Troisième chambre civile, 30 novembre 2023 — 22-22.738

CIV. 3 JL COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 30 novembre 2023 Cassation Mme TEILLER, président Arrêt n° 779 F-D Pourvoi n° V 22-22.738 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 NOVEMBRE 2023 La société Bourgeois Sylvain, société par actions simplifiée, dont le siège est [Adresse 5], a formé le pourvoi n° V 22-22.738 contre l'arrêt rendu le 8 septembre 2022 par la cour d'appel de Douai (chambre 2, section 1), dans le litige l'opposant : 1°/ à la société Gan assurances, société anonyme, dont le siège est [Adresse 4], 2°/ au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], représenté par son syndic le cabinet Immobilier Dreumont, dont le siège est [Adresse 2], 3°/ à Mme [O] [H], domiciliée [Adresse 3], 4°/ à M. [P] [H], domicilié [Adresse 1], 5°/ à Mme [Z] [D], épouse [H], domiciliée [Adresse 6], défendeurs à la cassation. La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, deux moyens de cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Grandjean, conseiller, les observations de la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat de la société Bourgeois Sylvain, de la SCP Bauer-Violas, Feschotte-Desbois et Sebagh, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8], de la SARL Delvolvé et Trichet, avocat de la société Gan assurances, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de Mmes [O] et [Z] [H] et de M. [H], après débats en l'audience publique du 17 octobre 2023 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Grandjean, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Dumont, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Douai, 8 septembre 2022), le 29 avril 2016, Mmes [O] et [Z] [H] et M. [H] (les bailleurs) ont donné à bail commercial à la société Bourgeois Sylvain (la locataire) un local en sous-sol de l'immeuble situé dans la résidence [Adresse 8] à [Localité 7], soumise au statut de la copropriété. 2. Le 30 mai 2016, la locataire a subi un dégât des eaux trouvant son origine dans le dysfonctionnement d'une pompe de relevage. 3. Elle a assigné les bailleurs, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] (le syndicat des copropriétaires) et la société Gan assurances, assureur de celui-ci, en indemnisation de son préjudice. Examen des moyens Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche Enoncé du moyen 4. La locataire fait grief à l'arrêt de rejeter ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires et de son assureur, alors « que le fait d'un tiers ne peut exonérer le syndicat des copropriétaires de la responsabilité qu'il encourt qu'à la condition de revêtir les caractères de la force majeure ; qu'en l'espèce, la société locataire sollicitait auprès du syndicat des copropriétaires l'indemnisation du dommage qu'elle avait subi du fait d'un défaut d'entretien d'une partie commune ; que le comportement des bailleurs n'ayant pas informé le syndicat des copropriétaires et ne l'ayant ainsi pas mis en situation de pouvoir assurer une obligation d'entretien constituait le fait d'un tiers qui, pour être exonératoire, devait présenter les caractères de la force majeure ; qu'en exonérant pourtant le syndicat de toute responsabilité au prétexte qu'il n'avait pas à justifier d'une cause étrangère revêtant les caractères de la force majeure, la cour d'appel a violé l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.» Réponse de la Cour Recevabilité du moyen 5. La société Gan assurances conteste la recevabilité du moyen. Elle soutient que les griefs sont nouveaux et mélangés de droit et de fait, et que la locataire y a renoncé en cause d'appel. 6. Cependant, la locataire soutenant devant la cour d'appel que les conditions de la force majeure n'étaient pas réunies et que la négligence des bailleurs n'exonérait pas le syndicat des copropriétaires de sa responsabilité, les griefs ne sont pas nouveaux. 7. Le moyen est donc recevable. Bien-fondé du moyen Vu l'article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 : 8. Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des vices de construction ou du défaut d'entretien de l'immeuble, et qu'il ne peut s'en exonérer qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers ayant causé l'entier dommage. 9. Pour dire que le syndicat des copropriétaires doit être exonéré de toute responsabilité, l'arrêt relève qu'il n'a pas eu connaissance de