Chambre A - Commerciale, 5 décembre 2023 — 19/00128

COUR D'APPEL

D'ANGERS

CHAMBRE A - COMMERCIALE

CC/ILAF

ARRET N°:

AFFAIRE N° RG 19/00128 - N° Portalis DBVP-V-B7D-EOHJ

jugement du 22 Octobre 2018

Tribunal de Grande Instance d'ANGERS

n° d'inscription au RG de première instance 15/00988

ARRET DU 05 DECEMBRE 2023

APPELANTS :

Madame [P] [R] épouse [E]

née le [Date naissance 1] 1955 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [Z] [E]

né le [Date naissance 4] 1953 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 6]

SCI VILLAGE DU SUD

agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentés par Me Philippe LANGLOIS de la SCP ACR AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 71180537 substitué par Me Audrey PAPIN

INTIMEE :

S.A. CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE BRETAGNE - PAYS DE LOIRE

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Guillaume QUILICHINI de la SCP PROXIM AVOCATS, avocat au barreau d'ANGERS - N° du dossier 2015196

COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 09 Octobre 2023 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme CORBEL, présidente de chambre

M. CHAPPERT, conseiller

Mme GANDAIS, conseillère

Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS

ARRET : contradictoire

Prononcé publiquement le 05 décembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS ET PROCÉDURE

M. et Mme [E], associés de la SCI Sertal, laquelle était propriétaire de divers lots de copropriété dans un immeuble sis à [Localité 8] (78), réaménagés en plusieurs appartements donnés en location, et qui, du fait du refus du projet de modificatif de l'état descriptif de division existant, ne pouvaient, pour certains d'entre-eux, être vendus à des tiers, ont, pour cette raison, créé une autre société civile immobilière, la SCI Village Sud, en vue de faire racheter par celle-ci une partie de ces lots et supporter ainsi les risques avérés du défaut de mise en copropriété, à travers une opération connue sous le vocable 'vente à soi-même'.

Pour financer cette opération d'acquisition d'un immeuble locatif, le notaire qui a conseillé les époux [E] sur le mécanisme juridique, les a mis en relation avec un conseiller bancaire de la Caisse d'Epargne et de prévoyance Bretagne Pays de Loire, ci-désignée Caisse d'épargne.

Suivant acte sous seing privé du 30 octobre 2007, la Caisse d'épargne a consenti à la SCI Village du Sud un prêt destiné à l'acquisition d'un immeuble locatif, d'un montant de 847 000 euros, remboursable in fine au taux de 4, 25 % et dont les intérêts étaient payables en 179 mensualités d'un montant de 2 999,79 euros, hors assurance, 3 211,55 euros avec assurances, le remboursement du capital s'effectuant à la 180ème mensualité, d'un montant de 849 999,80 euros hors assurance, portant le coût total du crédit à 578 479 euros, le taux effectif global (TEG) indiqué étant de 4,55 %. En garantie de ce prêt, M.et Mme [E] se sont engagés à donner en nantissement un contrat d'assurance vie d'un montant de 510 000 euros au profit de la Caisse d'Epargne.

Pour cette opération, les époux [E] ont ainsi souscrit, chacun, auprès de la Compagnie 1818, un contrat d'assurance vie «Multiance-Cap 1818» en y plaçant la somme de 255 000 euros, soit un total de 510 000 euros en garantie du prêt. Suivant les bulletins de souscription signés le 25 janvier 2008, ces placements dont les frais d'entrées s'élèvent à 0,70 % étaient répartis entre 53% à 'orientation de gestion liberté'et 47 % en 'gestion libre' (actifs en euros). Ces placements étaient destinés à permettre le remboursement du capital prêté à l'échéance du 21 décembre 2022.

Les époux [E] ont également souscrit un troisième contrat d'assurance-vie «Nuances privilège» d'un montant de 375 000 euros auprès de la Caisse d'Epargne, le 25 janvier 2008, dont le contrat n'est pas produit. Selon les parties, un rachat partiel était programmé d'un montant mensuel de 3 860 euros destiné à permettre aux époux [E] de régler les mensualités d'intérêts et de s'assurer d'un complément de revenus.

Ainsi, le prix de vente des immeubles a été entièrement placé sur ces trois contrats d'assurance-vie.

Deux avenants au prêt immobilier ont été établis :

-le premier, le 21 octobre 2010, qui réduit le taux d'intérêt du prêt à 3,95 %, entraînant une diminution du TEG indiqué comme étant de 4,2539 %, et réduisant le montant des 145 mensualités d'intérêts restant à courir à 2 999,80