affirmer que les désordres survenus seraient liés à un défaut structurel du plafond et alors même qu'elle indique être dans l'attente du 'quantum des indemnités' de son assureur et produit une quittance d'indemnité du 26 juillet 2023 d'un montant de 139.127, 70 euros.

Cette demande sera rejetée.

Enfin l'article 1343-5 du code civil dispose que 'le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues'.

La société La Ferme d'[Localité 5] sollicite à ce titre des délais de quatre mois à compter de la signification de l'ordonnance pour s'acquitter de sa dette. Outre qu'elle indique avoir dû fermer le local, elle précise avoir rencontré des difficultés dans la gestion de son personnel.

Cependant, étant rappelé que la fermeture du local a fait l'objet d'une indemnisation comme vu précédemment, les difficultés de gestion du personnel (démisssion, licenciements, vols), outre qu'ils ne sont pas justifiés sont sans lien avec l'objet du litige, alors que l'appelante se contente pour justifier de sa trésorerie de produire son bilan de l'exercice 2022, ce qui ne permet pas d'estimer ses capacités de remboursement et que la société La Ferme d'[Localité 5] a d'ores et déjà bénéficié de facto de délais de paiement entre la signification de l'ordonnance et le présent arrêt dans régler le loyer courant.

Cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Le sort des dépens et des frais irrépétibles a été exactement tranché par le premier juge.

La société La Ferme d'[Localité 5] qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer à la société Patrimmo Commerce la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l'ordonnance entreprise, sauf à actualiser le montant de la provision,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne la société La Ferme d'[Localité 5] à payer à la société Patrimmo Commerce la somme provisionnelle de 122.177, 44 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 7 juillet 2023 ;

Condamne la société La Ferme d'[Localité 5] aux entiers dépens d'appel,

Condamne la société La Ferme d'[Localité 5] à payer à la société Patrimmo Commerce la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE