CHAMBRE EXPROPRIATIONS, 7 décembre 2023 — 22/04127

ARRET RENDU PAR LA

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

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Le : 07 Décembre 2023

CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS

N° de rôle : N° RG 22/04127 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-M335

S.A. INCITE [Localité 5] METROPOLE TERRITOIRES

c/

Monsieur [D] [Y] [P]

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

à :

Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du nouveau code de procédure civile.

Le 07 Décembre 2023

Par Jean-Pierre FRANCO, Président

La COUR d'APPEL de BORDEAUX, CHAMBRE DE L' EXPROPRIATION, a, dans l'affaire opposant :

S.A. INCITE [Localité 5] METROPOLE TERRITOIRES,

[Adresse 1]/FRANCE

représentée par Maître Isabelle CARTON DE GRAMMONT, avocat au barreau de BORDEAUX

Appelante d'un jugement rendu le 23 mai 2019 par le juge de l'expropriation du département de la Gironde suivant déclaration d'appel en date du 29 juillet 2022,

à :

Monsieur [D] [Y] [P], né le 18 Juillet 1958 à [Localité 9], de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Georges GUILHAUME, avocat au barreau de BORDEAUX

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT,

[Adresse 6]

défaillant

Comparant en la personne de Monsieur [C] [R], inspecteur divisionnaire des finances publiques.

Intimés,

Rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue le 18 octobre 2023 devant :

Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président,

Madame Sophie MASSON, Conseillère, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseillère,

Greffier lors des débats : François CHARTAUD

en présence de Monsieur [C] [R], inspecteur divisionnaire, entendu en ses conclusions,

et qu'il en ait été délibéré par les Magistrats du siège ci-dessus désignés.

FAITS ET PROCÉDURE

Par délibération du 2 juillet 2002, le conseil municipal de la ville de [Localité 5]

a engagé une opération de requalification urbaine dans le centre historique de [Localité 5]. La société anonyme d'économie mixte InCité [Localité 5] La Cub, devenue InCité [Localité 5] Métropole Territoires (ci-après InCité) a, par conventions du 25 juillet 2002 et du 22 mai 2014, été désignée attributaire de la concession d'aménagement de ce secteur.

Dans le cadre de cette opération, le préfet de la Gironde a, par arrêté du 25 juillet 2014, déclaré d'utilité publique les travaux de restauration des immeubles situés dans le périmètre de restauration immobilière « [Adresse 14] - [Adresse 12] » et le secteur « [Adresse 7] ».

Par arrêté du 27 mars 2017, un immeuble appartenant à Monsieur [D] [P], cadastré DN [Cadastre 2] et situé [Adresse 3], soit dans le périmètre considéré, a été déclaré cessible au profit de la société InCité.

L'ordonnance d'expropriation est intervenue le 14 juin 2017.

Faute d'accord entre les parties sur le montant des indemnités revenant à M. [P], le juge de l'expropriation du département de la Gironde a, par jugement du 23 mai 2019, fixé l'indemnité principale à 454.502 euros et l'indemnité de remploi à 46.450,20 euros.

Sur appel de la société InCité, la cour d'appel de Bordeaux a, par arrêt du 25 mars 2020 :

- déclaré les appels recevables en la forme,

- vu l'article 14 du code de procédure civile, écarté des débats le mémoire de la société InCité déposé au greffe de la cour le 14 février 2020,

- infirmé la décision et, statuant à nouveau, fixé l'indemnité de dépossession due à M. [P] à la somme arrondie de 517.165 euros, soit 469.240,80 euros au titre de l'indemnité principale et 47.924,08 euros au titre de l'indemnité de remploi.

La société InCité a formé un pourvoi le 15 février 2021.

Par arrêt prononcé le 25 mai 2022, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 25 mars 2020 par la cour d'appel de Bordeaux, a remis l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les a renvoyées devant la cour d'appel de Bordeaux autrement composée.

***

L'appelante a saisi la cour d'appel de Bordeaux, cour de renvoi, le 29 juillet 2022. Elle déposé son mémoire le 29 septembre 2022. Il a été notifié le 30 septembre suivant à M. [P] et au commissaire du gouvernement.

La société anonyme d'économie mixte InCité y demande à la cour de :

Vu les articles L.321-1 et suivants et R.311-4 et suivants du code de l'expropriation,

- juger recevable la saisine effectuée par InCité sur renvoi de l'arrêt de la cour de cassation du 23 mai 2022 ;

- infirmer le jugement en date du 23 mai 2019 en ce qu'il a fixé à 454.502 euros l'indemnité principale et 46.450,20 euros l'indemnité de remploi dues par InCité à M. [P] pour la dépossession de l'immeuble cadastré section DN [Cadastre 2] et situé [Adresse 3] ;

- infirmer le jugement en date du 23 mai 2019 en ce qu'il a condamné la société InCité à payer à M. [P] la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- fixer les indemnités devant revenir à M. [P] consécutivement à la dépossession de l'immeuble situé [Adresse 3] comme suit :

I- Indemnité principale :

238 m² x 1.300 euros / m² = 309.400 euros, en valeur libre

II- Indemnité de remploi :

- 20 % sur 5.000 euros : 1.000 euros

- 15 % entre 5.000 euros et 15.000 euros : 1.500 euros

- 10 % au-delà : 29.440 euros

Total remploi : 31.940 euros

Total indemnité de dépossession : 341.340 euros.

***

Monsieur [D] [P] a déposé un mémoire le 5 janvier 2023, notifié le jour même au Conseil de la société InCité et au commissaire du gouvernement, qu'il conclut ainsi :

Monsieur [P] qui avait accepté la somme retenue par la première cour d'appel, s'en remet à la cour de céans, par application des dispositions des articles L. 321-1 et suivants du code de l'expropriation, pour :

- fixer les indemnités d'expropriation devant lui revenir après analyse du rapport de son expert en contrepartie de la dépossession de sa propriété sise commune de [Localité 5] comme il lui plaira avec une expertise de référence à 616.500 euros,

- plus 45.980 euros (41.800 euros et 4.180 euros de remploi) pour la constructibilité additionnelle et pour la cave. La cour appréciera.

- condamner InCité à payer à Monsieur [P] la somme de 10.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

- statuer de ce que de droit sur les dépens.

***

La société InCité a déposé un mémoire responsif et récapitulatif le 3 mars 2023, qui a été notifié le 7 mars suivant au Conseil de M. [P] et au commissaire du gouvernement.

L'appelante y développe de nouvelles précisions et produit aux débats deux nouvelles pièces.

M. [P] a, le 3 mai 2023, déposé un mémoire n°2 responsif et récapitulatif qui a été notifié le 5 mai suivant au Conseil de la société InCité.

L'intimé y développe de nouvelles précisions, qui n'ont pas été présentées de manière formellement distincte, en dépit de l'obligation prévue en ce sens par le deuxième alinéa de l'article 954 du code de procédure civile.

M. [P] produit également aux débats une nouvelle pièce.

Le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire le 12 mai 2023, qui a été notifié le 23 mai suivant aux parties.

L'appelante a déposé un troisième mémoire le 15 mai 2023, notifié le 23 mai suivant ; elle y développe de nouvelles précisions et produit aux débats une nouvelle pièce.

M. [P] a, le 17 mai dernier, déposé un mémoire n°3 responsif et récapitulatif, qui a été notifié le 23 mai 2023 au Conseil de la société InCité et adressé par courriel le même jour au commissaire du gouvernement.

L'intimé y développe de nouvelles précisions, qui n'ont pas été présentées de manière formellement distincte, en dépit de l'obligation prévue en ce sens par le deuxième alinéa de l'article 954 du code de procédure civile.

La société InCité a déposé un quatrième mémoire le 12 septembre 2023, notifié le 25 septembre suivant au Conseil de M. [P] et au commissaire du gouvernement.

Elle verse six nouvelles pièces à son dossier.

M. [P] a déposé le 26 septembre 2023 un quatrième mémoire, notifié le lendemain au Conseil de la société InCité et au commissaire du gouvernement.

Comme pour ses précédents mémoires supplémentaires, M. [P] n'a pas présenté de manière formellement distincte ses nouveaux développements, en dépit de l'obligation prévue en ce sens par le deuxième alinéa de l'article 954 du code de procédure civile.

Ce mémoire n'est accompagné ni de pièces ni d'un bordereau de pièces.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la date de référence

L'article L.321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose : « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.»

Il résulte des dispositions combinées des articles L.322-1 et L.322-2 du même code que le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 du code de l'expropriation ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 8], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.

Il est constant en droit que la date de référence doit elle-même s'apprécier à la date de la décision de première instance, soit en l'espèce le 23 mai 2019.

Il n'est pas discuté par les parties que la date de référence ici applicable, telle que retenue par le premier juge, est le 24 février 2017, c'est-à-dire la date à laquelle a été rendu opposable aux tiers la révision du Plan local d'urbanisme de [Localité 5] Métropole approuvée le 16 décembre précédent, lequel délimité la zone UP1 dans laquelle est situé le bien litigieux.

2. Sur la consistance du bien et son usage effectif

Le juge de l'expropriation, qui s'est transporté sur les lieux, décrit ainsi le bien de M. [P] : « Le bien, qui apparaît en zone UP1 du PLU,'zone d'intérêt patrimonial bâti et/ou paysager', est situé dans le centre historique de la ville de [Localité 5], à proximité de la basilique [13], du [Adresse 10] et de la ligne C du tramway.

Il résulte des opérations de transport que le bien exproprié est une parcelle sur laquelle sont édifiés deux corps de bâtiment, de construction ancienne, l'un sur rue en R+2 sur cave et le second sur cour en R+1, outre un escalier en pierre semi-ouvert, situé à droite de la cour et reliant les deux constructions au niveau des premier et second étage.

Le bâtiment sur rue présente une façade en pierre comportant un portail à deux vantaux en bois permettant d'accéder au garage situé au rez-de-chaussée et une porte métallique ouvrant sur le couloir d'entrée, un petit soupirail ainsi que deux fenêtres à chaque étage avec menuiseries et volets en bois en mauvais état. La pierre est abîmée au niveau d'un gond au premier étage.

Au rez-de-chaussée se trouve une pièce à usage d'entrepôt / garage atelier comportant des murs en pierre, sans cloisons intérieures, un sol en béton avec une trappe d'accès à la cave, un plafond en poutres bois d'une hauteur d'environ 3,80 mètres, une arrivée d'eau, un compteur électrique et une porte en bois permettant d'accéder à la cour ; l'ensemble est vétuste et en mauvais état. Sur la droite, la porte métallique sur rue ouvre sur un couloir en sol ciment et murs crépis qui longe le garage et permet d'accéder à la cour.

On accède à la cave par un escalier en pierre ; la cave est voûtée et présente moins de 1,80 mètres de hauteur.

A l'étage, auquel on accède par l'escalier semi-ouvert situé à droite de la cour, la porte est manquante. Cet étage est constitué d'un plateau en sol ciment ; les murs sont en pierre, avec enduit sur un côté et deux fissures côté rue. La pièce dispose de deux cheminées en pierre, l'une est partiellement détruite, l'autre est fissurée. Le plafond présente des poutres en bois, certaines étant anciennes, d'autres neuves, et un aggloméré. Les deux fenêtres côté rue sont en simple vitrage ; deux autres fenêtres ouvrent sur la cour, elles sont également en simple vitrage et ne comportent pas de volets.

Au second étage, l'entrée se fait par une porte en bois, une partie au sol est abîmée. Cet étage est également constitué d'un plateau sur sol en aggloméré, avec des murs en pierre partiellement recouverts et présentant quatre grosses fissures, un plafond comportant d'anciennes poutres en bois, dont l'une est dégradée, et un aggloméré ; deux conduits de cheminée sont présents, les quatre fenêtres, deux sur rue et deux sur cour sans volets, sont en simple vitrage, avec un carreau cassé pour l'une de celles donnant sur la cour. Les fenêtres ouvrant sur la rue offrent une vue sur la flèche de la basilique [13].

Par une trémie au second étage, on distingue le grenier et le toit en fibro-ciment recouvert de tuiles, en partie détruit, d'où s'écoule l'eau de pluie, et un Velux ; depuis la cour on constate à ce niveau l'existence de deux fenêtres dont l'une est ouverte et l'autre partiellement murée.

La cour intérieure présente un sol en béton avec une rigole et un mur de pierre sur la gauche ; les trois autres côtés sont constitués du mur du bâtiment sur rue, du bâtiment sur cour et de l'escalier en pierre sur la droite. Les marches de l'escalier présentent des renforts métalliques.

Des pierres sont descellées sur la partie haute, qui se révèle dangereuse. La cage d'escalier comporte une couverture en bois en partie affaissée et une fuite d'eau ; les pierres élevées en garde-corps côté cour sont partiellement dégradées et ont été pour certaines remplacées par des briques.

Le bâtiment en fond de cour est ouvert au rez-de-chaussée et ne possède pas de porte ; la façade est en pierre au rez-de-chaussée et crépie au-dessus ; il existe deux ouvertures en façade en hauteur, dont l'une est murée.

Le rez-de-chaussée consiste en une pièce en sol en terre battue avec une partie en ciment, à usage d'entrepôt ; les murs sont en pierre ; un compteur électrique est installé. Le plafond comporte des poutres en bois, il est en partie abîmé et présente des fuites d'eau.

A l'étage, le sol est en partie détruit et le plafond partiellement effondré, il n'a pu être visité en raison du danger présenté. Un WC et un chauffe-eau y étaient visibles.

L'ensemble est en très mauvais état, il est inhabitable en l'état et nécessite une rénovation complète. S'agissant de la surface du bien exproprié, les parties s'accordent à retenir la surface des constructions, hormis la cave et l'escalier, telle que proposée par Monsieur [W] qui a procédé à un mesurage non contradictoire, non contesté toutefois dans le cadre de l'instance.

Cette surface s'élève avant pondération à 306,01 m².»

Il résulte ainsi des observations, non discutées par les parties, du juge de l'expropriation que la consistance du bien en cause, à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, est un immeuble bâti libre de toute occupation.

3. Sur la détermination des indemnités

L'appelante discute l'indemnisation retenue par le juge de l'expropriation aux motifs que celui-ci a commis une erreur d'appréciation dans la détermination de la surface du bien, d'une part, et que le prix au mètre carré retenu par le premier juge est bien supérieur à la valeur réelle du bien en cause, d'autre part.

En ce qui concerne la surface à prendre en considération, il y a lieu de retenir celle 238 m² après pondération, compte tenu du fait qu'une partie des locaux n'a pas vocation à être habitée, telle que déterminée par M. [W], expert de l'exproprié. C'est d'ailleurs cette superficie qui rencontre l'accord des parties ainsi que celui du commissaire du gouvernement.

Il convient, pour déterminer la valeur du bien de M. [P], d'examiner celle de biens comparables et proches du secteur de référence, cédés à la même période.

A cet égard, le commissaire du gouvernement propose des termes de comparaison pertinents dans la mesure où ils sont fondés sur des critères comparables à ceux de l'immeuble de M. [P] : immeubles anciens pour partie à usage d'habitation de rapport, à proximité du quartier [Adresse 12], dans un état d'entretien moyen voire dégradé nécessitant des travaux de réhabilitation et ayant fait l'objet de transactions récentes à la date du jugement de première instance.

Trois des termes de comparaison présentés devant la cour par InCité sont postérieurs à la date du jugement de première instance ; cinq termes de comparaison sont trop anciens (2015 à 2017) ; quatre termes de comparaison sont trop éloignés géographiquement (cours de l'Yser, [Adresse 11]).

Doivent également être écartés les termes de comparaison relatifs à des immeubles à usage mixte puisque le bien en cause a pour unique objet l'habitation de rapport.

M. [W], expert de l'exproprié, propose 7 termes de comparaison dont 4 doivent être écartés comme ayant fait l'objet d'une vente trop ancienne 2015 et 2016). En effet, il est établi par les exemples donnés tant par les parties que par le commissaire du gouvernement que les prix du marché ont très rapidement évolué à la hausse dans le quartier de [Adresse 12] dans les années précédant le jugement déféré.

Les sept termes de comparaison présentés par le commissaire du gouvernement sont pertinents dans la mesure où ils portent sur des mutations de biens comparables à celui de l'intimé, dans un secteur proche et réalisées du 6 juin 2017 au 20 mars 2019.

En conséquence, dans la mesure où le prix médian de ces sept termes de comparaison est de 1.745 euros/m², il y a lieu, infirmant le jugement déféré, de fixer l'indemnité principale à la somme de 415.310 euros et l'indemnité de remploi à celle de 43.781 euros, soit une indemnité totale de dépossession de 459.091 euros.

Il y a lieu enfin de confirmer les chefs de dispositif du jugement déféré relatifs aux frais irrépétibles des parties et à la charge des dépens de première instance et, y ajoutant, de laisser à chaque partie la charge de ses frais irrépétibles et celle de ses propres dépens en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire en dernier ressort,

Confirme le jugement prononcé le 23 mai 2019 par le juge de l'expropriation de la Gironde, SAUF en ce qui concerne le montant de l'indemnité de dépossession revenant à Monsieur [D] [P].

Statuant à nouveau de ce chef,

Fixe les indemnités revenant à Monsieur [D] [P] pour l'expropriation de l'immeuble cadastré section DN [Cadastre 2] situé [Adresse 3] aux sommes suivantes :

- 415.310 euros au titre de l'indemnité principale,

- 43.781 euros au titre de l'indemnité de remploi.

Y ajoutant,

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens d'appel.

L'arrêt a été signé par Jean-Pierre FRANCO, Président et par François CHARTAUD, Greffier, auquel a été remis la minute signée de la décision.

Le greffier Le président