Troisième chambre civile, 23 novembre 2023 — 22-22.307

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 novembre 2023 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 767 F-D Pourvoi n° B 22-22.307 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 NOVEMBRE 2023 La société Maretom, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], a formé le pourvoi n° B 22-22.307 contre l'arrêt rendu le 31 mars 2022 par la cour d'appel de Bordeaux (2e chambre civile), dans le litige l'opposant à la société Capa promotion, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. La société Capa promotion a formé un pourvoi incident contre le même arrêt. La demanderesse au pourvoi principal invoque, à l'appui de son recours, deux moyens de cassation. La demanderesse au pourvoi incident invoque, à l'appui de son recours, un moyen de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Rat, conseiller référendaire, les observations de la SCP Thomas-Raquin, Le Guerer, Bouniol-Brochier, avocat de la société Maretom, de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Capa promotion, après débats en l'audience publique du 10 octobre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Rat, conseiller référendaire rapporteur, M. Delbano, conseiller doyen, et Mme Letourneur, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 31 mars 2022) et les productions, la société Capa promotion, souhaitant faire l'acquisition de deux terrains contigus pour procéder à une opération de construction, a conclu, le 9 mars 2016, une promesse unilatérale de vente avec M. [M], devant être réitérée par acte authentique le 10 juin 2016 au plus tard, avec une possibilité de prorogation jusqu'au 1er février 2017 si la bénéficiaire justifiait du dépôt d'une demande de permis de construire le 10 juin 2016. 2. Par acte du 29 juillet 2016, la société Capa promotion a conclu avec la société Maretom une promesse synallagmatique de vente portant sur un autre terrain, sous condition suspensive d'obtention d'un permis de construire au plus tard le 30 avril 2017, cette vente devant être réitérée par acte authentique le 15 juin 2017 au plus tard. 3. Cette promesse synallagmatique de vente stipulait une « condition essentielle et déterminante » tenant à l'acquisition, par la bénéficiaire, du bien ayant donné lieu à la promesse du 9 mars 2016, ainsi qu'une clause pénale, applicable d'une part en cas de non réitération de la vente par acte authentique après réalisation de toutes les conditions, d'autre part à titre de sanction du comportement de l'une des parties qui n'aurait pas permis de remplir toutes les conditions de la vente. 4. Estimant que la non réalisation des conditions était imputable à la société Capa promotion (la bénéficiaire), la société Maretom (la promettante) l'a assignée aux fins de paiement du montant de la clause pénale et en dommages-intérêts pour perte de chance de conclure avec un tiers. Examen des moyens Sur le premier moyen du pourvoi principal, pris en sa deuxième branche Enoncé du moyen 5. La promettante fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande en paiement d'une somme de 70 000 euros en application de la clause pénale prévue par le compromis de vente du 29 juillet 2016, alors « que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ; qu'en retenant, pour juger que le compromis de vente du 29 juillet 2016 conclu entre la SCI Maretom et la société Capa promotion était dépourvu d'effet, que la clause y figurant conditionnant la réalisation du contrat définitif à l'acquisition par la société Capa promotion d'un bien appartenant à M. [M] n'était assortie « d'aucune obligation à la charge de l'acquéreur en vue de sa réalisation », cependant que la société Capa promotion, acquéreur, avait nécessairement l'obligation générale d'agir de bonne foi, la cour d'appel a encore violé l'article 1134, alinéa 3, du code civil, dans sa rédaction, applicable en la cause, antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. » Réponse de la Cour Recevabilité du moyen 6. La bénéficiaire conteste la recevabilité du moyen. Elle soutient qu'il est nouveau, mélangé de droit et de fait. 7. Cependant, la promettante, a fait valoir, dans ses conclusions d'appel, que l'inexécution de la promesse n'était due qu'aux manquements de la société Capa promotion, que sa mauvaise foi était caractérisée du fait de l'absence de dépôt d'une demande de permis de construire avant le 30 octobre 2016, de l'absence de preuve du refus « oral » de la mairie et de son aban